土地增值税计征情况综合稽查案例二
2017-4-6 0:0:0 wondial土地增值税计征情况综合稽查案例二
土地增值税计征情况综合稽查案例二 【案例2】
1．案例简介：某国家机关将一幢办公楼同A房地产开发公司的一幢写字楼交换，合同中约定办公楼作价3250万元，写字楼作价2300万元，A公司再向该国家机关支付价格差额950万元，以上价格均经过税务机关的审定。办公楼为80年代所建，八成新，重置价格为1500万元，该国家机关交换该办公楼时补交国有土地出让金250万元。A公司为取得建写字楼的土地使用权支付380万元，支付房地产开发成本850万元，A公司的利息支出不能提供金融机构的证明。
2．案例分析及税务处理：在上述案例中，双方进行了房地产的交换，既有房地产产权、土地使用权的转换，又有实物收入与货币收入，所以应属于土地增值税的征税范围，交换双方都应缴纳土地增值税。需要注意的是，在本案例中由于双方交换的房产价值不相等，使得双方的转让收入也不相等，在计算税款时应予以分区。
(1)国家机关应纳税额的计算。
①该国家机关通过交换取得一幢写字楼，作价2300万元。还取得了950万元的货币收入，所以收入总额为3250万元。
②计算扣除项目金融。
A、取得土地使用权所支付的金额。在此即为该国家机关补交的土地出让金250万元。
B、房地产的评估价格。
1500×80％=1200(万元)
C、可扣除的税金。
营业税3250×5％=162．5(万元)
城建税以及教育费附加：162．5×(7％+3％)=16．25(万元)
印花税(3250+2300) ×5‰0=2．775(万元)
但其中可计入该国家机转让办公楼扣除项目金额的，只有对应于办公楼价款的部分：
2．775×3250÷(3250+2300)=1．625(万元)
可扣除税金的总额为：
162．5+16．25+1．625=180．375(万元)
D、扣除项目的总金额为：
250+1200+180．375=1630．375(万元)
③计算增值额及其与扣除项目的比率。
增值额=3250-1630．375=1619．625(万元)
增值额与扣除项目的比率为：
1619．625÷1630．375=99．34％
按税法规定，这时适用的税率为40％，速算扣除系数为5％。
④计算应纳土地增值税额
应纳税额=1619．625×40％-1630．375×5％=566．33(万元)
(2)A公司应纳税额的计算。
①A公司的收入为一幢办公楼，作价3250万元，同时又付出950万元作为补偿，所以A公司实际的转让收入为2300万元。
②计算扣除项目金额。
A、取得土地使用权所支付的金额为380万元。
B、房地产开发成本为850万元。
C、可扣除的房地产开发费用。由于A公司的利息支出不能出示金融机构的证明，所以不能单独据实扣除。
可扣除的房地产开发费用=(380+850)×10％=123(万元)
D、可扣除的税金
营业税2300×5％=115(万元)
城建税及教育费附加115×(7％+3％)=11．5(万元)
由于A公司是房地产开发企业，印花税已按规定计入管理费用。此处不再扣除。
可扣除的税金总额=115+11．5=126．5(万元)
E、财政部规定的其他扣除项目。
(380+850)×20％=246(万元)
F、扣除项目的总金额为：
380+850+123+126．5+246=1725．5(万元)
③计算增值额及其与扣除项目的比率。
增值额=2300-1725．5=574．5(万元)
增值额与扣除项目的比率为：
574．5÷1725．5=33．29％
按照税法规定，这时适用的税率为30％。
④计算应纳土地增值税额。
应纳税额=574．5×30％=172．35(万元)
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