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房地产业“营改增”如何做到未雨绸缪?

2016-1-14 0:0:0 wondial

房地产业“营改增”如何做到未雨绸缪?

房地产业“营改增”如何做到未雨绸缪?

  房地产业“营改增”的脚步越来越近,对于从未接触过“营改增”概念的房企经营者来说,常常会觉得莫名的恐慌,到底“营改增”是利好还是利空,房企应如何应对扑面而来的“营改增”政策,且听分解。

  “营改增”的政策背景和意义
  国家推行“营改增”的两大意义在于:一、破除重复征税:凡是征收营业税的企业其实在购买原材料时早已缴纳了增值税进项税额,只是这部分增值税并未抵扣出去,企业成为了增值税的最终承担者,并且在此基础上又交了一遍营业税,可谓是违反了税收制定中的大忌——重复征税概念,因此“营改增”的第一大意义是破除重复征税,从而降低原有缴纳营业税企业的税负;二、实现产业结构升级的目标:征收营业税的多为第三产业即服务业,降低服务业的税负有利于三产发展,实现国家产业结构升级的宏观目标。
  因此企业家们一定要认识到“营改增”是国家结构性减税的大政策,是大好事,但为何很多企业还是望而却步呢?一是很多企业家不熟悉增值税的抵扣制度,误以为增值税的高税率就是坏消息;二是在“营改增”过渡时期,可能会由于上下游企业改革不同步、可抵扣发票不足等原因造成“营改增”后的暂时性税负增加。这就需要企业家们在政策来临之前做好充分的准备,认识到“营改增”带来的究竟是利好还是利空完全决于企业提供服务的定价和成本构成。

  案例
  以房地产开发商为例,我们来简单看看“营改增”后税负的变化。首先我们假设房屋售价不变的情况:房地产企业成本中最大的应该是土地成本,这部分成本约占房企成本的50%左右,但是这部分成本并没有增值税可以予以抵扣,为了少缴增值税房企必须找大量可以抵扣的发票。那么可以抵扣的成本就集中在建安成本上,具体包含物料成本和人工成本。其中物料成本的增值税为17%,建筑安装增值税为11%,这也意味着房企必须和正规的物料供应商及建筑公司打交道,因为只有正规建筑企业才可以开到增税发票,随便找的施工队可无法开具增票。
  以房价为100万元不变的情况,物料成本40万元的情况下,原先缴纳营业税5万元,增值税40/(1+17%)*17%=5.81(万元),合计约10.81万元;“营改增”后,如果房地产业的增值税税率定为11%,则销项税额为100/(1+11%)*11%=9.9(万元),进项税额为40/(1+17%)*17%=5.81(万元),相抵后交税4.09万元。很明显是有了较大的降税比例。但是物料成本越低,或拿不到增税发票,那税负率就会大为上升,以物料成本占总成本10%为例,增值税的税负率可达到8.9%,远超过原先只有6.5%两税合计的税负比例。
  此外还得兼顾房企利润的空间变化统筹考虑。每个房企都应该根据自家的成本和定价重新测算新的税负率和盈利空间,并以此来制定自己的经营方式和营销策略。下表对不同物料成本比例进行了简单的测算:非常明显物料占比越高,营业税加增值税的综合税负率下降越快。

  建议
  因此在“营改增”的大局即将到来之际,房企应该有哪些应对呢?下面提5点建议:
  1、和具备正规资质的下游企业合作。从下游看,一定要尽可能取得可抵扣的增票,这就要求房企和正规的供应商和建筑企业合作。当然同时也要注意供应商也可能会趁机提高售价,一定要多家询价进行比较。
  2、增加面对企业客户的销售。从下游看,房企面对企业销售会更加有利于销售的完成,因为下游企业在购房后也获得了可抵扣的增值税发票。因此营改增将更有利于商业地产的开发。
  3、提高精装修房销售比例。面对普通购房者,他们是各种税负的最终承担者,增加对精装修房的销售有利于取得更多的固定资产和物料的增值税发票予以抵扣,降低企业税负,增加盈利空间。
  4、改变竞争策略。在抵扣充足、税负总体下降的房企,他们更加有成本优势来进行房屋销售,因此面对这些竞争,房企不可再实行捂盘惜售的策略。
  5、企业内控水平的提升。提高纳税意识,杜绝在原材料采购环节和接受劳务过程中不要发票的现象;加强工程决算的管理,及时与施工企业进行工程决算,及时取得发票,不应拖延;提高会计核算质量,做到笔笔账目有合法的原始依据,坚决做到没有发票不得抵扣,提高会计核算的及时性,达到项目竣工验收,会计核算结束。
  总的来说“营改增”政策将会大大提高房地产行业的规范化操作程度,理顺房产地业、建筑业的增值税抵扣链条。“营改增”税制改革由于涉及到企业方方面面的工作,需要企业领导、相关人员超前谋划、全盘考虑、积极应对,提前做好相关培训工作,谋划制定或修订相关制度,使“营改增”能在房地产企业顺利平稳过渡。房企经营者要高度重视这一变化,并认真测算“营改增”对本企业的影响,在政策正式到来之前做好充分的应战准备,以赢得先机! 

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可以做资产变动,做净残值(率)调整,把有残值率的调整为0 就可以了。
@服务社区_郝瑞然_:我把残值率在变动单里面去调整了,但是固定资产的月份以计提完了,变动完后次月计提没有反应?
@哈密凌锐信息技术有限公司:变动后次月生效,当月不生效的。
@服务社区_郝瑞然_:我是11月份做的调整,但是这个月计提没有反应
@哈密凌锐信息技术有限公司: 次月生效也就是你当月变动下个月生效,如果你上个月做的本月没有生效可以联系你服务商看下数据。
@服务社区_郝瑞然_:我就是服务商
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      从现金流量表总体状况诊断分析企业健康状况
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      (一) 从经营活动现金流量诊断企业健康状况
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      (三)从筹资活动现金流量诊断企业健康状况
      根据筹资活动现金流量,可以了解企业的融资能力和融资政策,分析融资组合和融资方式是否合理。融资方式和融资组合直接关系到资金成本的高低和风险大小。例如,在通货膨胀时,企业以贬值的货币偿还融资债务会使企业获得额外利益,但债务融资的风险较大,在经济衰退期尤其如此。如果企业经营现金流量不稳定或正在下降,问题就更严重。此外,将现金股利与企业的净利润和经营现金净流量相比较,可以了解企业的股利政策。支付股利不仅需要有利润,还要有现金,选择将现金留在企业还是分给股东,与企业的经营状况和发展战略有关。通常,处于快递成长期的企业不愿意支付现金股利,而更愿意把现金留在企业内部,用于扩大再生产,加速企业的发展。
      (四)从自由现金流量诊断企业健康状况
      自由现金流量是指企业经营现金流量满足了内部需要后的剩余金额,是企业可以自由支配的现金量,自由现金流量有三种计算方法:(1)自由现金流量=经营现金流量-购置固定资产支出;(2)自由现金流量=经营现金流量-(购置固定资产支出+现金股利;(3)自由现金流量=经营现金流量-(购置固定资产支出+现金股利+利息支出)。
      企业价值与企业自由现金流量正相关,也就是说,同等条件下,企业的自由现金流量越大,它的价值也就越大。该指标越高说明企业可以自由支付的现金越多,企业越健康。


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