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如何把颜色自定义弄上去, 颜色弄得是自定义项 存货筛选看不到

2018-3-31 0:0:0 wondial

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房地产企业的涉税21难点处理及例解(一)

房地产企业的涉税21难点处理及例解(一) 房地产企业的涉税21难点处理及例解(一) 为了让房地产企业的管理者、、经理更加清晰的掌握和理解问题的处理,我主要就目前房地产企业的21个涉税重点问题的税务处理技巧进行梳理,以便对房地产企业有所帮助!   一、拆迁还房的账务与税务处理   (一)房地产企业拆迁还房的账务处理   房地产企业拆迁还房的实质是,被拆迁户用房地产企业支付的货币补偿资金向房地产企业购入房屋,要确认土地成本中的“拆迁补偿费支出”,即以按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额以“拆迁补偿费”的形式计入开发成本的土地成本。另外,对补偿的房屋应视同对外销售,视同销售收入应按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定,同时应按照同期同类房屋的成本确认视同销售成本。   以非货币性形式支付的拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出,适用《企业第7号——非货币资产交换》的规定,回迁房的非货币性资产交换,预计未来能带来更多现金流,一般情况下是具有商业实质,且公允价值能够可靠计量。   1、在开发产品完工时,根据安置时的同期同类价格,视同销售的会计处理:   借:开发成本———拆迁补偿费   贷:应付账款———拆迁补偿费   借:应付账款———拆迁补偿费   贷:主营业务收入   2、房地产企业开具销售不动产发票,业主向房地产企业出具拆迁补偿费收据,结转成本的会计处理:   借:主营业务成本——土地征用费及拆迁补偿费   贷:开发产品   (二)房地产企业拆迁还房的税务处理   1、的处理   《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》(国税函〔2007〕768号)规定,房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时,其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户,并获得了相应的经济利益。   (1)义务发生时间   房地产开发企业在办理拆迁补偿房产时,营业税的纳税义务发生时间目前没有明确规定,一般认为拆迁补偿的营业税纳税义务发生时间应该为补偿房产竣工并与被拆迁户办理交接手续时。   (2)计税依据   ①根据国家税务总局《关于外商企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》(国税函发〔1995〕549号)和《营业税暂行条例》的有关规定规定,对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分,由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税,对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施(如居委会用房、车棚、托儿所等),凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的,不再征收营业税。   ②对超出拆迁建筑面积的部分,则应按《营业税暂行条例实施细则》第二十条规定的顺序确定计税营业额,一是可以按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定;二是可以按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定;三是按下列公式核定:营业额=营业成本或者工程成本×(1+成本利润率)÷(1-营业税税率)。   2、土地的处理   国家税务总局《关于土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)规定,房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的,安置用房视同销售处理,按国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第三条第(一)款规定确认收入。   即房地产开发企业将开发产品用于抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为,发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入可以按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定,也可以按由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款,计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款,应抵减本项目拆迁补偿费。   3、的处理   《企业所得实施条例》第六十六条第三款规定,通过捐赠、投资、非货币性资产交换、债务重组等方式取得的无形资产,以该资产的公允价值和支付的相费为计税基础。《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发〔2009〕31号)第七条规定,企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为,应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。   确认收入(或利润)的方法和顺序为:   (1)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定。   (2)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定。   (3)按开发产品的成本利润率确定。   开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。   关于计税成本的确定,该房地产公司用自建商品房抵偿应付拆迁补偿款的行为,根据《企业债务重组业务所得税处理办法》(国家税务总局令第6号)第四条规定,该房地产开发公司以非现金资产清偿债务,应当分解为按公允价值转让非现金资产,再以与非现金资产公允价值相当的金额偿还债务两项经济业务进行所得税处理。也就是说,该房地产公司“拆一还一”行为要按公允价值对所还原的商品房视同销售确认收入,同时以相同金额确认作为房地产开发计税成本的拆迁补偿费。   案例分析   江西省南昌市某房地产开发公司2009年度采取拆迁安置方式对某小区进行住宅开发建设,在安置方式上,公司采取“拆一还一,就地安置,差价核算,自行过渡”的产权调换方式对拆除被拆迁人房屋进行安置补偿。2010年6月该公司用已完工1000平方米的自建商品房偿还被拆迁人(其中等面积还原部分800平方米),同类住宅房屋建造成本2200元/平方米,销售价格3500元/平方米。请进行有关的税务处理分析。   (一)营业税处理   该房地产开发公司应就其还原面积与拆迁面积相等部分,按同类住宅房屋的成本价(即本例中的商品房建安造价)缴纳销售不动产营业税88000元(800×2200×5%)。而对超出部分则按同类商品房市场价格缴纳销售不动产营业税35000元(200×3500×5%)。   (二)土地增值税的处理   房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的,安置用房应视同销售处理,上述“拆一还一”行为,在按市场价格确认收入的同时,还应将此收入确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。“拆一还一”等面积部分土地增值税的计入为2800000元(800×3500),同时,计入房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费也是2800000元,假如江西省规定普通住宅的土地增值税预征率为2%,则应按规定预缴土地增值税56000元(2800000元×2%)。   (三)企业所得税的处理   该房地产公司“拆一还一”行为要按公允价值对所还原的商品房视同销售确认收入,同时以相同金额确认作为房地产开发计税成本的拆迁补偿费。为简化计算,假设本例中同类住宅房屋成本价等同于开发产品的计税成本。由此可以看出,“拆一还一”行为土地增值税与企业所得税处理原则是一致的,视同销售收入及作为开发产品计税成本的拆迁补偿支出均为2800000元。但在企业所得税预缴申报时,应确认视同销售所得1040000元〔(3500-2200)×800〕。   A公司2008年5月开发某项目(属于城中村改造),该项目用地面积21000平方米,住宅建筑面积为31900平方米,可供销售面积29000平方米,其中用于安置回迁户村民的住宅面积为7900平方米,其余21100平方米的住宅由A公司自由销售或使用。该项目于2009年5月完工。2009年9月开始与被拆迁户办理交接手续的回迁房面积共7900平方米。2010年1月正式对外销售,并于当月全部销售完毕。该公司同期同类房地产的平均价格为7000元/平方米,取得销售收入14770万元(21100平方米×7000元/平方米)。   该项目工程已竣工决算,开发成本为6000万元。其中,土地征用费及拆迁补偿费为零,前期工程费700万元,建筑安装工程费3200万元,基础设施建设费1600万元,公共配套设施费200万元,开发间接费300万元。向某公司借款的利息400万元(假定不超过金融企业同类同期贷款利率),但没有按照项目进行分配利息依据没有银行的利息票据,请分析有关“拆一还一”的账务和税务处理。   (一)账务处理   计算过程如下:   1.开发成本6000万元,利息费用400万元。   2.拆迁补偿费支出=7900×0.7=5530(万元)。   需要注意的是,这里的拆迁补偿费不能认为只是拆迁户7900平方米,而是整个楼盘的,需要在总可售面积29000平方米中分摊。   视同销售收入=7900×0.7=5530(万元)。   3.单位可售面积计税成本=(6400+5530)÷29000=4113.7931(元/平方米)。需要注意的   是,这里的29000平方米是作为总可售面积计算的,不能减去拆迁户的7900平方米,即不能以21100平方米作为分母,否则就会虚增成本。   4.视同销售成本=4113.7931×7900=3249.8965(万元);   视同销售所得=5530-3249.8965=2280.1035(万元)。   会计处理如下:   1.在开发产品完工时,根据安置时的同期同类价格,视同销售的会计处理(单位:万   元,下同):   借:开发成本———拆迁补偿费   5530   贷:应付账款———拆迁补偿费  5530   借:应付账款———拆迁补偿费   5530   贷:主营业务收入        5530   2.房地产企业开具销售不动产发票5530万元,业主向房地产企业出具拆迁补偿费收据5530万元,结转成本的会计处理:   借:主营业务成本——土地征用费及拆迁补偿费 3249.8965   贷:开发产品                 3249.8965   (二)税务处理如下   1.企业所得税的处理   A公司2009年9月开始与被拆迁户办理交接手续时,就要确认视同销售所得=5530-3249.8965=2280.1035(万元),缴纳企业所得税=2280.1035×25%=570.0259(万元)。   需要注意的是,这里不能按预计毛利率计算缴税,而是要确认视同销售所得计算缴款。   2.土地增值税的处理   与企业所得税不同的是,在与被拆迁户办理交接手续时,不需要立即进行土地增值税清算,只需要预征。假定预征率为2%,则A公司2009年9月开始与被拆迁户办理交接手续时,要预缴土地增值税=5530×2%=110.6(万元)。回迁房视同销售所得最后是否作土地增值税清算,要看楼盘的销售情况。由于该项目已经全部销售完毕,因此土地增值税必须清算。   2.土地增值税的处理   该项目土地增值税清算计算过程如下:   开发成本=5530+6000=11530(万元);   扣除项目金额=11530×(1+20%)+11530×10%+14770×5.5%=15801.35(万元);   增值额=14770+5530-15801.35=4498.65(万元);   增值率=4498.65 ÷15801.35=28.47%,适用税率30%,速算扣除率为0;   应缴土地增值税=4498.65 ×30%-0=1349.595(万元);   已预征土地增值税=5530×2%=110.6(万元);   应补缴土地增值税=1349.595-110.6=1238.995(万元)。   3.营业税的处理。   (1)营业税的计算   回迁房成本价如何确定?有的地方认为,考虑到被拆迁房产原占有土地,开发商不需对该土地支付成本,补偿房产的成本价不应再计算土地成本;有的地方则认为应包括土地成本。一般的看法是回迁房的成本和正常销售的商品房一样,应   分为土地成本和建筑成本两个方面,只不过这里土地成本是以房换地换回来的,成本价应该包括土地成本。   A公司应该在2009年9月与被拆迁户办理交接手续缴纳营业税=4113.7931×7900×5%=1624948.2745(万元)。   (2)开具销售不动产发票问题。   A公司如果采用企业会计准则,非货币性资产交换要确认主营业务收入5530万元,A公司应按销售价5530万元开具销售不动产发票;A公司如果采用企业,非货币性资产交换没有确认主营业务收入,则A公司应该按成本价3249.8965万元开具销售不动产发票,然后视同销售所得=5530-3249.8965=2280.1035(万元)。

T1财务增强包T1客户端无法查询凭证,服务器可以查询到

T1财务增强包T1客户端无法查询凭证,服务器可以查询到 T1财务增强包T1客户端无法查询凭证,服务器可以查询到[]

重启试下
@用友技术石博可加Q1358556964:重启客户端还是服务器 刚看了一下生成凭证也不行 提示账套连接不上
@绵阳北电曾丽燕:局域网客户端还是互联网客户端,您是在哪里查询凭证
@绵阳北电曾丽燕:都重启看下
@畅捷服务周义刚:局域网 T1客户端的财务管理里边
@绵阳北电曾丽燕:无法查询凭证是否有报错,如何提示?
@畅捷服务周义刚:
@畅捷服务周义刚:客户端上也需要配置吗?但是也连不上数据库呀
@用友技术石博可加Q1358556964:好的 待会弄不出来就这样操作
@绵阳北电曾丽燕:您需要和t3做数据库联接并选择对应账套
@畅捷服务周义刚:服务器上这样操作了并一切正常 客户端上也需要吗?我试过了 连接数据库那一步都走不动 连接不上
@绵阳北电曾丽燕:客户端也要操作
@畅捷服务周义刚:谢谢 是hosts文件里的IP错了 已经解决
@绵阳北电曾丽燕:不客气

问题解答

  • “营改增”后支付境外商标使用费应代扣增值税

    “营改增”后支付境外商标使用费应代扣增值税

    “营改增”后支付境外商标使用费应代扣增值税 “营改增”后支付境外商标使用费应代扣增值税 甲公司是一家位于“营改增”试点地区的药品生产企业,属于一般人。几天前,该公司与一家境外企业签订了一份商标使用权转让合同,即境外企业将商标提供给甲公司使用,在合同期内甲公司每年向其支付一定数额的商标使用费,涉及的相费由转让方承担。   现在,甲公司作为“营改增”试点企业,企业不知道支付商标使用费需要扣缴还是增值税,所以打电话向12366纳税服务热线咨询。   坐席员答复,《部、国家总局关于在上海市开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2011〕111号)附件1《交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点实施办法》(以下简称试点实施办法)规定,本办法适用于试点地区的单位和个人,以及向试点地区的单位和个人提供应税服务的境外单位和个人。试点实施办法所附的《应税服务范围注释》规定,文化创意服务,包括设计服务、商标著作权转让服务、知识产权服务、广告服务和会议展览服务。商标著作权转让服务,指转让商标、商誉和著作权的业务活动。   因此,境外企业给试点地区的甲公司提供商标使用权,属于应税服务范围,甲公司应按“现代服务业——文化创意服务——商标著作权转让服务”扣缴增值税,税率为6%,应扣缴税额=接受方支付的价款÷(1+税率)×税率。   另外,甲公司凭通用缴款书可以抵扣增值税进项税额。试点实施办定,纳税人接受境外单位或者个人提供的应税服务,从税务机关或者境内代理人取得的解缴税款的中华人民共和国税收通用缴款书上注明的增值税额,准予从销项税额中抵扣。要注意的是,纳税人凭通用缴款书抵扣进项税额的,应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的,其进项税额不得从销项税额中抵扣。   坐席员提醒纳税人,上述境外企业转让商标使用权收入,属于特许权使用费范畴,为法第三条第三项规定的所得,所以支付人甲公司在扣缴增值税的同时要扣缴企业所得税,在计算缴纳企业所得税时,应以不含增值税的收入全额作为应纳税所得额。为此,甲公司应将合同价款换算成不含增值税价格计算应扣缴的所得税。

  • 用友t6怎么反结账

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    用友t6怎么反结账

    【用友软件U8/T6/T3反结账反记账方法】U8/T6/T3如何取消结账、取消记账(限于篇幅,此处仅以T3为例,U8/T6步骤相同);

    一、反结账步骤:

    ①点击总账下面的期末,选择“结账”



解决方案

  • 用友U8 仓库(A、B)计价方式:移动平均 存货X在仓库A的结存单价为0 存货X在仓库B的结存单价为5 操作如下:做调拨单从A到B,记账后,其他出库单单价为0,而其他入库单单价为5,不是为0 补充:存货选项中的入库金额和零出库金额选择为结存成本

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    问题原因:同解决方案  解决方法:客户调拨的存货X是赠品,出入库金额应该是0。如果采用特殊单据记账,则即使在调拨单上录入金额0,记账时入库金额仍然为5,无法使入库金额为0。所以,对于这种赠品存货,您可以先在调拨单上录入金额0,并使用正常单据记账,这样其他入库单的入库金额就会取它单据上录入的金额0。

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    解决方案:
    问题原因:环境问题  解决方法:将用友软件的文件夹拷贝出来,卸载软件和数据库并重新安装,将以前备份导入,然后把以前文件夹帐套文件夹里05年的数据库文件替换新产生的文件,登陆就可以了

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    T3标准版,在打开“系统管理”的时候提示运行时错误-2147319779 automation错误

    T3标准版,在打开“系统管理”的时候提示如图错误,请各位老师帮忙解决一下。

    image

    检查计算机名称是否含有特殊字符像‘-’等,如果有,请修改为纯英文名称,修改完成之后请重启电脑;或者更改系统环境变量中用户变量的Tmp变量值。具体方法:首先在C盘下建立一个空文件夹,更名为temp,然后在‘我的电脑处’单击鼠标右键,属性里点高级页签,然后点‘环境变量’,将temp和tmp的值都修改为c:\temp(通过点‘编辑’按钮进行修改;还有检查系统日期格式是否符合下面的要求:短日期格式:yyyy-MM-dd,长日期格式:yyyy'年'M'月'd'日'。(检查方法:点击”开始菜单“-”控制面板“,依次找到”时钟、语言和区域“-”设置时间和日期“-”更改日期和时间“-”更改日历设置“-”日历设置“-【日期】页签中进行查看和修改。)
    然后再登录操作
    你好,按您的回复进行操作,还是一样的提示。
    --按您的回复进行操作,还是一样的提示。
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  • t3固定资产制单删除

    t3固定资产制单删除

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    用友T3软件固定资产生成的凭证如何删除?

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    问题模块: 固定资产

    关键字:删除凭证

    问题版本:用友T3-用友通标准版10.8plus2

    原因分析: 进入固定资产模块,找到对应的凭证点击删除即可。

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