房地产企业预交税金会计处理
2017-3-20 0:0:0 wondial房地产企业预交税金会计处理
房地产企业预交税金会计处理预交税金的处理
新《企业》以及相关规定未对房地产企业转让销售不动产预收款计征和及其附加的会计处理进行明确，故中存在不同处理方式。
（一）预交所得税的会计处理
在实务处理中’预收房款预交所得税的会计处理一般有两种情况：
（1）房地产开发企业所得税一般核算方法按预收账款当期的发生额扣除期间费用及税金计算缴纳所得税。会计分录如下：
借：应交税费——应交所得税
贷：银行存款
房地产开发产品完工后，企业应及时计算已实现的收入同时按规定结转成本，经过调整计算出的所得税反映在利润表中：
借：所得税费用
贷：应交税费——应交所得税
计算出预缴所得税与应交所得税差额部分缴纳所得税时：
借：所得税费用
贷：应交税费——应交所得税
借：应交税费——应交所得税
贷：银行存款
对未达到收入确认条件的预收账款对应的所得税反映在应交税费栏，用负数表示。
（2）所得税会计的处理方式
若房地产企业在核算所得税按照可抵扣暂时性差异来确认对未来期间应纳所得税金额的影响，对预缴的所得税应确认为递延所得税资产，缴纳时同（1）一样，年终对未达到收入确认条件的预收账款对应的已上缴的所得税从“应交税费——应交所得税”科目转入“递延所得税资产——预售房预缴所得税”科目，会计分录如下；
借：递延所得税资产——预售房预缴所得税
贷：应交税费——应交所得税
（二）预交营业税及其附加的会计处理
预交营业税及其附加的会计处理一般较为简单，预交营业税金及附加税款时：
借：应交税费——应交营业税
——应交城市维护建设税
——应交教育费附加
贷：银行存款
年度终了，对达到收入确认条件的“预收账款”转人当年销售收入，按发生额计提“营业税金及附加”会计分录：
借：营业税金及附加
贷：应交税费——应交营业税
——应交城市维护建设税
——应交教育费附加
并将已缴纳的税金转入本年利润，反映在利润表的营业税金及附加栏同时对未达到收入确认条件的预收账款，反映在资产负债表“预收账款”的期末余额里，预交的税金由于上可以作为费用成本列支，这样会计和就存在差异。有的企业就确认递延所得税负债，而有的不作处理，反映在应交税费栏，即为负数表示。
对财务数据或指标的影响分析
房地产企业预售收入产生的递延所得税资产及预交税金产生的递延所得税负债对报表会产生很大影响：
案例一，利润总额为正时确认递延所得税资产的影响
一家房地产企业A，2008年发生预售房款收入100万元，当地税务机关规定的预征毛利率为15%，本期达到收入确认条件的预收款有30万元，相应成本8万元，期间费用及其他相关费用2万元，则年末预收账款的账面价值为70万元，计税基础为70×（1－15%）＝59.5（万元），产生可抵扣暂时性差异10．5万元，相应确认递延所得税资产10．5×25%＝2．625（万元）。
相关会计分析及处理为：
利润表上企业所得税费用（30－8－2）×25%＝5（万元）（假设除预收款外，无其他纳税调整事项）；未确认收入的预售房款预缴企业所得税70×15%×25%＝2.625（万元）；年末汇算清缴，按照当期预售房款收入预缴企业所得税（70×15%＋30－8＝2）×25%＝7.625（万元）：
借：所得税费用——当期所得税费用 5
应交税费——企业所得税 2.625
贷：银行存款 7.625
年末，确认递延所得税资产 2.625万元：
借：递延所得税资产 2.625
贷：应交税费-企业所得税 2.625
（冲未确认收入的预售房款预缴的企业所得税红字）
经分析可见，在利润总额为正的情况下，确认递延所得税资产后，影响当期中资产，负债总额，导致资产负债率变大，但不影响利润总额、净利润、每股收益等财务指标。
案例二，在利润总额为负时确认递延所得税资产的影响
一家房地产企业B，2008年发生预售房款收入100万元，当地税务机关规定的预征毛利率为15%，本期无达到收入确认条件的预收款，期间费用及其他相关费用2万元，则年末预收账款的账面价值为100万元，计税基础为100×（1－15%）＝85（万元），产生可抵扣暂时性差异15万元，相应确认递延所得税资产15×25%＝3.75（万元）。
相关会计分析及处理为：
年末，按照当期预售房款收入预缴企业所得税（100×15%－2）×25%＝3．25（万元）：．
借：应交税费——企业所得税 3.25
贷：银行存款 3.25
年末，确认递延所得税资产3.75万元：
借：递延所得税资产 3.75
贷：应交税费——企业所税 3.25
（冲未确认收入的预售房款预缴的企业所得税红字）
所得税费用 0.5
经分析可见，在利润总额为负的情况下，确认递延所得税资产后，导致当期财务报表中资产、负债总额变大，资产负债率变大，利润总额、净利润、每股收益等财务指标变大。
案例三，预交营业税及附加是否确认递延所得税负债的影响
接案例一，假设当期预缴营业税5万元，教育费附加0.15万元，地方教育附加0.1万元，预缴税金100×5%（1＋3%＋2%）＝5.25（万元）：
借：应交税费——应交营业税 5
——应交教育费附加 0.15
——应交地方教育附加 0.1
贷：银行存款 5.25
本期确认收入30万元，相应计提税金及附加1.575万元：
借：营业税金及附加 1.575
贷：应交税费——应交营业税 1.5
——应交教育费附加 0.045
——应交地方教育费 0.03
预缴的相金5.25万元，减掉本期确认收入部分相应的税金及附加1．575万元，差额3．675万元按税定，可以在本期应纳税所得税额中扣减，但在以后年度预收账款转收入，确认销售收入时计提的相应税金及附加应做纳税调增，进而形成递延所得税负债3.675×0.25＝0.91875（万元），会计处理为：
借：所得税费用 0.91875
贷：递延所得税负债 0.91875
经分析可见，确认递延所得税负债后，导致当期财务报表中负债总额增加，资产负债率变大，净利润、每股收益减少。
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问：一般人丢失专用发票的抵扣联，还能不能抵扣进项税额？
答：根据《国家总局关于修订<增值税专用发票使用规定>的通知》（国税发〔2006〕156号）第二十八条规定：“一般纳税人丢失已开具专用发票的发票联和抵扣联，如果丢失前已认证相符的，购买方凭销售方提供的相应专用发票记账联复印件及销售方所在地主管税务机关出具的《丢失增值税专用发票已报税证明单》，经购买方主管税务机关审核同意后，可作为增值税进项税额的抵扣凭证；如果丢失前未认证的，购买方凭销售方提供的相应专用发票记账联复印件到主管税务机关进行认证，认证相符的凭该专用发票记账联复印件及销售方所在地主管税务机关出具的《丢失增值税专用发票已报税证明单》，经购买方主管税务机关审核同意后，可作为增值税进项税额的抵扣凭证。
服务性企业契税的纳税辅导——契税应纳税额的计算方法 服务性企业契税的纳税辅导——契税应纳税额的计算方法
一、计税依据
按照规定，契税的计税依据分为三种情况：
1.国有土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖，其计税依据为成交价格。
2.土地使用权赠与、房屋赠与，其计税依据由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。
3.土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。
