房地产企业:销售方式影响利润大小
2017-3-30 0:0:0 wondial房地产企业:销售方式影响利润大小
房地产企业:销售方式影响利润大小房地产业开发周期长,业务复杂而且要占用大量的资金。而房地产的销售作为投资者回收成本和获取收益的关键环节,其销售状况直接关系到房地产投资回报率的高低。因此,运用税收筹划的原理,正确处理房地产销售活动中的定价以及销售方式的选取等问题,合理合法地降低企业税收成本,对于房地产企业而言具有重要意义。
控制房地产的增值率房
地产的增值率是指房地产的增值额与扣除项目的比率。《土地增值税暂行条例》规定,土地增值税实行4级超率累进税率:增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率是30%;增值额超过扣除项目金额50%的部分,税率为40%;增值率超过100%但未超过200%的部分,税率为50%;增值率超过200%的部分税率为60%.此外,该条例还特别规定,纳税人建造普通标准住宅出售,增值率未超过20%的免缴土地增值税。因此,降低房地产销售中的土地增值税负担的关键,就是控制房地产的增值率,在足额计算扣除项目的基础上,特别注意在制定房地产的销售价格时,对处于土地增值税临界点附近的情况,事先一定要进行必要的筹划。也就是说,此时要考虑税收成本对企业销售利润的影响。尤其在临界点附近,究竟把价格制定的高一些还是稍微低一些,要进行认真的计算和比较,正确处理销售价格和税收之间的关系。
需要特别强调的是,按照现行规定,纳税人建造的普通标准住宅土地增值额未超过扣除项目金额20%的免缴土地增值税,从而使土地增值税负担在增值率为20%时出现大幅度的跳跃。因此待出售的房地产增值率在20%附近时,更应该高度关注。
现举例予以说明(以下不考虑加计扣除20%部分):甲房地产开发企业欲销售5000平方米的商品房,扣除项目金额为840万元,现有两种销售方案,一是按照2000元/平方米的价格出售;二是按照2100元/平方米的价格出售。那么对于方案一,房屋的售价为2000×5000=1000(万元),扣除项目金额为840万元,增值额为1000-840=160(万元),增值率为160÷840=19.05%,小于20%的临界点,无需缴纳土地增值税,企业的利润为160万元。方案二中,由于增加销售收入50万元(100×5000),导致增加营业税及附加50×5%+50×5%×(7%+3%)=2.75(万元),因而扣除项目为842.75万元。按此计算,房屋的增值率为(1050-842.75)÷842.75=24.59%,需要缴纳土地增值税(1050-842.75)×30%=62.2(万元),企业的利润为1050-842.75-62.2=145.05(万元),销售价格提高之后税后利润却下降了14.95万元。
设立独立核算的销售公司
上面的介绍,说明了如何通过控制和降低房地产销售时的增值率来降低土地增值税负担的问题。但是其局限性在于往往要制定稍低的价格。如果房地产开发商将企业的销售部门分离出来,设立为独立核算的房地产销售子公司,则房地产企业既能够以比较高的价格实现房地产的销售,同时又能够合理地降低企业的土地增值税负担。
仍以上面的甲房地产开发企业为例(以下均不考虑加计扣除20%因素),该企业原计划以2400元/平方米的价格出售5000平方米的房产,扣除项目金额为840万元,同理可知增值率为42.86%,企业需缴纳土地增值税108万元,还需要缴纳销售不动产的营业税2400×5000×5%=60(万元),城市维护建设税和教育费附加60×(7%+3%)=6(万元),印花税忽略不计,合计缴纳税款174万元,企业的税后净利润为186万元。而如果甲企业设立独立核算的销售子公司,甲企业首先将该商品房以2000元/平方米的价格销售给该销售公司,销售公司再以2400元/平方米的价格对外销售,则对于甲企业而言,仍然无需缴纳土地增值税,利润为160万元,但是需要缴纳营业税50万元,城建税及教育附加5万元,税后利润为105万元;其销售子公司实现销售利润200万元,因非房地产开发企业,不能加计20%扣除,且不能享受普通标准住宅增值率20%之内免税政策,需缴纳营业税(2400-2000)×5000×5%=10(万元),城建税及教育费附加1万元,共计11万元。其增值率为(1200-1000-11)÷(1000+11)=18.69%,需缴纳土地增值税为:(1200-1000-11)×30%=56.7(万元),其税后净利润为132.3万元,甲公司和销售子公司共计实现净利润237.3万元,通过设立销售子公司比原销售计划多实现净利润51.3万元。
变房地产销售为投资
按照现行税法规定,以不动产投资入股,参与接受投资方的利润分配,共同承担投资风险的行为,不缴营业税,而且自2003年1月1日起,对于以不动产投资入股后转让股权的行为,不再缴纳营业税。这种规定为房地产企业开展税收筹划提供了空间。
如果房地产的购买方是具备一定条件的企业或公司,则可以考虑先以不动产投资入股,再向购买方转让股权的房地产销售方式。仍以甲企业为例,甲企业欲出售5000平方米的住房给乙企业,如前所述,如果以2400元/平方米的价格直接出售,需要缴纳土地增值税108万元,缴纳营业税60万元,城市维护建设税和教育费附加6万元。而如果甲企业与购买方乙企业达成协议,甲企业先以该房产向乙企业进行股权投资,稍后再以1200万元的价格向乙企业转让该股权,则可以合法地免除了60万元的营业税和6万元的城市维护建设税与教育费附加。同时,为了调动购买方乙企业参与筹划的积极性,甲企业可以作出一些让步,给予乙企业一定的利益补偿,但是其数额应以甲企业节约的税款66万元为限。
综上所述,税收筹划的目标不仅仅是降低企业某一税种或者整体的税收负担,还在于提高企业的税收净利润以及企业价值的稳定增长。房地产销售活动的金额大,涉及面广,处理也较为复杂,房地产企业一定要结合自身的条件和外部的销售环境合理开展税收筹划。而且税收筹划作为企业的一项经营管理活动,不仅要耗费成本,也存在一定的风险性。比如设立销售公司就会增加企业的经营成本,变房地产销售为投资的筹划方式也存在一定的风险。房地产企业在进行房屋销售的税收筹划时,事先要进行必要的成本收益分析,并注意风险的防范与控制,进行综合性的考虑。只有这样,才能够充分发挥税收筹划的作用。
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最新信息
分析逻辑关系,推导企业问题环节 分析逻辑关系,推导企业问题环节
基本情况
甘肃省民勤县唐家沟N煤矿系2000年1月改制成立的独立核算股份制煤炭采掘企业,属增值税一般纳税人,主要从事煤炭生产和销售。2000年12月10日申请认定为增值税一般纳税人,2003年9月23日批准纳入防伪税控管理,最大开票金额为100万元,月最大购票限量为25份。该企业2004年1月~12月向主管税务机关申报缴纳增值税29万元。
数据采集
2005年6月,主管税务机关评估人员首先对唐家沟N煤矿生产经营、财务核算及申报纳税等相关情况进行了深入了解:第一,该企业2004年1月~12月累计实现销售收入807万元,申报销项税额104.9万元,购进货物金额411.8万元,进项税额70万元,抵扣运费进项税额5.9万元,实现应纳增值税额29万元,期末无留抵。由于该煤矿煤质较差,煤炭热卡较低,供货渠道稳定,一般只供应电厂使用,因此,价格比较稳定,2004年企业煤炭平均销售价格为109元/吨(不含税)。
第二,以同类企业“账面应发工资”、“账面原煤产量”、和“平均职工人数”为参数,计算吨煤工人工资,加权平均后得出同行业工人平均工资。其计算公式为:吨煤工人工资=账面应发工资/账面原煤产量/平均职工人数。同行业工人平均工资为每吨煤30元。
第三,生产1吨煤的火工(炸药)消耗为1根雷管、2公斤炸药,计价2元。火工品消耗=火工品耗用量(雷管或炸药)/账面原煤产量。
案头分析
1.按照税负对比分析法分析,企业2004年账面反映煤炭总产量7.4万吨,吨煤税收负担率为3.9元/吨,而同行业税负水平为4.46元/吨,低于同行业平均税负,税负差异率-12.56%。
2.按照工资耗用法分析,该企业2004年度账面“应付工资”为235万元,企业年产量=应付工资/吨煤工人平均工资,照此计算,该企业年产量应为78300吨。
3.按照辅助材料消耗分析法分析,企业2004年火工(炸药)消耗为15.8万元,企业年产量=火工品消耗总额/吨煤火工品消耗,照此计算,该企业年产量应为79000吨。
从上述分析看,该企业有隐瞒产量,隐匿销售收入的嫌疑。
约谈举证
为了破解疑点,评估人员决定对该企业相关人员进行约谈,发出《税务约谈通知书》,并根据发现的疑点问题,拟定了详细的约谈提纲。
1.与企业财务会计约谈,了解企业有无销售不入账的问题,如销售给个人的生活用煤、不需要开具销售发票的部分是否有不入账的现象等。
2.与企业销售经理约谈,了解企业产品销售渠道和销售价格。如销售渠道是否单一、工业用煤和生活用煤的销售价格有无差异,煤炭销售是否受季节变化影响,运输方式对销售价格的影响等。
3.与生产工人约谈,了解煤炭产量及吨煤生产成本,与企业账面数相比较,看是否有差异。
通过约谈,企业税负低于同行业税负是因为煤质较差,价格较低造成,但其他疑点没有消除,评估人员决定进行实地调查。
针对上述疑点,2005年8月,评估人员深入企业,采用“体积密度法”对其申报纳税情况进行实地调查。评估人员首先调阅了2004年度采掘施工图,通过观测施工图纸,根据图纸比例计算出煤层巷道的长度为600米、上宽为1.4米、下宽为1.9米、高为2米,煤层巷道的体积1980立方米。第一采掘工作面的长度为160米、宽度为65米、高度为2.3米;第二采掘工作面的长度为320米、宽度为60米、高度为2.2米,计算出两个工作面的体积分别为18538立方米、42240立方米,该矿煤炭采出率为85%,煤炭密度为1.35吨/立方米。
按照“体积密度法”计算:企业采掘工作面体积=采掘工作面长×采掘工作面宽×采掘工作面高=[(1.4+1.9)×2/2×600+(65×160×2.3)+(320×60×2.2)]=68140(立方米)。
评估期企业的产量=企业采掘工作面体积×企业回采率×煤炭密度=68140×85%×1.35=78190(吨)。
评估期企业销售收入=(评估期企业的产量-企业实际库存)×评估期煤炭的销售价格=(78190-0)×109=852.2(万元)。
评估期企业应纳税额=评估期企业销售收入×13%-企业外购货物的进项税额=852.2×13%-75.9=34.9(万元)。
经评估测算,该矿2004年共采出煤炭体积为68140立方米,产量为78190吨,比企业账面反映数多4190吨,按照同期平均销售价格计算,该企业2004年度应纳税额为34.9万元,与2004年度实际缴纳数相比较,企业应补缴增值税5.9万元。
经过进一步了解,发现该企业将销售给私人的取暖块煤4190吨未记账,从而造成少计销项税金5.9万元。
处理结果
按照《纳税评估管理办法》的有关规定,民勤县国税局通过与企业再次约谈,企业在事实和证据面前,心悦诚服地接受了补缴税款5.9万元及加收滞纳金0.72万元的处理。案件在评估环节得到解决,没有移交税务稽查环节立案稽查。
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