房地产开发与销售的税收筹划
2017-3-20 0:0:0 wondial房地产开发与销售的税收筹划
房地产开发与销售的税收筹划我国《中华人民共和国房产税暂行条例》(以下简称《房产税暂行条例》)规定,房产税的纳税义务人是房屋的产权所有人,征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区;计税依据是房产的计税价值或房产的租金收入;税率分别为1.2%和12%。按照房产计税价值征税的,称为从价计征。《房产税暂行条例》规定,房产税依照房产原值一次减征10%~30%的余值计算缴纳。所谓房产原值是指纳税人按照会计制度规定,在账簿“固定资产”科目中记载的房屋造价,它包括与房屋不可分割的各种附属的配套设施。由此可知,合理地减少原值是减少房产税的关键。
1.有关附属设备的确定
税法对于附属设备的规定是含混不清的。如京财税字[1998]795号通知规定:“作为与房屋不可分割的各种附属设备如:中央空调、暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备,蒸汽、压缩空气、石油给水排水等管道和电力、电讯、电缆导线等各种管线,以及电梯、升降机、过道、晒台等,无论是否计入固定资产,都应作为应税房产原值,征收城市房地产税”。
而在房地产税中,财税地字[1987]第003号文《关于房地产税和车船使用税及各业务问题的解释与规定》第二条规定:“属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起,电灯网、照明线从进线盒算起”,这条规定是很含糊的,为纳税筹划提供了一个空间。
对于中央空调,我国房地产税规定,如中央空调设备已计算在房产原值之中,则房产原值应包括中央空调设备;如中央空调设备作单项固定资产入账,单独核算并提取折旧,则房地产原值不应包括中央空调设备。这说明,在建房时,完全可以将中央空调作为固定资产单独核算,不计入房地产原值中,从而减少房产税。
2.关于公共设施
企业兴建工厂时,往往除了筑建厂房、办公用房外,还包括厂区围墙、水塔、变电塔、停车场、露天凉亭、游泳池、喷泉设施等建筑物。对于这些公共设施,如果也算入房产原值的话,则企业将面临很重的房产税。其实,按我国税法规定,房产是指以房屋形态表现的财产;房屋是指有屋结构,可供人们在其中生产、工作、居住或储藏物资的场所,不包括独立于房屋之外的建筑物,如厂区围墙、水塔、变电塔、停车场、露天凉亭、游泳池、喷泉设施等。因此,企业应该把停车场、游泳池等都建成露天的,并且把这些独立建筑物的造价同厂房、办公用房的造价分开,在会计账簿中单独记载,则这部分建筑物的造价不计入房产原值,不缴纳房产税。
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房改后是否缴纳房产税 房改后是否缴纳房产税
根据《国家总局关于房改后房产税、城镇土地使用税征免问题批复》(国税函〔2001〕659号)文件规定:“一、对应税单位依据国家住房制度改革的有关规定,将职工住宅全部产权出售给本单位职工,并按规定核销固定资产账务,可免征房产税。二、对应税单位以收取抵押金形式出售职工住房使用权,房屋产权未转移的,可比照财税〔2000〕125号文第一条的规定办理,暂免征收房产税。”
T3 10.9标准版 ,做销售订单的时候填入存货的数量 ,输能输进去,但是输入完点空白的地方就没有数据了,单价也是,别的物料可以,是 什么原因? T3 10.9标准版 ,做销售订单的时候填入存货的数量 ,输能输进去,但是输入完点空白的地方就没有数据了,单价也是,别的物料可以,是 什么原因?
别的物料选完之后会自动跳出来含税和不含税单价,出错的物料显示不出来。您好,请备份好数据,在服务社区 产品线 工具 T3工具中下载业务单据格式还原工具进行修复。@畅捷服务魏雯:没用。业务单据表头表体修复工具试过吗?@畅捷服务魏雯:我试试麻烦您了@畅捷服务魏雯:不好意思 还是不行 是不是要打补丁试一下@lwang:查看存货档案,看属性勾选了哪些,方便截图吗?@畅捷服务魏雯:和另一个可以输入的物料勾选的属性一模一样@畅捷服务魏雯:我考虑过这一点了 而且数据库两条数据筛选出来对照的字段也没问题那您备份好数据,使用数据库检测修复工具修复一下数据@畅捷服务魏雯:数据库没问题的 我打个补丁试一下@lwang:[/微笑]
企业如何高效合理避税 企业如何高效合理避税 合法避税是指在尊重、依法的前提下,纳税人采取适当的手段对纳税义务的规避,减少上的支出。合理避税并不是逃税漏税,它是一种正常合法的活动;合理避税也不仅仅是财务部门的事,还需要市尝商务等各个部门的合作,从合同签订、款项收付等各个方面入手,使企业创造的利润有更多的部分合法留归企业。 一、 让利送劵和返利,谁对老板更有利:购销差价是需要考虑的重点问题,如果商品的购进成本较高,采用打折销售就比较合算;反之,如果商品的购进成本较低,折扣优惠越大时,赠送购物券促销方式的优势就越明显。 经销加工可选择,税收负担要算清:作为一般纳税人向另一般纳税人采购原料,并且在经销毛利小于加工费的情况下,采用来料加工方式更划算。 货物采购哪里来,价格测算不放松:对于一般纳税人而言,销项税的税率有17%、13%、6%,但是,它们取得的进项抵扣率可能为6%、4%、3%。在销项税额一定的条件下,企业所取得的可抵扣进项税的货物的抵扣率越高,企业的采购成本越小,最终应缴纳的增值税也就越少。 二、 营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人所取得的营业额征收的一种流转税。其最大的特点是在流转环节就其营业额全额征收。因此,企业经营对象流转的环节越多,营业税的征收次数也就越多,纳税人的税收负担也就越大。根据营业税的特点,尽可能的减少经营对象的流转次数。 (一)无形资产可转让,节税筹划不能忘 纳税人的营业额为提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。如果企业从节税出发,在一定的条件下,可将技术转让费隐藏在设备价款中,多收设备价款,少收技术转让费,可节省营业税。 (二)娱乐税收负担高,节税筹划成本低 兼营项目分别核算,如娱乐业企业在提供娱乐项目的同时还兼营饮食、旅店服务,在这种情况下,就不能将所有收入都并入营业额,而要注意将饮食、旅店服务业务的营业收入与其他娱乐收入分别核算,在缴纳营业税时,饮食、旅店业务的营业收入按服务业征收5%的营业税,其他娱乐业收入则按当地政府规定在5%-20%幅度不同那个税率进行缴纳。如饮食业与娱乐业营业额不分开核算,在纳税时则从高计税,统一按娱乐业的税率进行纳税。 (三)价外费用项目多,向外转嫁有方法 房产开发公司在销售房屋的同时,往往需要代收水电初装费、燃气费、维修基金等各种配套设施费,对于房产开发公司来说,这些代收费需要交纳营业税。但是税定,物业管理企业代收的这些费用不计征营业税。据此,房产开发公司可以成立物业公司,将这部分代收的费用转由物业公司收取,这样就不征营业税了。 三、 (一)分次纳税 我国的个人所得税是按次计算征收的,对于只有一次性收入的劳务报酬,以取得该项收入为一次,把握这个特点,学会对个人收入适当划分次数,一次性支付的费用,通过改变支付方式,变成多次支付,多次领取,就可分次申报纳税。 (二)利用福利 征税只是针对货币收入,对于那些非货币收入是不征收的。 (三)利用保险 企业和个人按照国家或地方政府规定的比例提取并向指定的金融机构缴付的住房公积金、社会保险金不计个人当期的工资、薪金收入,免于缴纳个人所得税。超过部分计入个人当期工资,并计征所得税。 四、 (一)集团发生管理费,分摊税法不理会 集团公司中具备企业法人资格和综合管理职能,并且为其下属分支机构和企业提供管理服务,向下属分支机构和企业分摊总机构管理费是时下比较通行的做法。但是,目前政策已经发生了变化,新政策规定母公司以管理费形式向子公司提取费用,子公司因此支付给母公司的管理费,不得在税前扣除。有关企业应当及时调整有关业务的操作模式,否则就会产生风险。在新政策环境里改为有偿服务计收入,不计管理费,这样子公司可以税前扣除,从母子两公司整体看,只要掌握好盈亏平衡点,其服务费的企业所得税总和可以为零。 (二)企业发生招待费,合理筹划可不贵 企业所得税法实施条例第四十三条进一步明确,企业发生的与生产经营有关的业务招待费支出,按照发生额的60%扣除,但最高不得超过当年营业收入的5‰,税法规定在一定的比例范围内可在所得税前扣除,超过标准的部分不得扣除。假设企业当期营业收入为M,当期列支业务招待费为N,按照规定,当期允许税前扣除的业务招待费金额为60%×N,同时要满足不大于5‰×M。由此可以推算出,在60%×N=5‰×M这个点上,可以同时满足企业的要求,由此可得出8.3‰×M=N。也就是说,如果当期列支的业务招待费等于营业收入的8.3‰这个临界点时,企业就可以充分利用好上述政策。 (三)如何捐赠有学问,筹划适当可当收益 一些企业发现自己的应纳税所得额很大,要缴纳大笔的企业所得税,同时,企业希望利用捐赠的形式支持社会公益事业,建立企业的良好形象。因此,这些企业通常会采取向公益事业捐钱捐物的方式,即合法地减轻了企业所得税税负,又扩大了企业社会影响。从捐赠形式看,基金会形式最优,其次是现金捐赠,第三是提供劳务,最后是实物捐赠。现金捐赠中,最好由个人名义捐赠,其次基金会捐赠,最后为企业直接捐赠。其实,要达到上述目的,捐赠并不是唯一有效的方式,如果将捐赠变,合作双方都能降税负,效果更好。 在企业运营过程中,采取有效的合理避税对于企业的经济效益有着至关重要的作用,由此,企业应对我国现行的有收法律法规有充分的了解,这样才能有效的合理避税,使企业的经济效益得到保障。以上内容对您是否有帮助,如有更好的方法或者其它税务问题,点击免费咨询专家。关注总裁助手微信(www-cs360-cn),掌握如何合理避税。
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