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房地产企业的税收筹划

2016-1-14 0:0:0 wondial

房地产企业的税收筹划

房地产企业的税收筹划

  2013年11月,某明星恢复单身后现身丽江,表示将投资35亿元进军体验式文化地产,首发项目是雪山艺术小镇。他将该商业模式称为“X星梦计划”。智慧源将从房地产税收筹划的角度,探讨这一计划。

  一、开发模式分析
  “X 星梦计划”将商业业主、操作团队、经营投资者和文艺明星四方组合在一起合作开店,关键是四方合作,其顶层设计非常关键,决定未来税负的高低。
  智慧源试着帮该明星规划一下:假定商业业主方某房地产企业(以下简称甲)拥有一商业用地,现根据经营投资者(以下简称乙)的要求,为其开发一处商业地产。乙在取得该商业地产后,出资设立丙公司从事商业运营。

  (一)传统商业地产销售模式。
  甲对商业地产进行开发,将商业地产销售给乙,乙持有目标资产,并将资产出租或与操作团队、文艺明星合作开店。
  分析:甲销售房产需要缴纳营业税、土地增值税、企业所得税、印花税等。乙承受资产需要缴纳契税、印花税,出租行为需要按租金收入缴纳5%的营业税和12%的房产税,有利润再按25%缴纳企业所得税。这属于典型资产转让行为,税负较重,持有环节税负也较重。有没有更好的方案呢?

  (二)商业股权销售模式。
  鉴于甲强大的捆绑谈判能力,在获得土地以及项目开发前已经确定了合作方。甲方可将目标地块分割,分别成立项目公司,再将项目公司股权转让。此时,无须缴纳营业税金及附加、土地增值税以及过户环节的契税。只需要就股权溢价部分缴纳所得税。与前一模式相比,节税金额巨大。比较分析如下:
  假设项目公司土地及开发成本为5000万元,开发费用为1000万元,开发产品售价为10000万元,两种税收筹划的税负变化如下。(单位:万元)
  两者相较,模式二比模式一整体节税:2376万元-800万元=1576万元,整体节税率高达66%,节税效果非常明显。增值率越高,销售价格越高,节税效果越明显。
  同时,如未来店铺升值,上述方案也为乙或明星再次转让提供了税收筹划的空间。未来直接转让项目公司股权,也只需要缴纳20%的个人所得税,可再一次通过变资产转让为股权转让节税。

  二、方案的局限性分析
  因此,从税收筹划上讲,模式二是很好的商业地产模式,值得大家借鉴和思考。成功实现该节税方案,须具备以下4个要素:1.事先确定将购置开发产品的买家(明星)。2.地方政府配合分割地块出让。3.分割出让后,甲还能获得目标土地存在不确定性,除非地方政府配合设置必要的限制条件。4.目标明星愿意持有项目公司自行运营。
  该明星丰富的人脉资源为他拓展品牌以及寻找投资者带来极大优势。他凭借知名度,在以文化艺术主题参与政府拿地谈判以及土地产权分割、报建等方面占尽天时、地利、人和。基于此,智慧源认为该明星及其公司可以实现上述节税方案。

  三、结论
  智慧源(中国房地产财税咨询网)多年专注于房地产财税咨询。根据经验,商业地产价值越高,税负越重。在项目前期,结合项目属性、未来经营方向,合理确定开发模式,合理安排投资关系,进行顶层设计和安排,可以获得极大的节税效益。 

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管理会计应为企业算好“三本账”

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  以全球著名的玩具制造商乐高公司为例,乐高公司一直都与壳牌石油有着深度的合作。但由于壳牌石油向美国政府提出申请,要求重返阿拉斯加开采石油,乐高宣布,终止与壳牌的合作。原因则是壳牌石油在阿拉斯加开采石油会给北极圈的生态造成严重威胁。正是基于“经济、社会、环境”三方面的考虑,结合企业的战略、业务及财务等综合信息,乐高公司做出该决定,以使公司在承担社会责任和环境责任的基础上完成发展目标。
  社会经济的发展是在自然生态系统的大环境中进行的,企业赖以生存的除了社会经济外,还有自然环境。这些年来生态环境的不断恶化,让我们意识到,只关注社会和经济的发展已远远不够,还应综合考虑自然环境的发展问题,因而我们需要选择一种新的发展模式。从过去习以为常的、以效率和速度为导向的发展模式,转向以效果和质量兼顾自然环境为中心的发展模式。
  企业应与社会、经济、环境存在共生模式,寄存、寄生的同时还存在互利和互惠。企业应努力实施既可满足消费者的需要,又可合理使用自然资源和能源并保护环境的生产方法和管理措施,通过追求综合效益,即经济、社会和环境效益的统一,实现企业与社会、竞争者、消费者之间的和谐共存。企业管理会计将“三重盈余”纳入评价体系,在企业自身社会契约中形成良性循环,成为保护环境、塑造社会价值观的责任方。从这一意义上来说,公众期望的转变已经不允许企业继续停留在“社会旁观者”的位置,而是促使他们积极地解决社会问题,如减少温室气体排放,提供医疗保障,确保产品安全和工作场所安全,按照社会道德准则对产业链上游厂家进行筛选等。
  企业构建管理会计体系,搭建完善的管理会计评价系统,结合“三重盈余”,应注重以下三方面:第一,在企业的经济绩效评价上,可对企业的盈利、运营、科技、发展等方面能力具体考察。以科技能力为例进一步细分,可有技术人员占职工人数百分比、技术开发投资率、技术进步贡献率、绿色产品开发力等。第二,在社会效绩评价上,可对企业的经济贡献、产品责任方面、社会方面、工作与劳动等方面来进行评价。以工作与劳动为例,可细分为员工满意度、就业稳定性、人均收入、平均每个员工每年受培训时间等。第三,针对环境效绩评价,可有资源利润、污染处理、环保投入、产品及服务等评价项目。具体评价指标有:原材料利用率、能源利用率、水资源利用率、三废处理率、环保投资比重、企业绿化率、环保产品销售比重等。
  在企业管理会计评价体系中,算好企业的社会、经济、环境“三本账”,既可以多维度、高灵活度地为企业提供准确并具有预见性的决策信息,又能使企业在保障社会利益,保护自然环境的基础上完成经济目标,从而实现真正意义上的“三重盈余”。当然,要完成企业管理会计的“三本帐”,还可以建立指标库,从而为企业科学的可持续发展提供强有力的保障。 

国际司副司长王晓悦关于22个热点实务问题解答

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  根据近期税收热点和工作部署,国家税务总局于2015年11月10日在税务总局网站开展一期以“税收服务‘一带一路’发展战略”为主题的在线访谈。国家税务总局国际税务司副司长王晓悦做客税务总局网站,就网民关心的问题与网友在线交流。

  税收协定适用
  1、如果税收协定的规定跟境外当地的税收法律规定不一致,我们公司应该适用哪个规定?
  [国家税务总局国际税务司副司长 王晓悦]税收协定属于国际法的范畴。双边税收协定是由缔约国双方政府谈判后达成的,经过各自国家的立法程序后生效的,因此对于缔约国政府具有法律上的约束力。当国际税收协定与国内税法不一致的时候,纳税人适用税收协定一般遵循的原则是这样的:一是税收协定优先的原则,就是说国内税收法律法规规定税率高于税收协定的,按税收协定执行;二是孰优的原则,就是说国内法规定税率低于税收协定的,按国内法执行。

会计从业资格证

  • 从扁鹊名气看中国管理会计实践(上)

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      从应用现状看,管理会计的探索和尝试,大致可分为三个维度:
      一是我国大部分中小型企业,局部运用管理会计方法。其中利润成本预测与固定资产投资预测被运用得最多,但涉及价值链分析、作业成本管理、财务精益化等方面则鲜有尝试。中小企业受到业务规模、人员知识结构和管理层重视程度等多方面因素的限制,对管理会计方法的应用停留在浅尝辄止的阶段,内容与范围十分有限。
      二是我国部分大型国有企业,先行先试管理会计工具。中国南方工业集团,根据自身特点构建了独特的集团化管控模式,这一模式以集团公司发展战略(Strategy)为牵引,以优化配置资源(Re?鄄source)为核心,以有效管理风险(Risks)为重点,以持续创造企业价值(Value)为目标,串联起一条贯穿“战略规划———全面预算———运营监控———业绩评价”的管控链条,帮助企业管理风险并创造价值。国有企业虽然在管理会计方面取得了一定成绩,但仍然存在着管理会计岗位设置和界面划分交叉重叠,管理会计职能的联动性较差,执行人员对于管理会计的认知片面等问题。
      三是我国少数大型民营企业,主动投身管理会计变革。联想集团,依托SAP  R/3技术(功能涵盖企业的财务、人力资源、后勤等方面的ERP系统)实现了企业“价值链”的梳理与重整,并在每个价值活动环节设置了管理会计模块,为企业未来进行“价值链”优化提供了广阔空间。联想在集团层面,依靠横向到边、纵向到底的SAP信息平台,建立起以战略预算为龙头、经营预算为支撑、财务预算为保障的综合性全面预算体系,将管理会计工作落实到了企业经营的方方面面。华为公司则在“集权”与“分权”中寻求平衡,建立起“预算管理委员会———业务线预算管理部———销售区预算分会”三级预算体系,企业总部根据年度收入目标、利润目标、成本等因素倒挤出管理费用,然后经过若干次自上而下、自下而上的双向沟通,敲定最终的预算编制原则。为保障预算执行的效果,华为还建立了专门的考核机制———KPI关键指标考核体系(平衡计分卡工具)。在这套体系下,华为每年都会对内部责任中心预算执行情况与经营管理、业务发展、KPI结合程度与效果进行考评。以联想和华为为代表的这部分民营企业主动拥抱变革,走在了我国管理会计实践的前沿,作了很多探索实践。但目前他们也只是运用了管理会计的部分职能,离系统性、针对性和有效性还有相当大的距离。
      应该看到,尽管我国管理会计取得的成绩弥足珍贵,但在企业的经营效益分析、全面预算编制、绩效评价、财务管理精益化等方面,仍有很远的路要走。当信息时代翩然而来的时候,“指尖上管理会计”,不是旨在扩大财务会计和管理会计的视野,也不是区分两者谁发现价值、谁创造价值,而是以治理的方式,增强企业核心竞争力和价值创造力,进而为市场在资源配置中发挥决定性作用提供支撑———治理不是一整套规则,也不是一种活动,而是一个过程;治理过程的基础不仅是控制,还包括协调;治理不是一种正式的制度,而是持续的互动。


  • 从现金流量表诊断企业健康状况(一)

    从现金流量表诊断企业健康状况(一)

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      与净利润相比,现金流量能更确切地反映企业健康状况。如年终为超额完成利润,可将大批产品赊销出去,这样一来利润表中主营业务收入增加了,利润也增加了。但由于是赊销,未能取得现金,发生的销售活动还要支付税费及其他费用,使经营活动现金不但未增加流入反而增加了流出。
      从现金流量表诊断企业健康状况主要从以下几个方面进行:

      从现金流量表总体状况诊断分析企业健康状况
      现金流量表由经营活动现金流量、投资活动现金流量、筹资活动现金流量、自由现金流量所组成。
      (一) 从经营活动现金流量诊断企业健康状况
      一般来说,健康正常运营的企业,其经营活动现金流量净额应是正数。现金流入净额越多,资金就越充足,企业就有更多的资金购买材料、扩大经营规模或偿还债务。因此,充足稳定的经营现金流量是企业生产发展的基本保证,也是衡量企业是否健康的重要标志。如果一个企业的经营活动现金流量长期出现负数,就必然难以维持正常的经营活动,不可能持续经营下去。诊断分析时,可以将经营现金流量分成两部分,首先研究企业在营运资本支出前的现金流量(如果这部分现金流量是正数),然后研究营运资本项目(存货、应收账款、应付账款)对现金流量的影响。企业在营运资本中投入的现金与企业的有关政策和经营状况有关,例如赊销政策决定应收账款水平,支付政策决定应付账款水平,销售政策决定存货水平。分析时应结合企业所在行业特点、自身发展战略等来评价企业的营运资本管理状况及其对现金流量的影响。
      (二)从投资活动现金流量诊断分析企业健康状况
      投资活动现金流量是反映企业资本性支出中的现金流量,分析的重点是购置或处置固定资产发生的现金流入和流出数额。根据固定资产投资规模和性质,可以了解企业未来的经营方向和获利潜力,揭示企业未来经营方式和经营战略的发展变化。同时还应分析投资方向与企业的战略目标是否一致,了解所投资金是来自内部积累还是外部融资。如果处置固定资产的收入大于购置固定资产产生的支出,则表明企业可能正在缩小生产经营规模,或正在退出该行业,应进一步分析是由于企业自身的原因,如某系列产品萎缩,还是行业的原因如该行业出现衰落趋势,以便对企业的未来进行预测,分析判断企业健康状况。
      (三)从筹资活动现金流量诊断企业健康状况
      根据筹资活动现金流量,可以了解企业的融资能力和融资政策,分析融资组合和融资方式是否合理。融资方式和融资组合直接关系到资金成本的高低和风险大小。例如,在通货膨胀时,企业以贬值的货币偿还融资债务会使企业获得额外利益,但债务融资的风险较大,在经济衰退期尤其如此。如果企业经营现金流量不稳定或正在下降,问题就更严重。此外,将现金股利与企业的净利润和经营现金净流量相比较,可以了解企业的股利政策。支付股利不仅需要有利润,还要有现金,选择将现金留在企业还是分给股东,与企业的经营状况和发展战略有关。通常,处于快递成长期的企业不愿意支付现金股利,而更愿意把现金留在企业内部,用于扩大再生产,加速企业的发展。
      (四)从自由现金流量诊断企业健康状况
      自由现金流量是指企业经营现金流量满足了内部需要后的剩余金额,是企业可以自由支配的现金量,自由现金流量有三种计算方法:(1)自由现金流量=经营现金流量-购置固定资产支出;(2)自由现金流量=经营现金流量-(购置固定资产支出+现金股利;(3)自由现金流量=经营现金流量-(购置固定资产支出+现金股利+利息支出)。
      企业价值与企业自由现金流量正相关,也就是说,同等条件下,企业的自由现金流量越大,它的价值也就越大。该指标越高说明企业可以自由支付的现金越多,企业越健康。


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