房产公司如何节税保障高质低价
2017-3-29 0:0:0 wondial房产公司如何节税保障高质低价
房产公司如何节税保障高质低价目前房地产业在激烈市场竞争中商品房价格仍居高不下，原因很多，土地增值税的存在是原因之一。开发商开发一个项目，总要获得一定利润，而利润高低又涉及土地增值税的多少，利润越大土地增值税缴得越多，房价就越高。因此，如何做到使房价在同行中最低，应缴土地增值税最少，所获利润最佳是房地产开发商应当认真考虑的问题。
税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20％的，免土地增值税；增值额超过扣除项目金额20％的，应就其全部增值额按规定计税。这里“20％的增值额”就是我们常说的“临界点”。根据临界点的税负效应，我们可以对此进行税收筹划。
例如：某房产开发公司专门从事普通住宅商品房开发，2000年3月2日，出售普通住宅用房一幢，总面积9100平方米，平均售价2000元／平方米，售价总额为1820万元。该房屋支付土地出让金200万元，房地产开发成本900万元，利息支出为100万元，其中40万元为罚息（不能按收入项目准确分摊）。假设城建税税率为7％、印花税税率为万分之五、教育费附加征收率为3％。
当地省级人民政府规定允许扣除的房地产开发费用为10％，该公司应纳土地增值税及税后盈利计算如下：
1.确定转让房地产的收人为1820万元
2.确定转让房地产的扣除项目金额
（1）取得土地使用权所支付的金额为200万元
（2）房地产开发成本为900万元
（3）房地产开发费用=（200 900）x10％=110（万元）
（4）从事房地产开发加汁扣除允许=（200十900）x 20％=220（万元）
（5）允许扣除的税费合计=1500x 5％X（1 7％ 3％）=82.5（万元）
（6）允许扣除项目金额合计=200 900 110 220 82.5=1512.5（万元）
3.增值额=1820-1512.5=307.5（万元）
4.增值率=307.5÷1512.5x 100％=20.33％
5.应纳税额=增值额x适用税率-扣除项目金额x速算扣除系数=307.5x 30％-0=92.25（万元）
6.实际盈利金额=收入-成本-费用-税金=1820-200-900-100-82.5=445.25（万元）
假设该公司将房价适当调低，由每平方米2000元，降到每平方米1978元，则售价总额为1800万元，其他资料不变，则：
1.增值额=1800-1512.5=287.5（万元）
2.增值率=287.5÷1512.5X100％=19％<20％
该公司开发普通标准住宅且增值额未超过扣除项目金额的20％，按规定免征土地增值税。
3.实际盈利金额=1800-200-900-100-82.5=517.5（万元）
比较上述计算结果，第二种情况虽然售价比原来降低了20万元，但实际税后收益反而比原来增加了72.25万元（即517.5 -445.25）。
在实际工作中，应当认真测算增值率，然后再设法调整增值率。改变增值率的方法有两种，一是合理定价；二是增加扣除额。增加扣除额主要是通过加大投入来提高市场竞争力。按《土地增值税暂行条例实施细则》规定，在房地产开发成本中包括很多可扣除的内容：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。纳税人应该在公共配套设施费和开发间接费用上做文章，通过改善住房环境，一方面适当增加了扣除项目，另一方面还会受到消费者的欢迎。房地产开发商只有通过合理定价与加大投入，才能做到以“高质量、低价格”来占领市场。
如果您的问题还没有解决，可以到 T+搜索>>上找一下答案
相关阅读
- 房产企业收入利润会计核算2021-5-27 9:33:32
- T3个人余额表双方余额、借方余额、贷方余额三种统计方向的区别图文教程2021-3-17 9:33:12
- T3销售出库单的修改方法图文教程2021-3-16 8:51:52
- T3如何在明细账中联查凭证图文教程2021-3-16 8:45:29
- T3银行日记账如何联查总账情况图文教程2021-3-12 9:34:26
- T3如何修改余额调节表上的截止日期图文教程2021-3-12 9:29:29
- T3如何导出银行对账单图文教程2021-3-12 9:25:13
- T3总账账簿如何按末级科目查询图文教程2020-11-26 9:22:47
- T3如何在月末结转时包含未记账凭证图文教程2020-11-26 9:14:46
- T3凭证如何导出EXCEL图文教程2020-11-12 8:16:20
最新信息
- 月末在产成品批量录入中没有产成品的明细，之前做过产成品入库单也都审核记账了
- 核算管理单据记账有好多单据提示“记账失败”，是什么原因呢-有些单子能正常记账，把单子删除了重新做也还一样的提示！系统只启用了总账和核算管理模块，
- 1、销售订单保存时提示这个。-2、发货单审核时提示如图：-最大单据工具执行过，还有单据还原工具也操作过。-看看是什么原因，谢谢！
- T3 10.3 版本 支持当产成品入库单的入库数量已经超过计划生产单的数量时还可以再用计划单领料生产！但升级为11.0版本的就不行了。这个应该是写在某个存取过程中判断的，现在我想在后台掉这个验证，麻烦大神们指点指点
- 业务员在T+下单手机端下销货单，业务员下单后 后台数据客户带不出业务员的信息，之前只有个别业务员操作出现这种情况， 昨天升级补丁后，没有做任何操作设置，现手机端全部带不出业务员信息
- 用用友财务软件后，再用T3 软件，注册信息会关闭，然后提示未注册，这是盗版软件，但软件狗灯是亮的，必须手动注册后和能使用，每次都是这样
- 电脑系统坏了 没有自动备份 账套数据是DBSERVER下面的物理备份，总共5个 有4个附加后都可以用 第5个账套附加成功后打开了 怎么看不到总账那些模块呢？
- 请大师们帮我看看这是什么问题？一：有采购入库，却在存货档案里库存信息没显示最新成本，在同一张卡片价格信息里有显示最新进价和售价。-二：销售单上有成本，为什么毛利预估没显示呢？
- 有没有物理文件删除T3软件的方法-
- 用友T3财务分析功能
用友T3用友通现存量与结存量不等用友T3用友通现存量与结存量不等 原用友-财务通标准版2005总账3站，报表1站，存货1站升级到用友通标准版10.3总账3站，报表1站，核算1站后，打了用友通标准版10.3的补丁，并且也执行了补丁脚本，同时也做了整理现存量的工作，但在录单据时，显示的可用量与收发存汇总表里的结存不等。数据升级导致不一至。确定哪些商品现存量与结存量不等，在数据库中将currentstock表中的存货对应的iquantity修改为正确的数量即可。
设置凭证的打印模板时：-问题一：怎么设置单元格内的字自动换行？-问题二：凭证金额为零时怎么不显示数字金额呢？怎么设置显示零？ 设置凭证的打印模板时：问题一：怎么设置单元格内的字自动换行？问题二：凭证金额为零时怎么不显示数字金额呢？怎么设置显示零？
1、打开打印模板，点击公共操作—对齐方式，可选为自动折行。
2、点击单元格，右键，数据类型，把“零值不显示”的勾取消；@服务社区刘小艳:好的，第二个问题解决了，但是第一个问题没有自动拆行的选项。版本是T+12.0标准版，设置没有你说的内容12.0及之前版本：打开打印模板，选择单元格点击右键—设置单元格格式—对齐—正文显示选项，选择为自动折行，把自动缩放填充的勾取消。@服务社区刘小艳:好的，谢谢
知识库
更多使用技巧
热点文章
用友热销产品
解决方案
- 最新文章排行
- 热门文章排行
