房产交易土地增值税轻松算
2017-3-19 0:0:0 wondial房产交易土地增值税轻松算
房产交易土地增值税轻松算土地增值税是以单位和个人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(简称房地产)所取得的增值额为计税依据,依照规定税率征收的一种税。根据现行政策规定,个人转让房地产土地增值税具体计算主要分三种方法:
能提供评估价格的计算方法
土地增值税应纳税额=(转让收入-评估价格-与转让房地产有关的税金)×适用税率
1.“评估价格”是指由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度后的价格;
2.“与转让房地产有关的税金”是指包括营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税;
3.由政府批准设立的房地产评估机构评估发生的评估费用允许在计算土地增值税时予以扣除,但个人隐瞒、虚报房地产成交价格进行评估的,评估费用不允许扣除。
4.能提供评估价格的,已缴契税在计算土地增值税时不允许扣除。
【例1】:柳先生于2004年11月以400000元在某市区购买了一套面积为150m2的商品房,缴纳契税12000元,并花50000元进行了装修,2006年12月将房屋以640000元的总价卖出,经房地产评估机构评估价格为460000,支付评估费用600元,房屋出售支付了手续费、公证费等合理费用共计500元,上述房屋原值及相关费用均提供出了合法有效凭据。柳先生转让这套商品房是否要缴纳土地增值税?应缴多少?合计缴税多少?
【解析】:柳先生转让的这套商品房,由于房屋面积为150m2,属于非普通住宅,且只居住了两年零一个月,因此其转让时应全额缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税、土地增值税和计征个人所得税。柳先生应缴纳的税额为:
1.营业税=640000×5%=32000(元);
2.城市维护建设税及教育费附加=32000×(7%+3%)=3200(元);
3.印花税=640000×0.05%=320(元)
4.土地增值税:可扣除项目金额=460000+600+(32000+3200+320)=496120(元);增值额=640000-496120=143880(元),增值率=143880÷496120×100%=29%,增值率不超过50%,适用税率30%。应缴土地增值税=143880×30%=43164(元)
5.个人所得税,可扣除的房屋原值=400000+12000=412000(元),可扣除的相关税金=32000+3200+320+43164=78684(元),可扣除的合理费用=装修费+手续费、公证费等=40000+500=40500(元)(税法规定可扣除的装修费最高限额为(400000×10%)40000元,其实际支付的装修费为50000元,则只能在税前扣除40000元装修费),应纳税所得额=640000-412000-78684-40500=108816(元)应纳所得税额=应纳税所得额×20%=108816×20%=21763.2(元)。合计税款总额=32000+3200+320+43164+21763.2=100447.2(元)。
不能取得评估价格,但能提供购房发票的计算方法
土地增值税应纳税额=[转让收入-上手购入价×(1+5%×n)-与转让房地产有关的税金]×适用税率
1.“n”是指购入房屋到转让房屋的年度数;
2.“与转让房地产有关的税金”包括营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税;
3.上手购房缴纳的契税可凭契税完税证在计算土地增值税时予以扣除,但不作为加计5%的基数。(详见《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号))
【例2】:刘先生于2004年11月以400000元在某市区购买了一套面积为150m2的商品房,缴纳契税12000元,并花50000元进行了装修,2006年12月将房屋以640000元的总价卖出,房屋出售支付了手续费、公证费等合理费用共计500元,上述房屋原值及相关费用均提供出了合法有效凭据。刘先生转让这套商品房应缴纳哪些税?应缴多少?
【解析】:刘先生转让的这套商品房,由于房屋面积为150m2,属于非普通住宅,且只居住了两年零一个月,因此其转让时应全额缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税、土地增值税和计征个人所得税。刘先生应缴纳的税额为:
1.营业税=640000×5%=32000(元)
2.城市维护建设税及教育费附加=32000×(7%+3%)=3200(元)
3.印花税=640000×0.05%=320(元)
4.土地增值税:可扣除项目金额=400000×(1+5%×2)+12000+(32000+3200+320)=487520(元);增值额=640000-487520=152480(元),增值率=152480÷487520×100%=31.28%,增值率不超过50%,适用税率30%。应缴土地增值税=152480×30%=45744(元)
5.个人所得税,可扣除的房屋原值=400000+12000=412000(元),可扣除的相关税金=32000+3200+320+45744=81264(元),可扣除的合理费用=装修费+手续费、公证费等=40000+500=40500(元)(税法规定可扣除的装修费最高限额为(400000×10%)40000元,其实际支付的装修费为50000元,则只能在税前扣除40000元装修费),应纳税所得额=640000-412000-81264-40500=106236(元)应纳所得税额=应纳税所得额×20%=106236×20%=21247.2(元)
既没有评估价格,又不能提供购房发票的计算方法
土地增值税应纳税额=转让收入×核定征收税率(具体由各省确定)
【例3】:张先生于2006年12月将自己购于2003年8月的一套住房(非普通住宅)出售,售价为50万元,由于保管不善不能提供出原购房时的相关原始凭证,也不能提供房屋重置成本评估价格(假设当地规定个人转让房地产个人所得税按照1.5%核定征收、土地增值税按照1%核定征收)。张先生转让这套商品房应缴纳哪些税?应缴多少?
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![分析现金流量入手破解隐匿收入的纳税评估案例](https://www.kuaiji66.com/nc/zb_users/plugin/MiniTu/noimg.png)
分析现金流量入手破解隐匿收入的纳税评估案例 分析现金流量入手破解隐匿收入的纳税评估案例
某房地产有限责任公司为外资企业,成立于2006年8月,主要从事房地产开发,企业所得税属国税局征管。
2008年,该公司只有一个在建房地产项目,尚未完工,处于预售阶段,当年按照预收售房款申报并缴纳了流转税。通过对企业的资产负债表、现金流量表、利润表以及纳税申报资料进行比对,地税局发现该公司现金流量表中经营活动产生的现金流入金额与纳税申报的计税依据两者之间相差较大,可能存在隐匿收入问题,于是将该公司确定为专项纳税评估对象。
案头分析
2008年现金流量表中经营活动产生的现金流入金额386411540.12元,其中销售商品、提供劳务收到的现金为59940177.71元,收到的其他与经营活动有关的现金为326471362.41元,企业全年申报营业税计税依据为59940177.71元,两者相差326471362.41元。由于该公司当年只有一个在建房地产项目,当年开始预售,当期未结转主营业务收入,若没有房屋抵债的情况下,经营活动产生的现金流入金额与当期纳税申报的计税金额应该大致相等,差额不会很大。因此,可能存在隐匿收入问题。
举证约谈
评估人员通过企业的资产负债表、现金流量表、利润表以及纳税申报资料进行的对比,确定疑点后,有针对性地送达了《纳税评估约谈通知书》,对该公司法定代表人和财务人员进行了约谈。
该公司相关人员解释说,当年只有售房收入,无其他收入,2008年现金流量表中收到的其他与经营活动有关的现金为326471362.41元,形成原因是会计人员对现金流量归类错误导致的,误将企业借款以及关联企业往来现金流入全部记入此项目。
评估人员觉得很是蹊跷,既然企业将借入资金全部记入其他经营活动的现金流量,那么,筹资活动产生的现金流量中借款所收到的现金3100万元又是什么呢?企业财务人员又解释说,现金流量表是为了应付银行而随意编造的,不真实。评估人员认为企业这种解释前后矛盾不能自圆其说,疑点并未排除,需进行实地核查。
评估人员拟定了实地核查的主要内容,一是抽取部分现金流量会计核算过程进行验证,实地核查企业会计核算过程的真实性、准确性;二是对企业2008年部分现金流入所附的原始凭证进行审核。
实地核查
为了进一步证实和排除疑点,评估人员对该公司进行了实地核查。
对企业2008年部分现金流入所附的原始凭证进行审核,会计分录为借:银行存款,贷:其他应付款——代收税费——其他,所附原始收款收据记录为收取售房款,将销售商品、提供劳务收到的现金人为记入往来账户,很明显是隐瞒应税收入。以此为突破口,通过询问企业财务人员及调取售楼的相关资料,证实了将售房收入挂往来账户的问题。
在大量证据面前,企业负责人不得不承认做假的事实。经核实,该公司2008年收取售房款103244182.09元,其中现款68249182.09元,银行按揭款34995000元挂往来账户,列入“其他应付款——代收税费——其他”科目,未申报缴纳营业税和土地增值税(预征)。2008年收到的其他与经营活动有关的现金326471362.41元中除收取售房款103244182.09元外,其余223227180.32元确实是财务人员对现金流量归类错误导致的。
评估处理
该公司2008年收取售房款103244182.09元,其中现款68249182.09元,银行按揭款34995000元挂往来账户,列入“其他应付款——代收税费——其他”科目,未申报缴纳营业税和土地增值税,应补营业税5162209.1元,应补土地增值税(预征)1032441.82元,共计应补税6194650.92元。
![房地产企业纳税评估方法解析—假设法](https://www.kuaiji66.com/nc/zb_users/plugin/MiniTu/noimg.png)
房地产企业纳税评估方法解析—假设法 房地产企业纳税评估方法解析—假设法
房地产企业纳税评估方法解析—假设法
“假设法”即通过纳税人的纳税情况对其收入、财产等假设,利用其提供的会计报表、内部控制制度以及公众媒介等综合信息对提出的假设进行证明,然后再对不能证明的事项提出假设涉税疑点的“假设证明再假设”的评估方法。
一、环境适用(一)基础资料不充分1、政府职能部门间数据、资料未实现共享,比如目前房地产开发与经营业密切相关的计委、规委、房管局等单位未与税务局建立数据共享。2、纳税人申报方式多种多样,系统数据处理难度较大。(二)系统功能未完善
税务综合服务管理系统刚刚开通,其强大的数据容纳系统、数据处理系统有待于进一步开发、利用。 这种环境下,纳税评估较复杂、效率较低,约谈和评估工作分工较为模糊。
二、具体应用(一)纳税情况对比1、通过该公司向地税局缴纳的税种、税目,判定该公司经营情况。2、确定主要经营收入来源以及其他情况。3、纵向对比纳税情况。(二)经营情况假设1、销售不动产收入。提供劳务收入。2、房产原值。3、个人最高收入数及税率、人次。4、重大事项变更。(三)涉税信息提取1、该公司财务会计报表:
⑴ 资产负债表、利润表、现金流量表。 ⑵ 报表附注。
2、内部控制制度:
⑴ 财务制度。 ⑵ 工资制度。 ⑶ 销售制度。 3、公众媒介。
(四)纳税情况证明1、营业税按年度汇总证明。2、个人所得税税率、收入证明。3、城市房地产税分年度证明。4、土地增值税汇总证明。(五)假设疑点提出1、汇总从报表得出属于该法人的涉税信息和从各种媒介收集到的涉税信息,但纳税情况中未反映,假设涉税疑点:
⑴ 董事会成员高薪。 ⑵ 员工其他福利。 ⑶ 在纳税情况税目中未反映出的收入。 ⑷ 建筑物开始使用。 ⑸ 不符合土地增值税免税标准。
2、汇总从报表得出属于该法人的涉税信息和从各种媒介收集到的涉税信息,但纳税情况中未足额反映,假设涉税疑点:3、用评估指标分析,提出新的假设:
⑴ 假设交易事项疑点。 ⑵ 假设科目疑点。
(六)完成《纳税评估意见书》。1、涉税疑点。2、重点检查科目重点。3、检查交易事项。(七)评估流程图(如下图所示):
房地产纳税评估流程图