不转移权属的“楼花”买卖的税务处理及案例分析 不转移权属的“楼花”买卖的税务处理及案例分析 “楼花”一词最早源自香港，是指尚未竣工的商品房在施工阶段（完工25% 以上）就推向市场销售。预售商品房也称楼花、期楼。如果把开发公司已建成的房屋看成建设完成后的果实，那么开发公司正在建设而未完成的建筑物则可看做这一果实的花。由此进一步引申出买“楼花”、卖“楼花”、炒“楼花”等。一般称卖“楼花”为预售房屋，买“楼花”为预购房屋。对于房地产企业发生不转权属的“楼花”买卖行为,应该如何进行处理呢?是否应该缴纳、土地和呢? 　　一般来讲，企业转让土地使用权、销售不动产应当办理权属转移，并计算缴纳营业税、土地增值税和企业所得税。而不转权属的“楼花”买卖到底要不要缴纳营业税、土地增值税和企业所得税呢？《部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）第二条第(七)项规定:“单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税：1、转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。2、转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其它建设项目。 　　另外，根据《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有收问题的批复》（国税函[2007]645号）规定，土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关。 　　基于以上政策规定，不转权属的“楼花”买卖应该依法缴纳营业税、土地增值税、企业所得税和契税等相关税收。 　　案例分析： 　　A房地产开发企业2010年在资金紧张的情况下，把已规划好的10000平方米未建楼盘项目以2000元/平方米整体转让给B建筑施工企业，B企业买后自行施工承建并销售，建造成本为1000元/平方米，竣工后以4000元/平方米的市场均价售出。售价高低与A房地产开发企业无关。该楼盘由于项目立项及土地使用权属归属于A房地产开发企业，所以B企业与客户签约还是以A房地产开发企业的名义签订，对于A、B企业“楼花”转让的各个环节，双方应当如何进行处理？ 　　分析： 　　（1）A房地产企业销售“楼花”不转移权属的涉税分析 　　由于A房地产企业与B建筑施工企业间并未办理权属转移，根据《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函[2007]645号）的规定，A房地产企业应当以2000元/平方米计算“转让土地使用权”的计税收入，缴纳营业税、土地增值税和企业所得税。 　　（2）B建筑施工企业开发并销售“楼花”的涉税分析 　　按照国税函[2007]645号文件的规定，既然B企业购置了项目土地使用权，开发房地产进行销售，应当是按照“销售不动产”计算纳税。财税[2003]16号文件第三条第二十项规定：“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。由于本案例，B建筑施工企业为购置土地使用权而继续开发并销售，所以不能依据上述差额纳税规定计算，而应以4000元/平方米的价格计算“销售不动产”相关营业税、土地增值税和企业所得税。同时，B企业承受土地使用权，应当以同样价格计算缴纳契税。 　　《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（中华人民共和国财政部国家税务总局令第52号）第五条第（二）项规定：“单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为视同发生应税行为。所谓的“自建行为”，一般是指是企事业单位内部的建筑安装队伍为本企事业单位提供建筑业劳务的行为。基于此规定，B建筑施工企业“销售不动产”的同时应当计算缴纳“建筑业”自建行为的营业税。“建筑业”营业额依据下列顺序确定：（1）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（2）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（3）按下列公式核定：营业额＝营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）。 　　(3)税收法律风险:重复纳税 　　由于本案例中,B建筑施工企业没有房地产开发资质，也不能自主销售，只能以A企业名义销售房地产,实质相当于购置A企业土地使用权后，建成房屋并销售给A企业，A企业对外另行销售。只不过B企业销售给A企业的房屋与A企业对外销售的价格均为4000元/平方米，A企业也要按照“销售不动产”缴纳营业税、土地增值税和企业所得税。由于A企业无法取得B企业的销售凭证，存在无法按照财税[2003]16号文件第三条第二十项规定进行差额纳税的风险。 　　另外，根据《房地产开发企业资质管理规定》规定，企业未取得资质证书从事房地产开发经营的，由县级以上地方人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由房地产开发主管部门提请工商行政管理部门吊销营业执照。任何单位和个人不得涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书。否则，由原资质审批部门公告资质证书作废，收回证书，并可处以1万元以上3万元以下的罚款。因此,没有房地产开发资质的B企业,进行开发建设房地产的同时,以房地产A企业的名义进行对外销售房屋,违反了《房地产开发企业资质管理规定》的有关管理规定，对于A、B企业来说存在一定的法律风险。 　　(4)税收法律风险对策 　　一方面,房地产企业A与建筑施工企业B以合同单价2000元/平方米签订建筑施工合同，B企业实际投入1000元/平方米，建成后,A企业以4000元/平方米的价格对外销售,则B企业利润额不变，A企业仍然可以获得2000元/平方米的收益;另一方面,B企业向A房地产企业提供资金使用权,与A房地产企业共同开发房地产，并按独立交易原则收取开发产品销售后的税后利润，根据《中华人民共和国企业所得税法》的规定，B企业从A房地产企业分回的股息和利润是免企业所得税的。

投资性房地产由成本模式转变为公允模式计量的会计分录 投资性房地产由成本模式转变为公允模式计量的会计分录在5月31号，可以在期中的某个时点进行吗投资性房地产由成本模式转变为公允模式计量。
此时的会计分录如何做？比如
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。下列各项不属于投资性房地产：（1）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，（2）作为存货的房地产。 投资性房地产属于正常经常性活动，形成的租金收入或转让增值收益确认为企业的主营业务收入但对于大部分企业而言，是与经营性活动相关的其他经营活动。
而对企业持有的投资性房地产可以有成本模式转为公允价值模式进行计量，对计量模式转换，应按照会计政策变更进行会计处理。
借：投资性房地产-成本（转换日的公允价值计量）
投资性房地产累计折旧（或摊销)
投资性房地产减值准备

贷：投资性房地产（转换日原账面余额）
盈余公积(也可能在借方）
利润分配-未分配利润(也可能在借方）

T3普10.8.2，录入期初预付账款的时候出现异常 T3普10.8.2，录入期初预付账款的时候出现异常

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准备做奶茶行业，不知道应该交什么税，怎么算。在节税，提高收入的情况下。注册公司好，还是注册个体户。 谢谢回答 准备做奶茶行业，不知道应该交什么税，怎么算。在节税，提高收入的情况下。注册公司好，还是注册个体户。 谢谢回答[]

[/大哭]
看你面对的客户类型，如果都是公司，那肯定注册公司好点，如果都是个人，那注册个体户好点
@9527号:做个对比，就奶茶行业，个体户收入1万，公司收入一万，他们需要交纳费用是多少
优惠政策一直在变，所以现在说缴纳多少税也只是针对当下。再说各地政策也不同，建议你去当地税务局咨询下。
@9527号:[/强]

农村合作社减免增值税应该怎么申报呀！着急，，先谢谢大家了， 农村合作社减免增值税应该怎么申报呀！着急，，先谢谢大家了，

易代帐库存商品的数量单价怎么录入？ 易代帐库存商品的数量单价怎么录入？[]

库存商品不能设置哟
@超1446603960:库存商品的单价和数量不都是要录入的吗
数量在期初设置里

设置了用户密码怎么设置？原始密码是多少？是不是试用期内没有办法设置其他用户？ 设置了用户密码怎么设置？原始密码是多少？是不是试用期内没有办法设置其他用户？[]

您说的是admin 还是普通用户， admin原始是空密码。 试用期内可以设置用户
有工具可以清理密码
普通用户，但是在用户授权那里没有设置密码的地方
服务社区-更多-工具下载-清空ADMIN密码工具
admin的密码是有的，我现在是新增别的用户就是普及用户，登录的时候没有密码显示不了账套，那原始密码又没有办法设置
在云应用里 解绑。

t+12.0 admin 提示空密码 让修改 --在修改界面 填写好新密码 点击确定没有反应 -怎么办 们有办法进入系统管理了 t+12.0 admin 提示空密码 让修改 在修改界面 填写好新密码 点击确定没有反应 怎么办 们有办法进入系统管理了[]

IE 工具，兼容性视图添加tplus地址。
添加了 还是不行
检查密码，确认是否12.1还是12.0的版本。
尝试360浏览器兼容模式。
12.0 产品
打上最新补丁后出现这个情况
12.0更新补丁后，需要强制配置用户密码。不能为空。

固定资产减值准备和累积折旧区别的目的和意义是什么 固定资产减值准备和累积折旧区别的目的和意义是什么''

复件 包装物租借登记权限错误 包装物租借登记权限错误

公益性生物资产的账务处理 公益性生物资产的账务处理

　　一、本科目核算企业（农业）持有的公益性生物资产的实际成本。

　　二、本科目可按公益性生物资产的种类或项目进行明细核算。

　　三、公益性生物资产的主要。

　　（一）企业外购的公益性生物资产，按应计入公益性生物资产成本的金额，借记本科目，贷记“存款”等科目。

　　（二）自行营造的公益性生物资产，应按郁闭前发生的必要支出，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。

我的T3服务起不来，提示这个报错，怎么办？ 我的T3服务起不来，提示这个报错，怎么办？

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着力构建市县长经济责任审计模式 _0着力构建市县长经济责任审计模式

　　温家宝总理在对经济责任审计工作的重要批示中指出：“要认真总结经验，进一步完善经济责任审计制度，加强审计工作的规范化建设，加强领导，协调配合，努力提高经济责任审计工作的质量和水平。”当前，浙江经济和社会发展处于全国领先地位，去年的地方生产总值突破了万亿元大关，人均生产总值接近3000美元，正处于经济体制转轨、经济结构转型的关键时期。正因为如此，胡锦涛总书记在参加全国人大浙江代表团审议政府工作报告时，希望浙江在落实科学发展观、构建社会主义和谐社会、加强党的执政能力建设方面继续走在全国前列。省委省政府认真贯彻胡总书记指示，提出了“干在实处，走在前列”的要求。审计工作作为保证各级政府科学决策的一个重要环节，作为保证财政资金合理有效使用的一项重要措施，作为促进各级政府依法行政、廉洁高效的一种重要手段，面对这样的形势，我们既要研究审计监督如何为浙江“走在前列”服务，更要研究浙江审计如何适应浙江经济和社会现阶段发展的要求，在加快浙江审计从传统审计向现代审计转变中“走在前列”。同时，我们还必须看到，市县长经济责任审计作为审计工作的重要组成部分，居于特殊地位，层次更高、影响更大、审计及审计评价更复杂，有许多问题需要深入研究，必须在总结以往经济责任审计成果基础上，勇于探索、大胆创新，着力构建适应浙江改革发展要求的市县长经济责任审计模式。

大家好，我问下有个客户安装的T3普及版10.6的，怎么没有恢复记账那个呢，这个版本是在哪里做反记账呢 大家好，我问下有个客户安装的T3普及版10.6的，怎么没有恢复记账那个呢，这个版本是在哪里做反记账呢[]

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@重庆光度:好的谢谢

全国社区矫正信息管理系统平台为什么登陆不上 全国社区矫正信息管理系统平台为什么登陆不上密码账号都对为什么登陆不了啊

传奇世界2中同一帐号使用了豪华升级凭证后还可以使用别的升级凭证吗 传奇世界2中同一帐号使用了豪华升级凭证后还可以使用别的升级凭证吗''

系统预设科目和资产负债表取数公式调整公告

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