房产开发企业成本对象如何确定?
2017-3-19 0:0:0 wondial房产开发企业成本对象如何确定?
房产开发企业成本对象如何确定?【问题】
企业成本对象一般是按产品名称结合批次进行确定,听说机关对房产开发企业的成本对象规定了特殊的确定方法,请问是如何规定的?
【解答】
2009年国家税务总局制定并印发了《房地产开发经营业务处理办法》(国税发[2009]31号),针对房产开发企业及其开发产品的特点,提出了成本对象确定的6项原则,主要是:可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的,要作为独立的计税成本对象进行成本核算;不能对外经营销售的,要先作为过渡性成本对象进行归集,然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。
分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目,要作为一个成本对象进行核算。但企业单独建造的停车场所,应作为成本 对象单独核算;利用地下基础设施形成的停车场所,作为公共配套设施进行处理。
功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立,且具有不同使用功能时,要作为独立的成本对象进行核算。
定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同而导致其预期售价存在较大差异的,要分别作为成本对象进行核算。
成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的,要分别作为成本对象进行核算。
权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的,要结合上述原则分别划分成本对象进行核算。
需要注意的是,成本对象一般在项目开工之前确定,并报主管税务机关备案,上述的6项确定原则要灵活掌握,针对具体开发产品的特点确定既便于建设管理,又便于归集、分配成本费用的成本对象。同时,成本对象一经确定便不得随意变更,如确需改动的,必须先征得主管税务机关的同意。
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对房地产企业例行汇算清缴的稽查案例 对房地产企业例行汇算清缴的稽查案例
某税务检查组去A房地产开发公司例行检查2008年度的汇算清缴,由于房地产企业按照预收账款不仅要计缴营业税,而且还要预缴企业所得税,所以,预收账款核算的准确性和计缴税额的正确性自然成为检查的重点。检查组王组长刚调到稽查局不久,对房地产行业的税收政策虽不甚了解,但很虚心、很认真。A公司财务部章经理是位经验丰富的老会计,在检查到按照预收账款预缴企业所得税的问题时,章经理拿出早就准备好的计算底稿。主要过程是:
对价格明显偏低的营业额主管税务机关应如何核定 对价格明显偏低的营业额主管税务机关应如何核定
根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定:对价格明显偏低的营业额主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额:
(1)按纳税人当月提供的同类应税劳务或销售的同类不动产的平均价格核定;
(2)按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或销售的同类不动产的平均价格核定;
(3)按下列公式核定计税价格:计税价格=营业成本或工程成本*(1 成本利润率)/(1-营业税税率)
报表分析捕捉疑点 分类突破查处大案 报表分析捕捉疑点 分类突破查处大案
——江苏省海门市国税局对某金融机构的纳税评估案例
基本情况
江苏省海门市某金融机构是一家从事金融业务的非银行金融机构,财务上实行独立核算,企业所得税由国税征管,采用查账征收方式。
2006年自报营业收入233365066.71元,账面利润总额33541250.91元,自行汇算清缴确认应纳税所得额35412871.5元,应缴企业所得税5843123.8元。2007年自报营业收入277652614.15元,账面利润总额44202335.82元,经税务师事务所审核后确认应纳税所得额48430935.47元,应缴企业所得税7991104.36元。2008年自报营业收入404184935.06元,账面利润总额52540835.36元,经税务师事务所审核后确认应纳税所得额94151108.95元,应缴企业所得税11768888.62元。
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