房产交易土地增值税轻松算
2017-3-28 0:0:0 wondial房产交易土地增值税轻松算
房产交易土地增值税轻松算土地增值税是以单位和个人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（简称房地产）所取得的增值额为计税依据，依照规定税率征收的一种税。根据现行政策规定，个人转让房地产土地增值税具体计算主要分三种方法：
能提供评估价格的计算方法
土地增值税应纳税额＝（转让收入－评估价格－与转让房地产有关的税金）×适用税率
1.“评估价格”是指由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度后的价格；
2.“与转让房地产有关的税金”是指包括营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税；
3.由政府批准设立的房地产评估机构评估发生的评估费用允许在计算土地增值税时予以扣除，但个人隐瞒、虚报房地产成交价格进行评估的，评估费用不允许扣除。
4.能提供评估价格的，已缴契税在计算土地增值税时不允许扣除。
【例1】：柳先生于2004年11月以400000元在某市区购买了一套面积为150m2的商品房，缴纳契税12000元，并花50000元进行了装修，2006年12月将房屋以640000元的总价卖出，经房地产评估机构评估价格为460000，支付评估费用600元，房屋出售支付了手续费、公证费等合理费用共计500元，上述房屋原值及相关费用均提供出了合法有效凭据。柳先生转让这套商品房是否要缴纳土地增值税？应缴多少？合计缴税多少？
【解析】：柳先生转让的这套商品房，由于房屋面积为150m2，属于非普通住宅，且只居住了两年零一个月，因此其转让时应全额缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税、土地增值税和计征个人所得税。柳先生应缴纳的税额为：
1.营业税＝640000×5%=32000（元）；
2.城市维护建设税及教育费附加=32000×（7%+3%）=3200（元）；
3.印花税＝640000×0.05%＝320（元）
4.土地增值税：可扣除项目金额＝460000+600+（32000+3200+320）＝496120（元）；增值额＝640000-496120＝143880（元），增值率＝143880÷496120×100%＝29％，增值率不超过50％，适用税率30％。应缴土地增值税＝143880×30％＝43164（元）
5.个人所得税，可扣除的房屋原值＝400000＋12000＝412000（元），可扣除的相关税金＝32000+3200+320＋43164＝78684（元），可扣除的合理费用＝装修费＋手续费、公证费等＝40000＋500＝40500（元）（税法规定可扣除的装修费最高限额为（400000×10％）40000元，其实际支付的装修费为50000元，则只能在税前扣除40000元装修费），应纳税所得额=640000-412000-78684-40500＝108816（元）应纳所得税额＝应纳税所得额×20％＝108816×20％＝21763.2（元）。合计税款总额=32000+3200+320+43164+21763.2=100447.2（元）。
不能取得评估价格，但能提供购房发票的计算方法
土地增值税应纳税额＝[转让收入－上手购入价×（1+5%×n）－与转让房地产有关的税金]×适用税率
1.“n”是指购入房屋到转让房屋的年度数；
2.“与转让房地产有关的税金”包括营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税；
3.上手购房缴纳的契税可凭契税完税证在计算土地增值税时予以扣除，但不作为加计5％的基数。（详见《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号））
【例2】：刘先生于2004年11月以400000元在某市区购买了一套面积为150m2的商品房，缴纳契税12000元，并花50000元进行了装修，2006年12月将房屋以640000元的总价卖出，房屋出售支付了手续费、公证费等合理费用共计500元，上述房屋原值及相关费用均提供出了合法有效凭据。刘先生转让这套商品房应缴纳哪些税？应缴多少？
【解析】：刘先生转让的这套商品房，由于房屋面积为150m2，属于非普通住宅，且只居住了两年零一个月，因此其转让时应全额缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税、土地增值税和计征个人所得税。刘先生应缴纳的税额为：
1.营业税＝640000×5%=32000（元）
2.城市维护建设税及教育费附加=32000×（7%+3%）=3200（元）
3.印花税＝640000×0.05%＝320（元）
4.土地增值税：可扣除项目金额＝400000×（1+5%×2）+12000+（32000+3200+320）＝487520（元）；增值额＝640000-487520＝152480（元），增值率＝152480÷487520×100%＝31.28％，增值率不超过50％，适用税率30％。应缴土地增值税＝152480×30％＝45744（元）
5.个人所得税，可扣除的房屋原值＝400000＋12000＝412000（元），可扣除的相关税金＝32000+3200+320＋45744＝81264（元），可扣除的合理费用＝装修费＋手续费、公证费等＝40000＋500＝40500（元）（税法规定可扣除的装修费最高限额为（400000×10％）40000元，其实际支付的装修费为50000元，则只能在税前扣除40000元装修费），应纳税所得额=640000-412000-81264-40500＝106236（元）应纳所得税额＝应纳税所得额×20％＝106236×20％＝21247.2（元）
既没有评估价格，又不能提供购房发票的计算方法
土地增值税应纳税额＝转让收入×核定征收税率（具体由各省确定）
【例3】：张先生于2006年12月将自己购于2003年8月的一套住房（非普通住宅）出售，售价为50万元，由于保管不善不能提供出原购房时的相关原始凭证，也不能提供房屋重置成本评估价格（假设当地规定个人转让房地产个人所得税按照1.5％核定征收、土地增值税按照1％核定征收）。张先生转让这套商品房应缴纳哪些税？应缴多少？
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能正常登录，但是打开界面就提示这个问题 这是什么问题？ 能正常登录，但是打开界面就提示这个问题 这是什么问题？
找一下同版本的软件，找到这个文件替换一下试试。链接: http://pan.baidu.com/s/1slcWco9 密码: 8dgq，备份账套，用这个试试1、检查操作系统的版本，看是不是professiona(sp2)版本，最好不要用home版本的；
2、出现此错误可以重新注册一下控件。在tong.ufida.com.cn 渠道专区、服务与支持、服务工具、维护通工具2.0中下载注册控件工具将所有控件重新注册。或是在开始运行中输入 regsvr32 c:\windows\system32\client.dll，注册此控件，第一次会报错，但不影响使用。
3、可能是数据库损坏，使用681号数据库修复工具修复，但大数报错的客户数据库都没有问题，系统管理均可以使用。
4 、客户登陆windows操作系统的操作员权限不够也出现过此问题，可以尝试使用administrator权限的操作员登陆系统看软件是否可以正常运行。
5 、windows系统文件比较多，目前经常发生的就是client.dll文件的丢失，如果以上操作方法不能解决，只能建议用户重新安装操作系统即可解决。
6、此种情况最有可能发生，建议先考虑下这种解决方法：由于电脑病毒感染到，可能破坏了系统的某些文件，我在客户那边是由于病毒的感染，c:\windows\system32\drivers\etc 文件夹少了某个文件，此时在其他能正常使用的机子上把c:\windows\system32\drivers\etc 这个文件夹拷过来覆盖了就可以了。@章豪:大神，威武！@Lee沐峰:[/龇牙]@章豪:我三个账套 只有一个提示这个问题@队长是我: 你这个提示错误是软件安装根目录下面缺少一张图片，另外也有可能不只缺少这张图片还有缺少其他文件。@服务社区_郝瑞然_:但是我其他账套正常啊 图片？难道是营改曾？ 我先去掉试试@服务社区_郝瑞然_:但是我其他账套正常啊 图片？难道是营改曾？ 我先去掉试试@队长是我: 这个和营改增没有关系，营改增可以删除数据库表。但是这个是软件安装目录下的图片信息。
软件左下角的单位名称应该是注册是填的，现在不是这个单位了，可以修改吗？账套名称都正常，就是左下角的进入任何账套都显示这个单位 。 软件左下角的单位名称应该是注册是填的，现在不是这个单位了，可以修改吗？账套名称都正常，就是左下角的进入任何账套都显示这个单位 。
http://service.chanjet.com/productreg在注册网址点击加密锁产品注册，用户信息修改即可加密锁注册界面试试能否修改。（u8的不可以，不知道T系列能否修改。）去畅捷通加密狗官网修改成现在的名字即可重新注册过加密狗改单位名称，注册网站：http://service.chanjet.com/productreg，注册方法http://service.chanjet.com/zhi ... 002d4@服务社区黄旻:要求写单位名称，现在是代人记帐，可以写自己的名字吗？@依恋viq:可以，能保存上， 注册成功就可以了。太棒了终于改好了，谢谢大家！！@依恋viq:这个单位名称就是您截图的那个呀，您不就是为了改这个才重新注册的吗@依恋viq:[/强]
