企业建楼换方式节税1700万
2016-5-1 0:0:0 wondial企业建楼换方式节税1700万
企业建楼换方式节税1700万 随着现代企业制度的推行,国有大中型企业和大的民营企业纷纷成立企业集团公司。由于管理方式上的惯性和对的了解不够,集团公司内部母子公司之间,尤其与全资子公司及持股比例较高的子公司之间,在财产往来上依然是你我不分,有时分了却又分配不当,这样导致企业缴了不少本不该缴的税。下面笔者就分析一个典型案例。
A企业35000万元建设一大型办公、住宅综合楼,其中地价4000万元,资本化利息3000万元可明确分摊,并可提供金融机构证明。除综合楼中的五层留作自用外,其余部分全部对外销售,约合7000万元,占总投资的 20%,地价、资本化利息均按此比例分摊。预计销售收入为39000万元,发生各种房地产开发如管理、销售费用等3000万元(不含已资本化利息)。
A企业准备采用自建然后转销售的方式进行,并对销售和自用两部分进行分别核算。A企业自建并留作自用的部分不征,自建后对外销售的部分,根据《营业税暂行条例实施细则》第四条规定,视同提供应税劳务,应按建筑业缴纳营业税。建筑企业从事建筑、修缮、装饰作业,无论与对方如何结算,根据《营业税暂行条例实施细则》第十八条规定,其营业额均应包括工程所用原材料及其他物资和动力价款在内。从中可以看出建筑业营业额不含土地价款,因此这时A企业按建筑业的税负为营业税(35000-7000—4÷5×4000)x3%=744万元,城建税及教育费附加为744×10%=74.4万元。对外销售后获得营业收入39000万元,销售过程中的税负按财税[2003]16号关于人销售土地使用权及不动产的,以全部收入减去为取得该资产的成本后的差额为应纳税营业额的规定。这样A企业的营业税为(39000-28000-744-74.4)x5%=509.08万元,城建税及教育费附加为509.08X10%=50.91万元,印花税39000×0.5%o=19.5万元。土地的扣除项目按《土地增值税条例》规定,除取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本外,房地产开发费用中的财务费用中的利息支出,能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除;其他房地产开发费用,只能按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除(利息能明确分摊时适用)。同时规定,纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。A企业的土地增值额为39000-25600-2400-25600 X5%-818.4-559.99-19.5= 8322.11万元,由于增值额与可扣除项目之比为(8322.11÷30677.89)X100%=27.12%,超过了20%而未达到50%,因此土地增值税为8322.11×30%=2496.63万元,A企业集团总税负为3894.52万元(不考虑所得税等)。
如果A企业从接受土地开始,便将土地按比例进行分割,并分别转入A企业集团和B企业名下,并由B房地产企业负责建设和对外销售,对外销售部分所需建设资金由B企业建设自筹,不足部分向金融机构贷款,A企业负责担保,自用和对外销售的建造成本各自独立核算,其他条件均不变的话,那么将大大减轻A企业集团的税负,这时B企业的税负为营业税3900X5%=1950万元,城建税及教育费附加 1950×10%=195万元,印花税39000×0.5%o=19.5万元,土地增值税按《土地增值税法实施细则》规定,房地产开发企业的可扣除项目可加计按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和的20%,印花税不得扣除。因此B企业土地增值额为(39000-25600-2400-25600×5%-1950-195-25600×20%)=2455万元,由于土地增值额未超过可扣除项目金额的20% [(2455+36350)X100%=6.75%],因此B企业不需缴纳土地增值税,B企业的总税负为2164.5万元(不考虑所得税等),这也是A企业集团在该项目上的总税负。
通过比较可以知道,A企业集团将该项目先自建然后再部分对外销售,改为由全资房地产子公司开发并销售,可以减轻A企业集团税负1730.02万元(不考虑所得税因素),节税效果非常明显。从上面例子可以看出,企业集团内部不同企业间由于法定经营范围和企业资质的不同,同一业务在不同企业间适用的政策存在较大的差异。因此某一业务在开始前,对其进行全面分析和统筹规划,然后选择能够最大限度地享受政策、并同时能带来最大收益的企业来经营,从而实现企业集团利润的最大化,不仅十分必要,而且也是完全可能的。
如果您的问题还没有解决,可以到 T+搜索>>上找一下
相关阅读
- “营改增”后支付境外商标使用费应代扣增值税2021-4-29 16:40:42
- 用友t6怎么反结账2020-4-26 23:26:22
- 暂存凭证做什么用?为什么不让保存?2019-4-23 8:0:0
- 在打印明细帐时(非套打)科目名称打不下时,2019-4-23 8:0:0
- 在打印明细帐时(非套打)科目名称打不下时,_02019-4-23 8:0:0
- 在采购入库单参照订单生成时候出错2019-4-23 8:0:0
- 域用户需要的权限2019-4-23 8:0:0
- 域网络环境下增加仓库、存货等档案提示错误2019-4-23 8:0:0
- 月末结账应付账款对账不平2019-4-23 8:0:0
- 月末结账时提示总账与明细账对账不平2019-4-23 8:0:0
最新信息
- 用友t3怎样取消审核
- 用友t6如何取消审核凭证
- 请问下,我建账选择的是小企业会计准则(2013年)行业性质,但是为什么在会计科目那里显示的都是小企业会计制度的会计科目?
- 老师请问:怎么样才能把不能够按照默认供货商为单位来查询诸如销量、库存等等各类参数的问题反馈给开发团队??我们超市这单是和各个供货商对接库存和销售量都快疯了。这样一个带前端销售的软件怎么会这个基本的功能都没有……还需要做什么自定义项那么麻烦
- 前台收银程序T+pos启动后,提示数据库错误,编号11,绑定数据库错误。如何处理啊?
- T3卸载不了提示这个是什么意思?
- 请问t3标准版为什么从系统卸载不掉,请问怎么才能卸载掉?
- 请问这是怎么一回事,老是说登录不上服务器,防火墙都已经关闭了,提示下面这种
- 为什么卸载的时候提示这个??
- 我用的是用友T3普及版 ,现在我点击注册登录时输入密码之后没有账套出来,我确定密码和用户名都是对的!还有点击系统管理的时候电脑没有反应,打不开系统管理!这个是什么原因呢?
![用友NC系统登录的步骤_](https://www.kuaiji66.com/nc/zb_users/plugin/MiniTu/noimg.png)
用友NC系统登录的步骤_标题:用友NC系统登录的步骤 1.插入密匙,初始密码:123456,可用"得安CSP管理工具(普通用户版)"修改密码 2.打开IE浏览器(https://113.108.xxx.xx:888/)-录入密匙密码 3.浏览器上方,工具-Internet选项-安全-可信任站点-添加NC的地址(初次登陆时设,以后无需再设) 4.Internet-自定义级别-"actiex控件和插件"以下的全部"启用"(初次登陆时设,以后无需再设) 5.选UFIDANC(注意:Java要用5.0本版,高本版可能会出问题,且不要使用更新) 6.初次登陆的密码与用户编号一致(初次登陆是速度会比较慢),点"选项"在"压缩远程调用流"前打√,可加快登陆速度 7.若在使用过程中NC出现异常状况,就退出NC并清缓存,步骤:开始-运行-在框中输入英文状态的"."回车,把"NCCACHE"文件夹彻底删除,或者用"快速清除用友NC缓存"工具清除。清除后,登陆NC会像第一登陆那样,速度比较慢。