土地增值税的税收筹划——在价格、成本和利息上做文章
土地增值税的税收筹划——在价格、成本和利息上做文章
在房地产开发企业的税负构成中,土地增值税占有较大比重。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值税额和税法规定的4级超率累进税率计算征收,其简便的计算公式为:土地增值税税额=增值税×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。
4级超率累进税率是以增值额占扣除项目金额的比例确定的,其中有一条很重要的优惠政策,即纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。
按《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定,扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;新建房及配套设施的成本、费用;或者旧房及建筑物的评估价格;与转让房地产有关的税金;对从事房地产开发的纳税人,可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和,加计20%的扣除。
由此看来,影响土地增值税税额大小的因素主要有房地产销售价格和扣除项目金额,所以,开发商要把握筹划关键,趋利避害,才能达到节税的目的。
确定适当的房地产价格
房地产销售价格的变化,直接影响房地产收入的增减,在确定房地产销售价格时,要考虑价格提高带来的收益与不能享受优惠政策而增加税负两者间的关系。
例如,某房地产开发企业销售建造的普通住宅,可采取不同的销售价格。第一种方案,销售价格为每平方米1927元,扣除项目金额共计1606元,增值额为321元,占扣除项目金额的19.99%,未超过20%,不征收土地增值税,营业利润为321元;第二种方案,销售价格为每平方米2057元,扣除项目金额共计1613元,增值额为441元,占扣除项目金额的27.75%,超过20%,未超过50%,应征收土地增值税,税率为30%,应缴土地增值税133元,营业利润为311元;第三种方案,销售价格为每平方米2100元,扣除项目金额共计1615.5元,增值额为484.5元,占扣除项目金额的30%,应征收土地增值税,税率为30%,应缴土地增值税145.35元,营业利润约为400元。
采用第一种方案,由于增值额没有超过扣除项目金额的20%,享受了免征土地增值税的优惠;采用第二种方案,单位价格增加130元,由于没有优惠,实现的营业利润少于第一种方案;采用第三种方案,虽然实现了较高的营业利润,但同时因为价格较高,风险也较大。
确定适宜的成本核算对象
成本核算对象是房地产开发企业在进行成本核算时所确立的归集和分配开发产品成本的承担者。在确定成本核算对象时,可以结合开发工程的地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素来进行。
对同一地点、结构类型相同的群体开发项目,如果开工、竣工时间接近,又由同一施工队伍施工,可以合并为一个成本核算对象。对个别规模较大、工期较长的开发项目,可以按开发项目的一定区域或部分,划分成本核算对象。
按照这个原则,有几种具体做法:
1.对房地产开发企业成本项目,包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用,进行合理的控制,如加大公共配套设施投入,改善住房环境,提高房屋质量,来调整土地增值税的扣除项目金额,进而降低税负。
2.将合同分两次签订,当住房初步完工但没有安装设备以及装潢、装修时,便和购买者签订房地产转移合同,接着和购买者签订设备安装以及装潢、装修合同,则只需就第一份合同上注明金额缴纳土地增值税。
确定合适的利息扣除方式
按照《土地增值税暂行条例实施细则》规定,财务费用中的利息支出,允许据实扣除,但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用则按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%扣除;如果房地产开发企业不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出,或不能提供贷款证明的,房地产开发费用应按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10%扣除。两种规定为纳税人提供了选择余地。
如果建房过程中借用了大量资金,利息费用很多,房地产开发企业则应采取据实扣除的办法,此时应尽量提供金融机构的贷款证明;如果建房过程中借款很少,利息费用很低,则可不计算应分摊的利息支出,或不提供贷款证明,这样可以多扣除费用,降低税负。
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有没有谁在地税上申报过其他税(费)结算申报表?求指点 _0有没有谁在地税上申报过其他税(费)结算申报表?求指点[]
那张表不用报的吧!不用吗?这个月地税上多了项这个申报表@果子JANE:不是所有的报表都要报的,你要不清楚可以打地税咨询,你也是杭州这边的吧!@执手:我刚打了,他说如实申报就可以了@果子JANE:那你就如实申报,我公司那张表是点不进去的,我也没报过!@执手:可以我还有附表购销合同印花分类登记表不会填@果子JANE:地税那边没和你说,我点进去看了,那里面是要填14年的,我们公司15年成立的,那张表格,我也没报过!@果子JANE:我刚打电话问了,这张表现在不用报,只有收到有关部门通知的时候,还有印花税预缴的时候才报啊!@执手:那我问的时候他没跟我说@果子JANE:再打电话问下@果子JANE:嗯嗯!你就问什么时候要报这张表!@执手:主表上公司已入库的金额有的@果子JANE:那你打电话问问怎么填就好了,看看数据对不对,那张表我没填过,所以,不怎么清楚!
整理凭证时提示出错,连接失败 整理凭证时提示出错,连接失败![](http://sto.chanapp.chanjet.com/4a47ecad-3fcd-422b-879b-b2df91606e00/img/2016/01/06/1452051375DmxB.jpg)
在服务器本机操作是否正常@服务社区赖海芳:就是服务器出错@陈奕宏679: 服务器电脑右下角绿色小锁点开点击设置T6服务参数,把服务器名和SA密码重新输入一下,输入目前最新的服务器名和SA密码点击确定。@服务社区赖海芳:还是连接不上@陈奕宏679:备份账套,修复安装试试。@服务社区赖海芳:还是会@陈奕宏679:其他账套或者是新建的账套整理凭证操作有这个问题吗@服务社区赖海芳:也会@陈奕宏679:若新建的账套也会就是电脑环境的问题了,备份账套,把数据库和软件都重装一下
对应版本:用友UU8普及版 对应产品线:财务系统 对应模块:固定资产模块
问题现象:固定资产卡片管理右边列表中,表头编辑显示月折旧额,列表只有第一行有数据.其它固定资产无数据.月折旧率也如此. 问题原因:同解决方案 解决方案:系统只有在当前月计提过折旧后才会出现月折旧额、月折旧率;
对应版本:用友U8.61 对应产品线:供应链 对应模块:采购管理模块
问题现象:如果采购订单已经有部分入库,还有其他行或部分未入库的情况,有时供应商需要修改交货期,点击变更时,只能修改数量和系统提供的计划到货日,无法修改自定义栏位的数据,客户希望在表体自定义项中作一些变更处理的备注说,作为记录.当订单没有入库记录时,作变更处理,自定义栏位是可以修改的,入过库之后就不可以了. 问题原因:同解决方案 解决方案:目前订单上的‘单据体自定义项’在参照生成下游单据时,会带入到这些单据中的。这种情况下如果去修改原单据的‘单据体自定义项’,会造成与下游单据不附,所以不建议这样操作。您可以在‘订单变更’时,新增一行存货,将要修改的内容在这一行上体现。这样,再生成下游单据也不会有误。
用友U8软件查询应收款明细账和总账查询应收款明细账和总账
查询应收款明细账和总账原因分析:软件功能介绍问题解答:将应收账款指定为银行总账科目,查询明细账和总账,不能直接在总账的账表中查询,在“企业门户”-“业务处理”-“总账”-“出纳”-“银行日记账”中查询。
用友U8软件库存期初_0库存期初
库存期初原因分析:期初数据用系统工具导入,导入的库存期初数据时间跟帐套启用时间不一致导致的。问题解答:1、先做好数据备份。2、修改下面语句中内容跟实际数据一致,在查询分析器中执行如下语句:use UFDATA_101_2012 UPDATE ST_TotalAccount SET iMonth = 1where iMonth = 5 注意:语句中"UFDATA_101_2012 ”代表有此现象的数据库,"1"代表帐套启用月份,"5"代表导入期初数据月份。
用友u8软件销售订货统计表按自定义项查询问题销售订货统计表按自定义项查询问题
销售订货统计表按自定义项查询问题原因分析:该表为自定义报表,所以可以通过修改“销售订货统计表”这一自定义报表来自行定义显示的自定义项、自由项栏目及其过滤条件。问题解答:可以通过修改“销售订货统计表”这一自定义报表来自行定义显示的自定义项、自由项栏目及其过滤条件。
年度汇算清缴工资薪金与个人所得税申报年度的薪金总额相差很大,现在税局要求我司写情况说明. _0年度汇算清缴工资薪金与个人所得税申报年度的薪金总额相差很大,现在税局要求我司写情况说明.由于2008年度,我司申报个人所得税时,对未达到起征点的员工没有进行O申报.造成年度汇算清缴工资薪金与个人所得税申报年度的薪金总额相差很大,现在税局要求我司写情况说明.
如果原因像你所说的那样,那就如实作出情况说明就好了。估计专管员会要求你们提供08年的账进行查账。
用友U8启用多币种核算方法用友U811.0新功能:启用多币种核算
登陆用友U811.0后,点击业务导航,财务管理下的总账,设置=》选项下,将多币种核算选中即可,
对应版本:用友U8.51A 对应产品线:公共平台 对应模块:系统管理模块
问题现象:请补充:U851A用户的数据库服务器和应用服务器除了应用用友软件外,还有自己的实际收费业务系统,24*7运行,在长时间一直开的情况下,在用友软件的系统管理中执行注册后操作任何功能过20秒钟左右都会出现“任务执行时间过长,任务已被清除,请重新登陆”,建议重新设置U8服务参数,但实际上U8服务参数并未调整,重新启动服务器后正常,但一段时间后又会出现,给操作带来很多不便。 问题原因:分析您的描述,造成此现象与用户的业务系统应该有很大关系。对于两个不同的系统在SQLserver中运行,尤其用户系统7*24小时的实时系统,对SQLserver的负载很大。我们的产品出现“任务执行时间过长,任务已被清除,请重新登陆”,主要是U8系统会定期对数据库进行响应连接,而SQLserver长时间没有对U8进行响应,会造成此现象。 解决方案:解决办法:尽量避免实时运行的系统与U8安装在一台服务器中。如果不可避免,应尽量将服务参数中响应时间设定的更长。
对应版本:用友U8.51 对应产品线:供应链 对应模块:销售管理模块
问题现象:打开销售出库时,销售出库单不显示或只显示半张。 问题原因:recordoutlist,recordouts,recordoutsq是三个视图而在数据库中却以表的形式存在 解决方案:删除这三个视图,然后用脚本重建这三个视图。
对应版本:用友U8.60 对应产品线:财务系统 对应模块:UFO模块
问题现象:UFO报表找不到初始帐套,重装时,SQLSERVER登陆模式改成了按WINDOWS登陆,原来是按照SA登陆. 问题原因:出现此现象可能跟SQLSERVER身份验证模式或UFSYSDTEM数据库UA_USER表中的asuser用户的口令有误有关。 解决方案:1、在SQL企业管理器服务器组属性-安全页签中将SQLSERVER的身份验证模式改为:“SQLSERVER和WINDOWS”混合模式;2、找一正常的860环境,将其UFSYSDTEM数据库UA_USER表中的asuser用户的口令,替换到当前数据库服务器UFSYSDTEM数据库UA_USER表中的asuser用户的口令。
对应版本:用友U8.51 对应产品线:财务系统 对应模块:总账模块
问题现象:请问在总账的账簿打印中,如果一科目有三级,该科目只有一个第三级科目有年初余额,无发生额,现在打印年度账时,选择了”有年初数无发生额也打印”,但打印出来的账页只显示一级科目而不显示具体哪个明细科目的,这样很不方便,请问有办法解决吗? 问题原因:打印科目范围没有包含末级科目 解决方案:如按“帐本”方式打印,科目范围也要输入,如科目范围是110101--110102,那么程序会将>=110101AND110102。如果科目不选表示全部,经测试会将所有科目的明细帐打印出来注意:期初有余额本年无发生也打印、最后一页未满页也打印均选中
对应版本:用友U8.51 对应产品线:财务系统 对应模块:总账模块
问题现象:总帐调打印惠普的打印机用自定义纸张在软件里面就看不到,使用打印机自带的纸张,只要修改过长宽后在打印界面就看不到此纸张了 问题原因:打印机原因,多次碰到惠普打印机又同样的问题,重新安装打印驱动也没有用 解决方案:用打印机自带纸张,通过调页边距来调整打印格式
应付管理模块,8月份有张采购发票已经审核并制单生成凭证,9月在应付模块的发票查询中点了冲销生成了红字凭证,后面9月应付模块结账时提示本月有未制单的应付单据,就是这张冲销的发票,它又恢复到了未制单的状态,这应该怎么处理呢? 应付管理模块,8月份有张采购发票已经审核并制单生成凭证,9月在应付模块的发票查询中点了冲销生成了红字凭证,后面9月应付模块结账时提示本月有未制单的应付单据,就是这张冲销的发票,它又恢复到了未制单的状态,这应该怎么处理呢?[]
发票需要继续制单生成凭证;@服务社区刘明新: 需要继续制单?这是为什么呢?而且继续制单也不难制单呢?麻烦帮帮忙。@huangjinhua:那张发票不要了还是想怎么处理?@服务社区刘明新: 冲销之后应该是这张发票没用了,应该要删除掉,但后面已经又把冲销凭证删除了,那这个又怎么处理@huangjinhua:如果不要这张发票,取消审核,删除发票;@服务社区刘明新: 8月份的已经结账了,还可以这样操作吗?而且删除了发票,那采购入库生成发票那里的列表又是会有显示出来了,没有好的方法处理吗?@huangjinhua:如果做了红票对冲,红票对冲只是蓝字单据和红字单据冲销的一个过程,针对蓝字单据和红字单据也必须要分别生成凭证
我公司为个人(没有签订劳动合同的)缴纳社保费,这部分钱公司先垫付,之后个人再把钱交到公司,我想问下 收到这部分钱怎么入账? 我公司为个人(没有签订劳动合同的)缴纳社保费,这部分钱公司先垫付,之后个人再把钱交到公司,我想问下 收到这部分钱怎么入账?[]
收回的钱冲抵其他应付款
请问这个怎么设置 请问这个怎么设置![](http://sto.chanapp.chanjet.com/4a47ecad-3fcd-422b-879b-b2df91606e00/img/2016/07/06/1467786220JY6q.jpg)
您选项里面的账簿要个套打工具选择的一致
你好:请问怎样进行反结账 你好:请问怎样进行反结账[]
总想界面右下方点击反月结就是了@服务社区李珊:怎么扎一个客户的账???就是把以前的欠款跟现在的分开。 以前的欠款还没有还清。@服务社区李珊:谢谢,问题解决了@崔志刚UVf:怎么扎帐的,兄弟 ?@李威A7v:新问题中已答复,请查看
对应版本:用友U其他 对应产品线:财务系统 对应模块:总账模块
问题现象:U8.21帐簿打印总帐时可以打印出题目如现金总帐,而在帐簿查询界面点击打印就打印不出题目,而且2002年一切正常,只是2003年有这个问题。请问是什么原因 问题原因:可能2003年GL_mybooktype表的值被改变。 解决方案:把2002年的GL_mybooktype表内容替换2003年对应表内容看一下。如果补丁中此”更正新年度打印格式错乱的脚本.sql”文件执行错误。可以参考如下语句:--请将001替换成已经建立了年度帐的帐套号useufdata_001_2003truncatetableGL_mybooktypeinsertintoGL_mybooktypeselect*fromufdata_001_2002..GL_mybooktype
解决用友提示内存溢出错误办法解决用友提示内存溢出错误办法
解决用友提示内存溢出错误办法,很多人会碰到这种问题,用着着着,突出出现这种提示,那我们怎么办呢? 解决方案:首先把c:\\windows\\system32\\ufcomsql\\ufrtprn.ocx这个文件复制到其他地方,再用正常的文件(下面的附件)替换一下, 然后重新注册,注册如下: 如果操作系统是XP或2003方法 开始--运行--regsvr32c:\\windows\\system32\\ufcomsql\\ufrtprn.ocx 如果操作系统是WINDOWS2000,则: 开始--运行--regsvr32c:\\winnt\\system32\\ufcomsql\\ufrtprn.ocx
财务管理
对应版本:用友U8.72 对应产品线:财务系统 对应模块:项目管理模块
问题现象:启用标准成本后,对方科目设置中找不到暂估科目设置 问题原因:标准成本应用概念 解决方案:启用标准成本后不能设置暂估会计科目。入库单上的实际金额和计划金额的差额系统自动算到量差会计科目中。并且暂估方式只能是单到补差,不能使单到回冲,所以就没有红蓝回冲单,也就没有暂估应付款。所有的差额都在材料量差会计科目中体现。
对应版本:用友U8.60sp 对应产品线:供应链 对应模块:库存管理模块
问题现象:U860Sp1核算收发存汇总表查询下标越界 问题原因:由于汇总时,由于科学计数法的关系,有存货的数量合计为特别小(如0.0000000000000000001),导致金额/数量后单价特大,超出数值位数,所以会报溢出 解决方案:该问题已经出过补丁解决,在查询时存货将数量先取小数位,则将特别小取为0,就不会再计算单价,也就不会再报错了。请先打上860hotfix和dbhotfix,然后再通过补丁自动更新工具下载安装存货模块补丁
用友论坛
对应版本:用友U其他 对应产品线:财务系统 对应模块:总账模块
问题现象:点击打印凭证时,报内存状态错误,无法打印凭证 问题原因:操作系统与数据库错误 解决方案:重装操作系统、SQLSERVER2000、用友软件,再恢复数据
对应版本:用友U其他 对应产品线:财务系统 对应模块:总账模块
问题现象:打印凭证和填制凭证时,报错:“内存xxxxxxxx错误,内存只为read状态或write状态” 问题原因:操作系统故障 解决方案:需重装操作系统,数据库和用友软件
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