解析房地产开发企业的借款费用如何审核
解析房地产开发企业的借款费用如何审核
房地产开发企业的借款来源有两个方面：一是金融机构的贷款，二是非金融机构（包括企业间拆借、关联企业间拆借以及个人拆借）的借款。
借款的来源，我们在审核中所应关注的主要是借款合同、付息发票。非金融机构的借款，我们应关注的事项包括有无借款合同、合同中对于借款利率的约定、关联企业借款总额与其注册资本的比例等。这些事项将决定借款费用是否应进行调整和具体的调整金额。
非金融机构借款未签合同时，根据《中华人民共和国合同法》关于“书面合同”的规定，未签合同可视为无合同，而在借款性质上即可视为无偿。所以，在未签合同的情况下，企业不得扣除相关的利息费用。借款中约定的借款利率高于金融机构同期、同类贷款利率部分应当予以调整，低于金融机构同期、同类贷款利率按约定并实际支付的利率在税前扣除。关联企业和股东个人的借款不得超过企业注册资本的50%，超出的借款部分其利息支出应予以调整。严格审核利息费用的支付情况，凡是预提而未实际支付的部分，一律应予以调整。
房地产开发企业借款费用的特殊之处，在于它要在开发成本和费用之间按照法定的界限进行分配。一般情况下，税法规定的原则是属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象；属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。正是因为这种特殊性的存在而在税收审核中（主要是企业所得税和土地增值税）中产生了诸多的调整变化。
涉及到的企业所得税。利息费用在企业所得税前扣除，最为明确的界限就是开发项目的完工时间。时间的界限应以项目竣工备案表为准，具体的情况包括：
1.开发项目未能竣工的，年度企业所得税申报时不得在期间费用中列支利息费用。
2.开发项目已经竣工并销售完毕的情况下，区分利息费用在成本和费用之间的分摊不再具有实质的意义，即使分摊并未完全按照竣工时间的要求进行，也不再进行调整。
3.企业同时开发多个项目的，利息费用的分摊会遇到一定的难度。这时不仅要注意项目的完工时间，还要考虑项目的开工时间。在具体的审核中，应该掌握以下原则：前一项目尚未完工而后一项目已经开工的，实际产生的利息费用应在项目间进行分配。分配时可以参考借款合同有关借款用途及对象的条款，也可以采用一定时期内相对稳定的、按照某一指标的分配方法，比如按工程的进度、资金的占用等。前一项目计入成本的费用仍以该项目的完工时间为最终的界限。
前一项目已经完工但后一项目尚未开工的，前一项目按照完工时间确认为成本；前一项目完工至后一项目开工时间的期间内，发生的借款费用确认为期间费用计入当期损益。后一项目开工后的利息费用计入该项目的成本。
前一项目的完工时间与后一项目的开工时间大体相同时，发生的借款费用分别计入各自的成本。
涉及到的土地增值税。土地增值税对于利息费用的扣除主要采用两种方法，一是可以在项目间划分并能够提供金融机构证明的，利息支出可以据实扣除；二是如不能在项目间划分或不能提供金融机构证明的，可以按照取得土地使用权和开发成本两项合计的5%扣除利息费用。
所以，审核土地增值税时对于借款费用的具体程序是：1.不必关注计入期间费用中的利息费用数额；2.将计入开发成本中的利息费用全额剔除，以其余额作为计算土地增值税的基数；3.据实扣除利息费用的情况下，严格审核借款合同、付息发票以及利息费用在项目间的分配情况，以确认利息费用符合税法规定的扣除条件；4.按固定比例扣除利息费用的情况下，利息费用的真实性如何已变得不太重要，因而其审核程序可以从简掌握。
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代扣社保到底是其他应收还是其他应付啊 代扣社保到底是其他应收还是其他应付啊[]
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各位老师有没有一张A4纸上打三份凭证的模板？谢谢 各位老师有没有一张A4纸上打三份凭证的模板？谢谢[]
您好，一张A4纸张刚好合适打下两份凭证，如果您真的想要打三份凭证的话，只能用UFO简版工具来调整凭证中各个位置的间距大小来进行解决，UOF简版工具在本社区中更多工具中进行下载，操作方法在知识库中查看。@畅捷服务江涛:好的，谢谢@济南瑞联:不客气，祝您工作愉快[/微笑]
小学生测验管理软件 小学生测验管理软件 28. 小学生测验管理软件
面向小学1~2年级学生，随机选择两个整数和加减法形成算式要求学生解答。
功能要求：
（1）电脑随机出10道题，每题10分，程序结束时显示学生得分；
（2）确保算式没有超出1~2年级的水平，只允许进行50以内的加减法，不允许两数之和或之差超出0~50的范围，负数更是不允许的；
（3）每道题学生有三次机会输入答案，当学生输入错误答案时，提醒学生重新输入，如果三次机会结束则输出正确答案；
（4）对于每道题，学生第一次输入正确答案得10分，第二次输入正确答案得7分，第三次输入正确答案得5分，否则不得分；
（5）总成绩90以上显示“SMART”
,80-90显示“GOOD”，70-80显示“OK”,60-70显示“PASS”，60以下“TRY AGAIN”。
（6）实现用户登录模块，可以有多个用户参加测试。
（7）记录下每个用户的成绩、正确率，并排序。
（要求：1.系统以文本菜单的形式显示2.数据存储采用文件形式3.标准的C输入输出4.功能完善，适当的注释）
用友T3新建年度帐时，提示“截段字符串或二进制数据” 新建年度帐时，提示“截段字符串或二进制数据”
原因1： 账套数据升级后又回到低版本使用。账套数据的版本和实际软件版本不一致，账套数据的版本比软件版本要高。查询select max (cversionno) as 版本标志from UFSystem..UA_VersionUpdate代表的软件的版本标志。账套数据的版本标志：selectcvalue as 版本标志 Fromaccinformation where ccaption='版本标志'。
问题解答
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预收预付款退回 原因分析： 预付款单据是解决日常进货业务，供应商要求先打款后发货的业务需求。 预收款单据是解决日常销售业务，要求客户先打款后发货的业务需求。 问题解答：发生预收预付款时，录入预收预付款单据，退回时在预收预付款单录入负金额冲抵对应的预收预付款金额。
【参考】T+预付款退回如何冲抵图文教程
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恢复数据 后 显示 行业性质和科目与科目设置分类不相符 请调整 ， 该如何处理 恢复数据 后 显示 行业性质和科目与科目设置分类不相符 请调整 ， 该如何处理[]
服务社区，产品里有工具，名字和这个提示一样！
行业性质与科目分类不符
打开总账模块提示行业性质和科目设置中的科目分类不符。http://service.chanjet.com/too ... 2cfea
[/强]好人
解决方案
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房产企业收入利润会计核算 房产企业收入利润会计核算 (1)主营业务收入： 包括土地转让收入、商品销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房租金收入。 由于营业收入的实现与价款结算时间上的不一致，我们应该分开计算 ①在实现营业收入同时收到价款时 借：银行存款 贷：主营业务收入 ②营业收入实现前，价款收取后的。 借：应收账款 贷：主营业务收入
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看一下记账失败的单子 是否有入库单没有填写单价的 允许记账的单子显示是白色 不允许记账的单子显示是蓝色 如果入库单没有单价的情况是不允许记账的 需要填写单价 如果业务本身没有单价 也需要填写0
没有单价，需要手工录入成本，再记账就可以了。
--单价都有的呢，不管是入库单出库单都有价格的
@黔东南卓创:那就需要联系服务商提交支持网问题，看下数据具体什么情况了。
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