返还土地出让金应当冲减开发成本案例
2017-3-24 0:0:0 wondial返还土地出让金应当冲减开发成本案例
返还土地出让金应当冲减开发成本案例 公共配套设施是开发项目内发生的、独立的、非营利性的,且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施,是企业立项时承诺建设的,其成本费用应由企业自行承担。开发商在制定房价时,已经包含了公共配套设施的内容。 此业务实质上是土地出让金的折扣或折让,收到的返还的土地出让金应冲减“开发成本——土地征用费及拆迁补偿费”。 企业将建成的公共配套设施移交给全体业主,或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位,不属于视同销售行为。开发商通过设定房价,从销售给业主的房款中取得了相应的经济利益。 案例 某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩,与国土部门签订的出让合同价格为10000万元,企业已交纳10000万元。协议约定,在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元,用于企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施。 相务处理 (一) 此业务实际上是由政府出资购买全部或部门公共配套设施。对房地产开发企业税,属于向政府销售全部或部分公共配套设施的行为。此业务返还款3000万元,应作为房地产开发企业取得销售不动产收入计算缴纳营业税(3000×5%)150万元。返还款3000万元如小于公共配套设施的成本的差额部分,不属于视同销售行为。这部分应取得的经济利益,开发商已经通过设定房价,从销售给业主的房款中取得了相应的经济利益,并由销售商品房收入中实现并缴纳营业税。 (二) 《国家总局关于房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)第十八条规定,企业在开发区内建造的邮电通信、学校、医疗设施应单独核算成本,其中,由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设,完工后有偿移交的,国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本,抵扣后的差额应调整当期应所得额。因此,企业取得返还款3000万元,应直接抵扣该项目公共配套设施的建造成本,抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。 (三)土地 企业在实际交纳土地出让金10000万元后,全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定,转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定,条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入,是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。企业取得的返还款3000万元,土地增值税清算时,如果可以认定为属于向政府销售全部或部分公共配套设施的行为,即为转让不动产收入,因此,应征收土地增值税。此收入应计算土地增值税清算收入。如不能认定为属于向政府销售全部或部分公共配套设施的行为,企业应将从政府部门取得的3000万元补偿款项,抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。 (四)契税 企业缴纳的土地出让金10000万元全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费中。 (五)处理 土地出让金返还用于企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施。 收到返还款时,如是补贴行为(单位:万元,下同),则借记:银行存款3000;贷记:开发成本3000.如是购买行为,则借记:银行存款3000;贷记:营业收入3000。如果您的问题还没有解决,可以到 T+搜索>>上找一下
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这种对外经济活动形式的税收筹划在于,在直接进入外国市场的情况下,避免常设机构的存在。在确定对非居民的营业利润是否课税时,一些欧洲国家一直沿用“常设机构”的概念,即对构成常设机构的征税,否则就不征税。由于《经合发组织范本》和《联合国范本》都采用了常设机构概念,随着以这两个范本为基础的税收协定网络的扩大,常设机构已成为许多缔约国判定对非居民营业利润征税与否的标准。对跨国纳税人来说,避免了常设机构,也就随之避免了在该非居住国的有限纳税义务,当非居住国税率高于居住国税率时,这一点显得更为重要。
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