房屋卖家规避营业税 专家提醒风险重重
2017-3-21 0:0:0 wondial房屋卖家规避营业税 专家提醒风险重重
房屋卖家规避营业税 专家提醒风险重重据《房地产时报》报道，自2006年6月1日起，根据建设部等九部委出台的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，个人对外销售购买房屋营业税的征收时限从两年延长到5年。
新政出台已经一月有余，市场反应渐现端倪，部分卖家改当“房东”，改售为租，使高端住宅租赁市场趋于活跃；另有部分卖家，直接涨价，把营业税直接转嫁给下家；还有部分卖家明修栈道，暗渡陈仓，千方百计地规避营业税。对此，房地产专业律师、法务部经理、法学专家提醒上、下家和中介交易三方切勿用逃税来以身试法，以免造成损失。
延期交易过户这一招是目前最常见的避税操作方式，往往幻化为不同的操作方式，但万变不离的根本是先实现房屋的交接，待涉税期满恢复“自由身”后再交易过户。
常见虚招：
1、先签买卖合同，后交易过户：上、下家在中介的主持下先签订房屋买卖合同，之后下家入住，待该房屋时满5年后再行办理产权过户手续。
2、先签大定金协议，后买卖：上、下家在中介的主持下先签订针对该套房屋的大定金协议，在协议里约定待房屋距离上次交易时满5年后的某期间签订房屋买卖合同，办理交易过户等手续。
3、先租赁，后买卖：上、下家在中介的居间下先签订房屋租赁合同，租赁期限至该房屋距离上次交易满5年的当日。期满当日，上、下家在中介的主持下签订该房屋的买卖合同，再办理交易过户手续。
风险警示：上海知亦行律师事务所吴宇律师表示，这是目前常见的避税操作方式，从买卖合同签订到交易过户时间间隔较长，往往少则一年，多则数年，风险颇多。
买卖双方主要在以下几方面容易产生纠纷：
1.因房价升降导致撕毁合同：房价飙升，上家可能不卖或一房多卖；房价回落，下家可能不买。违约成本如果低于可得利益，诚信缺失的上、下家极有可能撕毁合同，致使合同目的落空。
2.合同履行不能：（1）不可抗力如地震等造成房屋毁损灭失，合同客观履行不能。因尚未办理过户手续，上家须承担房屋毁损灭失的风险。（2）间隔长，变故多：如上、下家任何一方出现失踪、死亡、重疾、出国等情况，又不能办理或不能及时办理相应的公证委托手续，则后续交易过户手续无法进行或无法按时进行，纠纷在所难免。
3.政策变化风险：（1）国家税收政策的变化：当前有关征收个人所得税、土地增值税等的传言此起彼伏，虽然迄今为止尚未听到官方确切消息，但通过税收手段调控房市已经在“国六条”中体现。这些税种一旦开征，而原来的买卖合同中又没有对此明确约定承担主体，上、下家若补充协议不成，纠纷随之而来。（2）银行贷款政策变化：由于没有交易过户，银行就不能办理针对该套房屋的抵押登记，如果下家又不能提供有效担保，其贷款便迟迟不能办出，此时下家面临违约的风险（即不能按时将银行贷款支付上家），上家面临拿不到全款的风险。另外，此间贷款利率的浮动，下家也会受到相应的影响。
4.其他风险：如房屋在此期间被列入动迁范围，下家虽早已入住使用，但因为没有办理过户手续，无法获得相应动迁补偿款项；下家再心急火燎也无济于事，如及早过户，下家的这种损失就可以有效避免。
针对这三招，21世纪不动产上海区域法务部经理王宗琦指出，中介在操作过程中同样不能小觑风险。首先如果上、下家和中介特别约定以办理完交易过户手续为中介收取佣金的标准，则中介面临收佣周期太长或难以收全佣金的风险。其次，买卖合同签订后，中介须派合同管理员专人专处妥善保管该合同，这无形中增加了中介的管理成本。如果期间中介不慎将合同遗失，中介的麻烦可想而知。
如先大定，后买卖，因为买卖合同最终能否签订决定权不在中介手里，而中介收取佣金的前提如没有特别约定的话是以促成买卖合同的签订为标准。因此，如果买卖合同因上、下家任何一方的原因没有签订，中介将面临无法收佣的困难。当然，中介可以通过法律途径争取自己应得利益，但大量时间、人力、财力的耗费无法避免，法院最终是否会支持中介的诉请也不易妄下定论。
如先租赁，后买卖，此处中介的风险主要是只能收取租赁佣金而无权收取买卖佣金。从委托到代看再到签订合同，中介活儿没少干，但只能收取租赁佣金，中介难免觉得吃亏。
假赠与、真买卖主要体现为上、下家在中介的主持下先签订赠与合同并办理公证，然后再签订买卖合同。拿赠与合同去交易中心办理过户，凭买卖合同支付相应款项。
风险警示：
1.不予公证的风险：赠与的标的物是房屋，金额巨大，上、下家一般非亲非故，很难让公证人员相信赠与行为系上家真实意思表示。若公证无法办理，其他后续环节无法进行下去。
2.此消彼长，面临处罚：根据相关法律法规的规定，房产赠与合同必须办理公证手续，而公证费为房屋总价的2%左右，同时下家还需缴纳房屋总价3%的契税。这样看来，和5.55%的营业税相比，上、下家并没有得到多少实惠。而且，如果逃避税费的行为情节严重，数额较大的话，上、下家很有可能受到国家财税部门的处罚。
3.过户后，如果下家违约不付款，上家就会处于被动地位：房屋过户后，下家很有可能对真正的买卖合同不再履行。此时，赠与合同已经经过公证，即使上家提出赠与合同是以合法形式掩盖非法目的的无效合同，下家可能提出异议，此时合同的效力只能通过法院或者仲裁机构才能予以确认。时间、人力、物力的损耗不可避免。另外，上家也可能源于自身规避营业税的难言之隐而不得不放弃诉讼。
4.下家往往无法追究上家的房屋质量瑕疵责任。根据《合同法》第191条的规定，赠与的财产有瑕疵的，赠与人不承担责任。鉴于此时房屋赠与合同已经经过公证且在房产交易中心备案完毕，如果房屋出现质量问题，下家依据赠与合同无法追究上家责任。这时下家只能是“哑巴吃黄连，有苦说不出”。
而中介明知假赠与，真买卖的实际情况而故意代上、下家办理相应手续，如被国家财税部门掌握确凿证据，就有可能面临被处罚的危险。
阴阳合同非法避税主要体现为上、下家故意标低房价，签订阴阳合同来达到避税目的
风险警示：段厚省教授指出，阴阳合同是非法的避税方式，因为实际的交易额大于表面的交易额，所以实际缴付的税款少于应当缴付的税款，严格来说，应当受到行政处罚，数额巨大的，可能还会构成犯罪。并且阴阳合同不利于买家。将来买家再卖房时，可能要多缴税款，发生争议时也是以形式上经过登记的合同为准，所以此种做法不可取。
如果您的问题还没有解决，可以到 T+搜索>>上找一下
相关阅读
- 对于同一供应商不同采购订单同一批到货时需要进行合并检验以减少重复劳动，提高工作效率，U8+能否..2019-4-23 8:0:0
- 对会计电算化内部控制的思考2019-4-23 8:0:0
- 对会计电算化实习中错误操作的修改指导2019-4-23 8:0:0
- 对会计电算化环境下的会计核算探究2019-4-23 8:0:0
- 辅助核算部分数据翻倍2019-4-23 8:0:0
- 防伪税控接口问题2019-4-23 8:0:0
- 反结账和反记账时使用快捷键没有反应？2019-4-23 8:0:0
- 反记帐慢2019-4-23 8:0:0
- 反记账按下“ctrl+H”没有反应2019-4-23 8:0:0
- 反记账时死机2019-4-23 8:0:0
最新信息
- 用友t3怎样取消审核
- 用友t6如何取消审核凭证
- 请问下，我建账选择的是小企业会计准则（2013年）行业性质，但是为什么在会计科目那里显示的都是小企业会计制度的会计科目？
- 老师请问：怎么样才能把不能够按照默认供货商为单位来查询诸如销量、库存等等各类参数的问题反馈给开发团队？？我们超市这单是和各个供货商对接库存和销售量都快疯了。这样一个带前端销售的软件怎么会这个基本的功能都没有……还需要做什么自定义项那么麻烦
- 前台收银程序T+pos启动后，提示数据库错误，编号11，绑定数据库错误。如何处理啊？
- T3卸载不了提示这个是什么意思？
- 为什么卸载的时候提示这个？？
- 请问t3标准版为什么从系统卸载不掉，请问怎么才能卸载掉？
- 请问这是怎么一回事，老是说登录不上服务器，防火墙都已经关闭了，提示下面这种
- 我用的是用友T3普及版 ，现在我点击注册登录时输入密码之后没有账套出来，我确定密码和用户名都是对的！还有点击系统管理的时候电脑没有反应，打不开系统管理！这个是什么原因呢？
房地产开发企业收入确认的时限 房地产开发企业收入确认的时限
一、 房地产开发企业会计确认收入时限
（一）房地产会计实务中对收入确认时限的常见看法
在实务中各房地产开发企业对收入实现有不同的确认方法，主要有：1）以签订预售合同并收取预收房款作为收入确认的依据；2）以签订正式房屋销售合同作为收入实现；3）以开发的房地产业经竣工验收，开出“入住通知书”并开具销售发票作为销售实现；4）以收讫房款并办妥产权过户手续作为收入的确认。值得一提的是，上述标准也会因人而异，不同的职业判断导致不同的结果。例如在上市公司年报中，有几家从事房地产开发业务的上市公司年报因当年房地产销售收入确认的问题，被注册会计师出具了保留意见或解释性说明段。而公司与注册会计师的分歧的焦点集中在：商品房所有权上的重要风险和报酬是否已经转移。
打印凭证操作中报错，提示- 运行时错误 '440'-Automation 错误 打印凭证操作中报错，提示: 运行时错误 '440':Automation 错误[]
您好 440错误一般有以下几种情况，请排查处理：
1、检查演示账套是否报错，如果演示账套正常，在工具下载中下载数据库检测这个账套是否有一致性错误。
2、如果演示账套也一样报错、用社区-更多-工具下载中的注册dll文件工具重新注册软件控件
3、计算机名必须为纯英文，不能以数字开头
4、设置环境变量。在C盘下建立两个个空文件夹，更名为temp、tmp，然后在‘我的电脑’单击鼠标右键，属性里点高级页签，然后点‘环境变量’，将administrator的temp和tmp的值都修改为这两个文件夹的路径。
5、检查登录操作系统的操作员是否有超级管理员的权限，win7系统登录软件时右键单击选择以管理员身份运行
6、如果以上均无法解决，做好账套备份，卸载软件并手工删除安装目录下ufsmart和c盘下ufcomsql两个文件夹，然后再重新安装，注意安装时要把杀毒软件等关闭。如果使用这个方法还是不行只能重新做系统，操作系统建议安装纯净版，不要安装ghost等版本
