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浅析房屋转租行为涉及的房产税处理

2016-1-25 0:0:0　wondial

浅析房屋转租行为涉及的房产税处理

浅析房屋转租行为涉及的房产税处理

　　一、转租行为
　　转租是指承租人在租赁期内将租入资产出租给第三方的行为。

　　二、中央的规定
　　(一)纳税义务人
　　《中华人民共和国房产税暂行条例》(国发[1986]90号)第二条规定：“房产税由产权所有人缴纳。”
　　(二)纳税地点
　　《中华人民共和国房产税暂行条例》(国发[1986]90号)第九条规定：“房产税由房产所在地的税务机关征收。”
　　(三)转租行为人不属于房产税的纳税义务人
　　由于暂行条例仅规定产权所有人才是房产税的纳税义务人，而转租行为人不是产权所有人，因此，转租行为人对其取得的转租收入不需要缴纳房产税，房产所在地的税务机关也无权要求转租行为人缴纳房产税。

　　三、各地意见不一
　　从暂行条例的规定可以看出，转租行为人不需要就其取得的转租收入缴纳房产税，那出租人就有可能利用这一点进行避税。
　　暂行条例规定转租行为人不是纳税义务人，但是这样又可能导致纳税人通过一些安排来避税，因此，各地税务机关对此产生了两种截然不同的观点：
　　(一)持缴纳房产税的观点
　　《山东省地方税务局关于房产税、城镇土地使用税若干政策规定的通知》(鲁地税函[1999]282号)第三条规定：“对承租人转租的房产，由转租人按其所得租金收人扣除转租房产所支付的租金后的余额计算缴纳房产税。”
　　《吉林省地方税务局关于明确房产税土地使用税有关政策的通知》(吉地税发[2006]42号)第二条规定：“承租人转租的房屋，按转租人取得的租金收入减去支付租金后的余额计算缴纳房产税。”
　　山东地税和吉林地税都认为：如果对转租行为不征房产税的话，纳税人可能利用这一点进行避税，因此，要求转租人按差额缴纳房产税，堵住这一“漏洞”。
　　(二)持不缴纳房产税的观点
　　《云南省税务局关于印发的通知》(云税四字[1987]14号)第六条规定：“凡已缴纳了房产税的房产，租用人又再转租他人所取得的房租收入不再缴纳房产税。”
　　《广东省地方税务局关于转租房产租金收入不征房产税问题的通知》(粤税发[1990]432号)的规定：“根据房产税《条例》规定“房产税由产权所有人缴纳”的精神，对单位和个人将租用的房产再转租所取得的租金收入不征收房产税。”
　　深圳经咨询12366，回复是企业转租行为无需缴纳房产税，原因是房产税由产权所有人缴纳。
　　《浙江省地方税务局关于规范房产税若干政策问题的通知》(浙地税函[2002]257号)第一条第三款的规定：“对租入房产再转租的行为，不征房产税。”
  　《安徽省个人出租房屋税收征管暂行办法》(皖地税[2006]146号)第三条规定：“出租房屋的个人，为房屋租赁业税收的纳税义务人。将承租的房屋转手再出租的，对转租人不征收房产税。”
　　《海南省地方税务局关于房产转租收入不征收房产税的通知》(琼地税函[2006]299号)规定：“《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房产税由产权所有人缴纳。承租者承租房产后再转租的，由于转租者不是产权所有人，因此对转租者取得的房产转租收入不征收房产税。”
　　《大连市地方税务局关于明确房产税和城镇土地使用税有关问题的通知》(大地税函[2006]149号)第三条规定：“对转手出租房屋所取得的租金收入，不缴纳房产税。”
　　《江苏省地方税务局关于重新明确转租房产有关房产税政策问题的通知》(苏地税发[2006]135号)的规定：“经研究，苏地税发[1999]087号第一条第(四)款“对转租房产的，由转租人按转租收入和承租租金的差额缴纳房产税”的规定停止执行。对转租房产取得的收入，仍按原规定缴纳有关地方税收。”
　　《江西省地方税务局关于对转租房屋收入不征房产税的通知》(赣地税发[2008]95号)规定：“房产税由产权所有人缴纳，因此对单位和个人租赁的房屋再进行转租所取得的收入不征房产税。”
　　《湖北省地方税务局关于转租房产租金收入停止征收房产税的通知》(鄂地税发[2008]97号)的规定：“房产税属于财产类税，不同于流转税，根据规定应由房产的产权所有人或代管人为纳税义务人。对出租房产已由产权所有人或代管人按租金收入缴纳房产税，是否要再对承租人将租入房产进行转租按收取租金高于原支付租金的差额征收房产税的问题，经请示国家税务总局，现明确如下：从发文之日(2008年5月6日)起对转租行为不再征收房产税。”
　　云南、广东、浙江、安徽、海南、大连、江苏、江西以及湖北省地税局都下发文件，遵循暂行条例的规定，认为转租行为人不属于房产税的纳税义务人，对转租行为不征收房产税。

　　四、笔者观点
　　综上所述，中央和大多数地方都认为转租行为不需要缴纳房产税，但这样也确实给了纳税人一个进行税收安排的机会，谁是谁非呢?还是让数字说话吧。

　　案例：
　　A公司拥有一幢位于市中心的写字楼，分别租赁给30个客户，一年租金为1000万元，A公司便要为此缴纳55.5万元的营业税及附加，缴纳120万元的房产税，不考虑其它税种的影响，共计缴纳税费175.5万元。
　　A公司听说转租不需要缴纳房产税，为了降低税负，A公司拟将其拥有的写字楼以800万的价格整体租赁给一家物业管理公司—B公司(老板控制的另一家公司)，再由B公司对外出租，取得1000万元的租金。测算下来A公司为此需要缴纳44.4万元的营业税及附加，缴纳96万元的房产税;B公司需要缴纳55.5万元的营业税及附加;两家公司合计需要缴纳195.9万元的税费。A公司并没有因此而取得税收利益。
　　从上述案例可以看出，通过转租视乎是规避了一部分房产税，但是又新增加了营业税及附加，只有当A公司出租给B公司的金额能控制在B公司对外出租金额的68.38%以下(假设A公司自行对外出租和B公司对外转租的金额是一致的)，采用这种操作才能取得税收利益。如果上述案例中，A公司以600万的价格出租给B公司，势必会引起税务机关的关注，一旦被税务机关认定为租金过低且无正当理由的话，对其租金采取核定，A公司将为此安排而付出代价。
　　因此，笔者认为，对转租行为不征收房产税遵循了暂行条例的规定，在税务机关严格执法的前提下，也不会给某些纳税人有可乘之机。对于这个问题，山东地税和吉林地税也没有错，他们从规定上减弱了税法的弹性，防止税务人员在这点上滥用职权，但是也增加了转租业务的税负。

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    　　(三)从筹资活动现金流量诊断企业健康状况
    　　根据筹资活动现金流量，可以了解企业的融资能力和融资政策，分析融资组合和融资方式是否合理。融资方式和融资组合直接关系到资金成本的高低和风险大小。例如，在通货膨胀时，企业以贬值的货币偿还融资债务会使企业获得额外利益，但债务融资的风险较大，在经济衰退期尤其如此。如果企业经营现金流量不稳定或正在下降，问题就更严重。此外，将现金股利与企业的净利润和经营现金净流量相比较，可以了解企业的股利政策。支付股利不仅需要有利润，还要有现金，选择将现金留在企业还是分给股东，与企业的经营状况和发展战略有关。通常，处于快递成长期的企业不愿意支付现金股利，而更愿意把现金留在企业内部，用于扩大再生产，加速企业的发展。
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