房地产开发企业开发间接费用的组成和核算
2017-3-21 0:0:0 wondial房地产开发企业开发间接费用的组成和核算
房地产开发企业开发间接费用的组成和核算开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用。这些费用虽也属于直接为房地产开发而发生的费用，但它不能确定其为某项开发产品所应负担，因而无法将它直接记入各项开发产品成本。为了简化核算手续，将它先记入“开发间接费用”科目，然后按照适当分配标准，将它分配记入各项开发产品成本。
为了组织开发间接费用的明细分类核算，分析各项费用增减变动的原因，进一步节约费用开支，开发间接费用应分设如下明细项目进行核算：
1、工资 指开发企业内部独立核算单位现场管理机构行政、技术、经济、服务等人员的工资、奖金和津贴。
2、福利费 指按上项人员工资总额的一定比例（目前为14%）提取的职工福利费。
3、折旧费 指开发企业内部独立核算单位使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等提取的折旧费。
4、修理费 指开发企业内部独立核算单位使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等发生的修理费。
5、办公费 指开发企业内部独立核算单位各管理部门办公用的文具、纸张、印刷、邮电、书报、会议、差旅交通、烧水和集体取暖用煤等费用。
6、水电费 指开发企业内部独立核算单位各管理部门耗用的水电费。
7、劳动保护费 指用于开发企业内部独立核算单位职工的劳动保护用品的购置、摊销和修理费，供职工保健用营养品、防暑饮料、洗涤肥皂等物品的购置费或补助费，以及工地上职工洗澡、饮水的燃料等。
8、周转房摊销 指不能确定为某项开发项目安置拆迁居民周转使用的房屋计提的摊销费。
9、利息支出 指开发企业为开发房地产借入资金所发生而不能直接计入某项开发成本的利息支出及相关的手续费，但应冲减使用前暂存银行而发生的利息收入。开发产品完工以后的借款利息，应作为财务费用，计入当期损益。
10、其他费用 指上列各项费用以外的其他开发间接费用支出。
从上述开发间接费用的明细项目中，可以看出它与土地征用及拆迁补偿费、建筑安装工程费等变动费用不同，它属于相对固定的费用，其费用总额并不随着开发产品量的增减而成比例的增减。但就单位开发产品分摊的费用来说，则随着开发产品量的变动而成反比例的变动，即完成开发产品数量增加，单位开发产品分摊的费用随之减少；反之，完成开发产品数量减少，单位开发产品分摊的费用随之增加。因此，超额完成开发任务，就可降低开发成本中的开发间接费。
开发间接费用的总分类核算，在“开发间接费用”科目进行。企业所属各内部独立核算单位发生的各项开发间接费用，都要自“应付工资”、“应付福利费”、“累计折旧”、“递延资产”或“长期待摊费用”、“银行存款”、“周转房——周转房摊销”等科目的贷方转入“开发间接费用”科目的借方，作如下分录入账：
借：开发间接费用 41 600
贷：应付工资 8 000
应付福利费 1 120
累计折旧 10 000
递延资产或长期待摊费用 3 500
银行存款 8 480
周转房——周转房摊销 10 500
必须指出，如果开发企业不设置现场管理机构而由企业（即公司本部）定期或不定期地派人到开发现场组织开发活动，其所发生的费用，除周转房摊销外，其他开发间接费可记入企业的管理费用。
开发间接费用的明细分类核算，一般要按所属内部独立核算单位设置“开发间接费用明细分类账”，将发生的开发间接费用按明细项目分栏登记。
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这是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的80%。其中最重要的是土地费用。土地费用的大小是评价一个房地产开发项目是否可行、是否有预期利润的最主要经济指标。土地费用主要包括土地出让金、置换成本、批租费用、动迁费用、拍卖佣金、契税等。房产商在决定是否开发一个项目前，都必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本(俗称楼面地价)，以此来进行项目的可行性评估。
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案情简介：
尾房销售现象在房地产开发行业中普遍存在的。
所谓尾房是指进入项目的清盘销售阶段所销售的房产。
日前，地税机关在对一家房地产企业进行风险应对过程时，发现企业于2010年已进行了土地项目清算，已补缴了尾房税款，
但在2011年企业将尾房进行了销售，税率按照预计税率缴纳了土地增值税，我们人员根据相关规定，按照实际增值额，追缴土地增值税35万元。
