普通住宅与非普通住宅增值额如何区分?
2016-5-15 0:0:0 wondial普通住宅与非普通住宅增值额如何区分?
普通住宅与非普通住宅增值额如何区分?问:商住楼的土地增值税怎么算?是先计算合并增值额,普通住宅与非普通住宅的增值额是按面积分割还是按收入分割?如果合并增值额为负数时,普通住宅就不用交税了,那么非普通住宅部分是否也就不用交税了?还是要把收入、成本、税费分割后单独计算增值额?
答:《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第四条纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额,为增值额。
第六条计算增值额的扣除项目:
(一)取得土地使用权所支付的金额;
(二)开发土地的成本、费用;
(三)新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房有建筑物的评估价格;
(四)与转让房地产有关的税金;
(五)财政部规定的其他扣除项目。
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)明确规定:开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,应分别计算增值额。
《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)规定:纳税人既建造普通住宅,又建造其他商品房的,应分别核算土地增值额。
国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知(国税发[2007]132号)第十三条税务师事务所开展土地增值税清算鉴证业务时,应当对下列事项充分关注:(三)正确划分清算项目中普通住宅与非普通住宅的收入和支出。
第四十条税务师事务所应按照税法规定审核清算项目的收入总额、扣除项目的金额,并确认其增值额及适用税率,正确计算应缴税款。审核程序通常包括:(二)审核清算项目的扣除金额及其增值额是否符合税收规定,计算是否正确。2.如果同一个项目既有普通住宅,又有非普通住宅,审核其收入额与扣除项目金额是否分开核算;
根据上述规定,对开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,应分别核算收入及扣除项目,计算增值额按适用税率计算缴纳土地增值税。而不能合并计算增值额。
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对人税 对人税
亦称人税。“对物税”的对称。以课税主体与课税课体为标准,将税收分为对人税和对物税。这是资本主义国家最早对税收的划分,也是最早的税制构成。早期的对人税就是按人口对每人课税,这类税不分阶层,一般按户或按口征收,如当时的人头税、人丁税、户捐、什一税等。现代意义的对人税通常是指税收主体与客体有直接关联的税收。对人税,以主体的“人”为基础,考虑到个人情况,按照国家的社会经济政策,确定不同的课税标准、税率及征收方法,侧重于人身因素加以课征的现代意义的对人税,特别强调注意私人人身及特定状况。它的特征有:(1)在课征原理上,对人税表现为一种由人及物的过程,即其首先指向某个私人,然后才最终指向与该私人具有一定结合关系的物。(2)在税基的计算上,对人税要考虑到各个私人的经济收入及其本人和家庭生活等基本状况,并据以确定其纳税能力。所以,开征对人税可缓和贫富悬殊,调节社会成员之间收入和财富的分配,符合税负公平、量能纳税原则。但是,对人税由于涉及纳税人的各种复杂情况,计算征收比较繁琐困难,易发生税务纠纷。当今世界上大多数国家对人税主要为各种直接税,包括所得税、继承税(遗产税)和一般财产税。
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