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房地产企业未支付的质量保证金如何扣除

2017-3-20 0:0:0 wondial

房地产企业未支付的质量保证金如何扣除

房地产企业未支付的质量保证金如何扣除

  中,房地产开发企业在项目完工时,不管是否最终办理结算,均会扣留建筑施工企业一定比例的工程款,作为开发项目的质量保证金。由于建筑施工企业未能取得这部分工程款,一般也不会开具这部分工程款的票据。在核算时,必须遵循权责发生制的原则计提应付未付的质量保证金,借记“开发成本”科目,贷记“应付账款”科目。那么,开发企业提取的质量保证金能否在税前扣除呢?

  国家总局《关于印发房地产开发经营业务处理办法的通知》(国税发[2009]31号)第三十二条针对有关预提(应付)费用在企业所得税税前扣除的问题作出了相应规定,其中两项内容是:

  第一,出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的,在证明资料充分的前提下,其发票不足金额可以预提,但最高不得超过合同总金额的10%。

  第二,公共配套设施尚未建造或尚未完工的,可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销,或按照法律规定必须配套建造的条件。

  由此可见,开发企业对尚未支付的质量保证金在进行企业所得税方面的筹划时,首先要保证提取质量保证金的及时性和合理性。所谓及时性,是指开发企业应将质量保证金归集到所属年度的开发成本中;所谓合理性,是指开发企业提取的质量保证金的金额,应有对应的经济事实、项目资料作为支撑,例如施工合同、工程预算及进度资料等。其次,开发企业在年度企业所得税汇算清缴时,应注意主管税务机关对上述预提(应付)款项备案方面的管理要求。最后,开发企业应对预提(应付)款项(包括应付未付的质量保证金)与提取当年税前扣除金额、已税前扣除金额及最终开票结算价款不一致的金额作正确的纳税调整,并建立系统的纳税调整台账。

  在土地方面,国家税务总局《关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)规定,房地产开发企业在工程竣工验收后,根据合同约定,扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款,作为开发项目的质量保证金,在计算土地增值税时,建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的,按发票所载金额予以扣除;未开具发票的,扣留的质保金不得计算扣除。该项规定的意思是,未开具发票的,扣留的质保金所对应的开发成本在土地增值税清算时不得计算扣除。如果房地产开发企业在土地增值税清算时,因未能取得票据而不得计算扣除这部分开发成本,在土地增值税分项目或分期清算、房地产开发项目滚动开发的情况下,开发企业在某项目或某期开发产品土地增值税清算后偿付质保金并取得的票据如何处理呢?是计入下一期的开发成本还是“过期作废”?如果计入下一期开发项目的开发成本,可能影响各期开发成本的真实性,同时为人为调节各期的土地增值额和土地增值率留下了空间,与土地增值税分项、分期清算的目标相违背。如果“过期作废”,则对房地产开发企业有失公平。

  针对上述问题,建议开发企业结合开发项目特点进行合理筹划。由于同一地块分期、滚动开发的特点,决定了开发成本结算也会分期、滚动发生,只要前后几期项目中的某一分部工程(如土建、安装、装饰等)是由同一施工企业完成的,那么,开发企业可以将应扣留的已完工的前期工程项目质保金在后一期应结算的工程进度款中扣留,同时与施工企业签订补充合同明确约定,一旦已完工项目存在质量问题,在后一期项目进度款中扣留的质保金将不予支付,进而要求对方将前期已完工工程按结算价款全额开票。至于最后一期开发项目,开发企业在进行施工质量管理和工程价款结算时,应在充分考虑的要求,尽可能在土地增值税清算期内取得与全部开发成本相应的合法凭证。

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付款单的快捷键?

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问题号:34785
适用产品:T1系列
软件版本:T1-商贸宝大众版11.1
软件模块:单据
问题名称:付款单的快捷键?
问题现象:在大众版软件里快速打开付款单界面的快捷键是什么?
问题原因:见问题答案。
关键字:付款单
解决方案:快速打开付款单的快捷键是Ctrl+9。
行业:通用
补丁编号:
解决状态:最终解决方案
录入日期:2016-03-16 15:23:45
最后更新时间:

房地产开发成本管理与控制的战略

房地产开发成本管理与控制的战略 房地产开发成本管理与控制的战略

  一、概述

  当前,许多房地产只重视建筑产品的成本控制而不考虑市场需要以及建筑产品的投入产出比。另外,许多房地产企业的事前薄弱,成本预测、成本决策缺乏规范性、制度性,成本计划缺乏科学性、严肃性,成本管理存在一定的盲目性。同时许多房地产企业的成本管理缺乏现代化的管理手段,成本信息不能反映企业成本的真实情况:由于成本核算不规范造成成本信息严重扭曲,成本信息传递渠道不畅造成成本信息丢失,从而导致成本管理偏离了方向。

问题解答

  • “营改增”后支付境外商标使用费应代扣增值税

    “营改增”后支付境外商标使用费应代扣增值税

    “营改增”后支付境外商标使用费应代扣增值税 “营改增”后支付境外商标使用费应代扣增值税 甲公司是一家位于“营改增”试点地区的药品生产企业,属于一般人。几天前,该公司与一家境外企业签订了一份商标使用权转让合同,即境外企业将商标提供给甲公司使用,在合同期内甲公司每年向其支付一定数额的商标使用费,涉及的相费由转让方承担。   现在,甲公司作为“营改增”试点企业,企业不知道支付商标使用费需要扣缴还是增值税,所以打电话向12366纳税服务热线咨询。   坐席员答复,《部、国家总局关于在上海市开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2011〕111号)附件1《交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点实施办法》(以下简称试点实施办法)规定,本办法适用于试点地区的单位和个人,以及向试点地区的单位和个人提供应税服务的境外单位和个人。试点实施办法所附的《应税服务范围注释》规定,文化创意服务,包括设计服务、商标著作权转让服务、知识产权服务、广告服务和会议展览服务。商标著作权转让服务,指转让商标、商誉和著作权的业务活动。   因此,境外企业给试点地区的甲公司提供商标使用权,属于应税服务范围,甲公司应按“现代服务业——文化创意服务——商标著作权转让服务”扣缴增值税,税率为6%,应扣缴税额=接受方支付的价款÷(1+税率)×税率。   另外,甲公司凭通用缴款书可以抵扣增值税进项税额。试点实施办定,纳税人接受境外单位或者个人提供的应税服务,从税务机关或者境内代理人取得的解缴税款的中华人民共和国税收通用缴款书上注明的增值税额,准予从销项税额中抵扣。要注意的是,纳税人凭通用缴款书抵扣进项税额的,应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的,其进项税额不得从销项税额中抵扣。   坐席员提醒纳税人,上述境外企业转让商标使用权收入,属于特许权使用费范畴,为法第三条第三项规定的所得,所以支付人甲公司在扣缴增值税的同时要扣缴企业所得税,在计算缴纳企业所得税时,应以不含增值税的收入全额作为应纳税所得额。为此,甲公司应将合同价款换算成不含增值税价格计算应扣缴的所得税。

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解决方案

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    T3标准版,在打开“系统管理”的时候提示如图错误,请各位老师帮忙解决一下。

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    --按您的回复进行操作,还是一样的提示。
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    关键字:删除凭证

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