二次股权转让的计税成本判定
2017-3-15 0:0:0 wondial二次股权转让的计税成本判定
二次股权转让的计税成本判定 案例 某外资股东甲拥有内资A公司100%股权,现出价2000万元再次将该公司股权出售。该股权系甲5年前从一居民企业B和一个人股东C处购入,当年A公司注册资本1000万元,B占90%股权,C占10%,评估作价1200万元,甲即与B、C以评估价签订股权转让合同、报行业主管部门及工商部门审批并最终成交;但当年在办理登记变更时,主管税务局认定A 公司评估价偏低,将转让价核定调整为1400万元,B公司和C个人分别按税务局核定调整价缴纳了和,然而资产评估报告未作相应修改,股权转让合同及账面仍按1200万元成交价记录。A公司财务部门留存了B、C第一次股权转让后各自的所得税申报记录及完税凭证等资料备查。 日前A公司在办理第二次股东变更登记,代扣代缴甲股东二次转让所得税时,就本次股权转让计税成本是应按1400万元计算还是应按1200万元计算发生了歧义。(注:甲股东在境外地区适用的预提所得税率为10%;除股权转让交易合同印花税外,不考虑其他相费。) 企业观点 A公司财务人员坚持要按1400万元作为计税成本,主要基于以下两点:一是税务局不能重复收税,这是税款征收的基本原则。在第一次股权转让时,B公司和C个人是按1400万元的转让价申报缴税的,比起企业评估价1200万元调增了股权转让所得200万元,已分别由B公司多负担企业所得税45万元(200×90%×25%),C多负担个人所得税4万元(200×10%×20%)。如果二次股权转让时,税务局认可的股权转让成本仅为1200万元,则上次调增的股权转让所得200万元被重复征税了,这肯定说不过去。二是A公司保存了B和C第一次股权转让时的申报缴税凭证,可提交税务局作为证明第二次股权转让计税成本的依据。此处会计记录成交价与申报计税价之间的差异即属正常的财税差异范畴:会计账面需如实反映交易的发生,而纳税申报则以遵循规定为原则,二者自成体系,不能互相替代。 税务机关观点 1.企业所得税法实施条例第七十一条第(一)款规定:“资产按照以下方法确定成本:(一)通过支付现金方式取得的投资资产,以购买价款为成本”,此处很明确规定“购买价款”才能作为投资资产的历史成本,即其计税基础。 2.《国家税务总局关于股权转让所得个人所得税计税依据核定问题的公告》(国家税务总局公告2010年第27号)第四条规定得更为明确:“纳税人再次转让所受让的股权的,股权转让的成本为前次转让的交易价格及买方负担的相关税费”。 根据以上规定,本次A公司应代扣代缴甲股东股权转让企业所得税是(2000-1200-1200×0.5‰)×10%=79.94(万元),而非(2000-1400-1200×0.5‰)×10%=59.94(万元),因为本次转让的前一次股权转让交易的实际购买价为1200万元(买方实际缴纳的印花税0.6万元也应从转让收益中扣减)。 分析 1.A公司财务仅留存第一次股权转让的纳税申报资料等作为备查,而未调整实际转让交易记录(如资产评估报告、股权转让合同及银行转账收付凭证等),给日后投资经营带来需多缴税的税务风险。故仅凭对重复纳税的分析来推定重组交易中股权计税成本,不足为据。 2.独立的、不知情的第三方交易价格,才是税法认定的公允价格。所以不管是企业所得税,还是个人所得税方面的都明确规定以“购买价”、“交易价格”等历史成本作为计税基础,除此都不予认可,从而最大程度地挤压了税务规划的空间。由此也警醒各市场投资主体准确预判税负,合理协商对价。如果您的问题还没有解决,可以到 T+搜索>>上找一下
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房地产企业租售业务会计核算和所得税处理 房地产企业租售业务会计核算和所得税处理
我国房地产企业的开发产品包括土地、房屋、配套设施和代建工程,通常有出售和出租两种形式。
在出售阶段,对于没有达到建造合同标准的开发项目,按《企业会计制度》规定,应同时符合下列四个条件确认收入实现:(1)企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方;(2)企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权,也没有对已售出的商品实施控制;(3)与交易相关的经济利益能够流入企业;(4)相关的收入和成本能够可靠地计量。在具体实务中,笔者发现有些房地企业有人为提前或推迟确认收入现象。如当取得销售许可证,与客户签定预售合同并收取预收款时,就作销售收入实现,这样做显然不符合《企业会计制度》的要求,因为这时开发产品尚在建设中,企业还承担着商品所有权上的主要风险和报酬,且成本也不可计量。有些房地产企业在开发产品过户时才作收入账,由于在我国办理房产证、土地使用权证等手续较繁琐,往往在开发产品已交付客户使用时,尚未办妥产权证手续,而以过户为收入确认标准,显然有过迟之嫌。本文认为,房地产企业应在符合下列条件时确认收入的实现:(1)开发产品已竣工并经有关部门验收合格,房屋面积已经有关部门测定;(2)已与客户签订了正式房屋销售合同;(3)标的物——房屋已经客户验收,对房屋的结构、销售面积及房款购销双方均无异议,并与客户办妥了交付入住手续,双方均已履行了合同规定的义务。
![房企能在网签售房合同时终止土地使用税纳税义务吗?](https://www.kuaiji66.com/nc/zb_users/plugin/MiniTu/noimg.png)
房企能在网签售房合同时终止土地使用税纳税义务吗? 房企能在网签售房合同时终止土地使用税纳税义务吗? 房地产企业用以建造商品房的土地,有种意见是以房地产企业与购房者网签售房合同时,终止其土地使用税的义务。那么,这种意见是否正确呢?笔者认为: 网签日期不能作为终止纳税义务的时间 有种观点认为房地产企业与购房者签订售房合同并公布在网上(俗称“网签”)后,就可以认定房地产企业的土地使用权已转移给购房者,主张以网签日期作为房地产企业土地使用税纳税义务终止的时间。 什么是商品房网签呢?网签就是交易双方签订合同后,到房地产相关部门进行备案,并公布在网上。然后会给个网签号,用户可以通过这个号在网上进行查询。网上签约的程序为:交易双方当事人根据网上公示的商品房定金协议或买卖合同文本协商拟定相关条款———由房地产开发企业通过网上签约系统,打印经双方确认的协议或合同———双方当事人签字(盖章)———在电子楼盘表上注明该商品房已被预订或签约。每一宗交易的网上操作程序应在24小时内完成。 建设部颁发的《城市商品房预售管理办法》第六条规定:商品房预售实行许可证制度。开发企业进行商品房预售,应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记,取得《商品房预售许可证》。第十条规定:商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。 网签是没有备案的法律效力的,连预售备案都不能表示房屋和附属土地的所有权已经发生转移,更何况网签呢?网签只是房地产管理部门为规范房地产企业规范销售房屋,防止开发企业捂盘以及一房多卖而建立的一个网络化管理系统。 网签时,开发用地的土地使用权仍在房地产企业名下,房屋既没有交付,产权也没有发生转移。 因此,以网签日期作为房地产企业终止土地使用税纳税义务的时间,不符合的规定。 从财务核算程序审视房企收入确认时点 按照财务核算的程序,网签乃至后续的预售合同,都只是房地产企业的预售行为。 签订预售合同收取预收货款能不能作销售确认。此时房屋尚未建成,面积没有最后确定,商品所有权上的主要风险和报酬未能转移给购买人。即使货款已全部收妥,由于此时的管理权和控制权还掌握在开发企业手中,与收入相匹配的成本还不能准确计量,故不能确认。 订立正式合同但房屋没有交付能不能作销售确认。此时虽然法律意义上的要约已经成立,但标的物房屋未经购买人验收认可,商品所有权上的主要风险和报酬仍未转移给买方。在购买人验收认可前,存在有退款风险甚至退货风险,故不宜确认收入。 《企业——收入》规定,销售商品的收入只有在符合以下全部条件的情况下才能予以确认:(1)企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方;(2)企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权,也没有对已售出商品实施控制;(3)与交易相关的经济利益能够流入企业;(4)相关的收入和成本能够可靠地计量。 房地产企业自行开发商品房对外销售的收入一般应满足以下几个条件则确认收入:(1)房屋竣工并验收合格,说明商品是合格的;(2)完成竣工结算,说明成本能够可靠地计量;(3)签订售房合同及收取房款,说明房款收入已能可靠计量且已经或能够流入企业;(4)房屋办理了移交手续交付业主使用,说明与房屋所有权相联系的风险和报酬及房屋的管理权和控制权均全部转移。一般情况下,竣工结算时间和合同签订时间一般早于交房时间,所以房地产开发企业商品房销售收入的确认时间应为办理房屋交接手续之日。 在房地产企业能够合法确认销售收入之前,又何谈房屋产权和附属土地使用权的转移呢?更不符合终止房地产企业名下的土地的土地使用税的纳税义务的法定条件。 终止纳税义务的时间应符合法定条件 城镇土地使用税暂行条例(以下简称“土地使用税条例”)第三条规定:“土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据,依照规定税额计算征收。”据此,房地产企业缴纳土地使用税的计税依据是其实际占用的土地面积,同时也表明,当房地产企业不再占用某块土地时,该块土地相应的纳税义务即终止,不再缴纳土地使用税。其商品房对应的土地是否已经不再由房地产企业实际占用,应以以下两个文件为依据。 《部 国家总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2008〕152号,以下称“152号文件”)第三条“关于房产税、城镇土地使用税纳税义务截止时间的问题”规定:纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的,其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。 我国《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”第一百四十七条规定“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的,该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”这也就明确了商品房对应的土地使用权在法律上的转移时间为商品房销售的时间:不动产物权的设立,经依法登记,发生效力;对应的土地使用权同时一并转移。 房地产企业开始是直接取得开发用地的土地使用权,并从次月起开始缴纳土地使用税,但在商品房建成并销售后,对应的土地使用权并非直接发生转让,而是随着地面建筑物即商品房的销售相应转让给购房者。在此以前,无论是已签订商品房销售合同,还是已收售房款、已开具发票,或者虽已达到合同约定交房时间但未实际交房等,只要房屋未发生实质性转移或土地使用权属未发生法定变化,房地产企业就仍是该商品房用地的实际占用者即纳税义务人。 因此,房地产企业销售商品房,应以房产、土地的实物或权利状态已发生转移或变化,作为终止土地使用税纳税义务的条件,在中,可以房屋交付购房者或购房者办理房屋产权登记的时间“孰先”原则来确定,停止计算税款的时间为“次月”。购房者从此时开始成为纳税人(个人非生产经营用房占地免征的除外),房地产企业则从此时开始终止纳税义务。