土地使用权的会计与税务处理
土地使用权的会计与税务处理
一、会计处理:
1、《企业会计制度》第四十七条规定,企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权,在尚未开发或建造自用项目前,作为无形资产核算,并按本制度规定的期限分期摊销。房地产开发企业开发商品房时,应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本;企业因利用土地建造自用某项目时,将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。
2、财会[2001]43号第九问:土地使用权转入房屋、建筑物的价值后,其价值摊销年限如何确定?
答;公司以购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权的账面价值,转入开发商品房成本,或转入在建工程成本后,其账面价值构成房屋、建筑物实际成本。如果土地使用权的预计使用年限高于房屋、建筑物的预计使用年限的,在预计该项房屋、建筑物的净残值时,应当考虑土地使用权的预计使用年限高于房屋、建筑物预计使用年限的因素,并作为净残值预留,待该项房屋、建筑物报废时,将净残值中相当于尚可使用的土地使用权价值的部分,转入继续建造的房屋、建筑物的价值,如果不再继续建造房屋、建筑物时,则将其价值转入无形资产进行摊销。如公司将土地连同地上房屋、建筑物一并出售的,按期账面价值结转固定资产清理。
例:2005年3月6日征用土地30亩,支付土地出让金及契税300万元。土地使用证使用年限50年,7月6日开发该土地建厂房,先后共支付施工单位工程款500万元。12月6日完工达到预定可使用状态,由在建工程结转固定资产。房屋折旧年限按20年,残值率为5%.会计处理如下:
3月6日:
借:无形资产-土地使用权 300
贷:银行存款 300
每月摊销=300/50/12=0.5万元
3月-6月每月作分录:
借:管理费用-无形资产摊销 0.5万元
贷:无形资产-土地使用权 0.5万元
摊余价值=300-2=298万元
7月6日后:
借:在建工程 298
贷:无形资产-土地使用权 298
借:在建工程 500
贷:银行存款(工程物资等) 500
12月6日:
借:固定资产 798
贷:在建工程 798
房屋折旧年限20年,土地年限为49年加2月,扣除房屋折旧年限后,即29年零2个月的土地的价值作为预计净残值处理。所以:
预计净残值=500×5% 298×(29×12 2)÷(49×12 2)=201.78万元
月折旧额=(798-201.78)/20/12=2.48万元
20年后,提完折旧,土地的剩余价值转为无形资产管理,按规定摊销。
借:无形资产-土地使用权 176.78
贷:固定资产 176.78
二、税务处理
1、根据《企业所得税税前扣除办法》(国税发[2000]84号)第二十五条规定:房屋、建筑物计提折旧的最低年限为20年;第二十九条规定:纳税人为取得土地使用权支付给国家或其他纳税人的土地出让价款应作为无形资产管理,并在不短于合同规定的使用期间内平均摊销。
2、《中华人民共和国企业所得税暂行条例实施细则》第三十条规:固定资产的计价,按下列原则处理:
(一)建设单位交来完工的固定资产,根据建设单位交付使用的财产清册中所确定的价值计价。
(二)自制、自建的固定资产,在竣工使用时按实际发生的成本计价。
3、《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》(国税发[2003]83号)第五条规定:开发产品的建造成本是指开发产品完工前发生的各项支出,包括:土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共设施配套费、开发的间接费用、借款费用及其他费用等。
4、《国家税务总局关于做好已取消的企业所得税审批项目后续管理工作的通知》(国税发[2003]70号)规定,企业计算可扣除的固定资产折旧额时,在内、外资企业所得税“两法”合并前,固定资产残值比例统一确定为5%。
所以,从税法的相关规定来看,土地使用权在未开发之前按无形资产管理,50年内平均摊销在税前列支,这方面与会计核算的规定是相同的。
但税法规定对于取得土地使用权所发生的费用,在开发后应计入房屋的价值,在不短于20年的时间内计提折旧。土地使用权的预计使用年限高于房屋预计使用年限的,即尚可使用的土地使用权价值的部分,税法并没有规定需作为残值处理,而只是笼统的规定残值为固定资产价值的5%.这是否可以理解为,这是税法与会计核算的时间性差异呢?如上例在税务上可作如下处理:
房屋的价值为798万元,可在税前列支的折旧为:
798×(1-5%)/20/12=3.16万元
可是税前列支的月折旧额比会计计提的折旧额多0.68万元(3.16-2.48) ,因此,20年内每年需作纳税调减8.16万元(0.68×12)。房屋折旧完毕后的29年2个月,对土地使用权剩余价值的摊销额需作纳税调增处理。
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营改增将对建筑业产生哪些影响 营改增将对建筑业产生哪些影响
一、对税负的影响 “营改增”影响企业的关键因素包括税率、毛利率及营业成本中可抵扣项所占比重等因素。首先,建筑业“营改增”后税率将有大幅提升。根据《财政部、国家税务总局关于印发营业税改征增值税试点方案的通知》(财税[2011]110号)规定,建筑业“营改增”后税率为11%,比现行营业税率增加8%.其次,建筑业“营改增”后面临期初税款不得抵扣的问题,例如企业期初库存材料和机械设备等固定资产增值税进项税额不得抵扣。按照“营改增”范围的改革经验,“营改增”不考虑期初存货、固定资产等的进项税额。如交通运输业、电信业等企业在“营改增”前的固定资产和存货未被许可抵扣,特别是交通运输业的期初车辆、轮船等未被许可抵扣,这在改革之初产生了行业性的经营困难。最后,企业当期进项抵扣不足。从“营改增”试点来看,由于增值税相对营业税税率提高且抵扣不充分,部分企业有不同程度的提高,其中以运输业为代表。据统计,建筑业工程结算成本中,原材料约占60%,人工成本约占30%,其他费用约20%.沙子等原材料,由于供应商采取粗放式经营,很难取得增值税专用发票;混凝土目前是简易征收,可抵扣的进项税率仅为6%;劳务用工主要来自于成建制的建筑劳务公司及零散的农民工,而建筑劳务公司作为建筑业的一部分,取得劳务收入按11%计征增值税销项税,却没有进项税额可抵扣,与原3%营业税率相比,税负大幅提高,劳务公司很可能将税负转嫁到施工企业。另一方面,如果“营改增”后企业当年新购置了施工设备,则可增加能够抵扣的进项税额。更新施工设备有利于建筑企业提高机械设备装备水平,优化资产结构,改善企业财务状况,增强企业竞争能力;同时通过引进新的机械设备和流水线,减少作业人员,降低人工费支出,又反过来降低了企业的税负。 二、对收入确认的影响 建造合同分为固定造价合同和成本加成合同。首先,固定造价合同当期确认的合同收入和当期确认的合同毛利比改征前要少。其原因是当期确认的合同收入中是按总价剔除了增值税进项税额,而当期确认的合同费用中只是部分剔除了增值税进项税额,其他如人工成本等费用则不能剔除增值税进项税额。其次,成本加成合同实际营业总收入可能比“营改增”前要多一些。原因是“营改增”后,是以合同总价(营业总收入)为基数扣除实际成本费用中能够抵扣的增值税进项税额缴纳增值税,而实际成本费用中已不包含能够按规定抵扣的增值税进项税额,实际成本费用比“营改增”前要少。 三、对企业财务状况的影响 首先,资产总额下降,资产负债率上升。增值税是价外税,企业购置的原材料、辅助材料等存货成本和机械设备等固定资产入账价不含进项税额,在企业采购价格一定的前提下,企业的资产总额将比“营改增”前有一定幅度下降,在企业已有负债数额不变的情况下,资产负债率必然上升。其次,“营改增”后,由于各种因素影响,进项税额并不能完全抵扣,这会侵蚀企业的利润总额。最后,“营改增”会使企业的资金链更加紧张。长期以来,我国建筑行业管理并不规范,存在诸多问题,如工程款支付比例低,建设单位在每期验工计价时,往往扣除10-20%质量保证金、暂留金、垫资款等,有的项目更低。这些暂扣款往往要到工程竣工决算后才能支付,但增值税当期必须要缴纳,这样必将导致企业经营性现金流量支出增加,加大企业资金紧张的局面。 小结: 总而言之,“营改增”涉及到企业方方面面的工作,尤其是企业财务管理工作将面临巨大挑战。专家建议企业领导、财务人员应超前谋划,全面考虑,使“营改增”在建筑企业顺利平稳过渡,将影响降低到最小的范围内
对应版本:用友U其他 对应产品线:公共平台 对应模块:系统管理模块
问题现象:用户安装的是msde,备份时提示:文件名或参数错误 问题原因:ua_account中的路径不正确 解决方案:修改ua_account中的路径为数据实际路径
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用友畅捷通批发零售版设置的仓库上下限之后,进入库存报警,提示“所有仓库的报警还未设置,请设置!”?如图2-17所示:用友畅捷通批发零售版设置的仓库上下限之后,进入库存报警,提示“所有仓库的报警还未设置,请设置!”?如图2-17所示:
:362 图2-17 [库存报警提示信息]对话框 【原因分析】商贸宝在设置商品库存的上下限时,是可以分别针对库存总量(即所有仓库)进行设置或针对具体仓库进行设置的,进入报警查询时,默认也是所有仓库(即仓库条件为空的状态),此时,如果满足报警条件的条件是具体仓库的,而不是总量(所有仓库)。【解决方案】弹出此提示后,点击确定后,不选择仓库,显示为空白界面,没有任何数据。然后我们再点击查询条件,选择具体的仓库来查询。
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销售样品接单有些存货参照不到原因分析:这些参照不到存货操作本有存在BOM结构。问题解答:新品存货编码只能参照到没有BOM结构的存货,如果确实是接单管理需要新增存货档案。
天然林二期工程实施企业有关税收政策明确 天然林二期工程实施企业有关税收政策明确
为支持国家天然林资源保护二期工程的实施,部、国税总局日前下发通知,明确了天然林二期工程实施企业和单位有关房产税、城镇土地使用税政策。通知执行期限为2011年1月1日至2020年12月31日。 通知规定,对长江上游、黄河中上游地区,东北、内蒙古等国有林区天然林二期工程实施企业和单位专门用于天然林保护工程的房产、土地免征房产税、城镇土地使用税。对上述企业和单位用于其他生产经营活动的房产、土地按规定征收房产税、城镇土地使用税。
用友U8重新安装之后,将账套数据库重新编录进系统的方法重新安装U8之后,将账套数据库重新编录进系统的方法
数据库保持不变,如果不放心可以暂时分离出来,等U8做完初始化之后再重新挂载上去。 这其中涉及到几个重要的系统表,在ufsystem数据库下面,可以首先将表进行备份:
对应版本:用友U8.61 对应产品线:集团应用 对应模块:管理驾驶舱模块
问题现象:在使用管理驾驶仓时,登陆时报错“登陆失败,缺少对象”,重新安装操作系统,并将系统及SQL补丁全部安装后再安装U861系统,使用管理驾驶仓仍报错“登陆失败,缺少对象”! 问题原因:可能原因有如下几种:1、计算机控制面板-用户管理中,“UF_OLAP_USER”的属性设置不对,设置了“用户下次登陆时须修改密码”选项。2、计算机控制面板-用户管理中设置的口令与“internet信息服务”设置中U8GDB匿名访问的口令不一致。3、“UF_OLAP_USER”用户的权限设置不够大,导致没有访问某些资源的权限。合并报表等决策模块如果以上设置有问题也可能出现此现象。4、NETFramework或U8安装有问题。 解决方案:1、在计算机控制面板-用户管理中,将“UF_OLAP_USER”用户的属性设置中,将“用户下次登陆时须修改密码”设置去掉,将“用户不能更改密码”、“密码永不过期”选项选上。2、计算机控制面板-用户管理中,选中“UF_OLAP_USER”用户,在所有任务中为该用户设置一新的密码;之后在“internet信息服务”-默认WEB站点中,选中“U8GDB”-右键鼠标-属性-目录安全性-匿名访问和验证控制-点“编辑”按钮-验证方法设置窗口-点编辑-将“UF_OLAP_USER”用户的访问密码改成与计算机用户管理中该用户的密码一致即可。3、在计算机控制面板-用户管理中将“UF_OLAP_USER”用户加入到ADMINISTRATORS用户组中,之后重新启动IIS服务。4:在开始菜单参照运行如下命令(根据实际系统路径进行指定):D:\\WINNT\\Microsoft.NET\\Framework\\v1.1.4322\\aspnet_regiis.exe-I。如果还不行,可将U8彻底卸载,然后在控制面板中卸载.NETFramework组件,之后重新安装U8。
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AutoCAD集成 1-及以上站点: ([点数]-1)*1000+10000元
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CAD集成平台 30000元
对应版本:用友U8.51A 对应产品线:供应链 对应模块:库存管理模块
问题现象:要求各种业务单据(如销售出库单,材料领用单等)为了满足ISO的要求需要加贯标号. 问题原因:原来计划在单据设计中增加一个表头自定义项,但后来发现在显示模板中可以加文字标签。但在菜单中的“自定义项目”中设置一个“贯标编号:12345”(只能将自定义项的标题改成编号),后每个单据的显示模板中设置的贯标编号都是同样的编号。如果每个编号用一个则会使用大量的自定义项。 解决方案:在菜单中“自定义项目”中不定义任何的自定义项,而是在每个单据的打印模板中通过修改某个自定义项的“显示名称”来为各个单据设置贯标编号,这样使用同一个自定义项就可以给多个单据进行编号设置了。
对应版本:用友U8.52 对应产品线:财务系统 对应模块:总账模块
问题现象:账簿打印明细账时,日期范围选择9月到9月,出来的结果里包含有以前月份的数据 问题原因:使用问题. 解决方案:修改账本排序为按月排序
请教,现金流量表中、进项稅与销项稅指定,项目都是支付的各项税费吗? 请教,现金流量表中、进项稅与销项稅指定,项目都是支付的各项税费吗?[]
对的填在支付的各项税费中
对应版本:用友U8.52 对应产品线:其他 对应模块:工资管理模块
问题现象:在12月进行工资变动时,点击“编辑、计算、汇总”节点,系统提示“实时错误3021”,已经核对过wa_gzhzb没有问题。此数据,反结帐11月份,做相同操作没有问题。 问题原因:某些操作导致WA_State表缺少imonth=12的行。 解决方案:WA_State表缺少imonth=12的行。补充该行后,数据正常。
11230301预付账款的土建装饰,年初余额忘记分供货商录入期初余额,只录入总的期初余额,要怎么修改? 11230301预付账款的土建装饰,年初余额忘记分供货商录入期初余额,只录入总的期初余额,要怎么修改?[]
反向操作到年初,清楚期初,不用删除凭证,重新指定辅助项,然后重新录入期初@畅捷服务李笑旺:反向操作到年初?是的@畅捷服务李笑旺:能不能具体一点?有劳了。
请问条码怎么设置根据单据编号生成?找到条码功能,但是数据只能手动输入 11.5-t+12 支持win10吗? 请问条码怎么设置根据单据编号生成?找到条码功能,但是数据只能手动输入 11.5t+12 支持win10吗?[]
您好,可以在基础设置—常用信息设置—设置存货条形码方案,根据方案中已有的字段来生成条码,但根据单据编号生成,目前实现不了。另外支持WIN10,但不要用64位浏览器。
对应版本:用友U其他 对应产品线:财务系统 对应模块:固定资产模块
问题现象:计提折旧后,没有生成折旧分配表,在制单处无制单任务,无法生成折旧凭证. 问题原因:经查是数据库表表AccInformation中的记录需要重新生成折旧分配凭证被写成了False 解决方案:将false改成true,正常生成折旧分配表,凭证生成正常操作.
现金和银行存款的核算怎样选择账簿格式现金和银行存款的核算怎样选择账簿格式
对于现金和银行存款的核算,我们应该选择什么样的账簿格式呢?任何一个企业或事业单位,只要有现金收付业务就应进行现金核算,建立现金日记账,应做到有钱就有账,以账管钱,收付有记录,清查有手续,保证现金的完整和合理使用。现金日记账要安全,必须选用“订本式”账簿,账页的格式一般选用“三栏式”,即借方、贷方、余额,也可根据业务的多少,选择“多栏式”和“收付分页式”日记账。 只要有货币结算业务的单位,都应设置银行存款日记账,银行存款日记账必须采用“订本式”账簿,银行存款日记账的账页格式与现金日记账基本相同,但要增设“结算凭证”栏,以便与银行对账。账簿的格式一般采用“三栏式”,也可分别设立“多栏式”的银行存款收入日记账和银行存款支出日记账。
财务管理
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对应版本:用友U8.72 对应产品线:财务系统 对应模块:项目管理模块
问题现象:启用标准成本后,对方科目设置中找不到暂估科目设置 问题原因:标准成本应用概念 解决方案:启用标准成本后不能设置暂估会计科目。入库单上的实际金额和计划金额的差额系统自动算到量差会计科目中。并且暂估方式只能是单到补差,不能使单到回冲,所以就没有红蓝回冲单,也就没有暂估应付款。所有的差额都在材料量差会计科目中体现。
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对应版本:用友U8.60sp 对应产品线:供应链 对应模块:库存管理模块
问题现象:U860Sp1核算收发存汇总表查询下标越界 问题原因:由于汇总时,由于科学计数法的关系,有存货的数量合计为特别小(如0.0000000000000000001),导致金额/数量后单价特大,超出数值位数,所以会报溢出 解决方案:该问题已经出过补丁解决,在查询时存货将数量先取小数位,则将特别小取为0,就不会再计算单价,也就不会再报错了。请先打上860hotfix和dbhotfix,然后再通过补丁自动更新工具下载安装存货模块补丁
用友论坛
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对应版本:用友U其他 对应产品线:财务系统 对应模块:总账模块
问题现象:点击打印凭证时,报内存状态错误,无法打印凭证 问题原因:操作系统与数据库错误 解决方案:重装操作系统、SQLSERVER2000、用友软件,再恢复数据
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对应版本:用友U其他 对应产品线:财务系统 对应模块:总账模块
问题现象:打印凭证和填制凭证时,报错:“内存xxxxxxxx错误,内存只为read状态或write状态” 问题原因:操作系统故障 解决方案:需重装操作系统,数据库和用友软件
知识库
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T3卸载就会跳到安装界面去,用360工具也卸载不了。请问这种情况哪位老师遇见过,我们应该如何处理。谢谢、在线等。 T3卸载就会跳到安装界面去,用360工具也卸载不了。请问这种情况哪位老师遇见过,我们应该如何处理。谢谢、在线等。[]
备份好账套,这种情况只能强制删除了,请备份好账套之后,停止数据库服务和T3产品服务,自动备份服务;然后删除T3安装路径以及C盘下ufcomsql文件夹,然后使用360清除无用注册表,最后重启电脑即可;
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T1记账宝。无法反记账。提示3015错误。 _0T1记账宝。无法反记账。提示3015错误。
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