房企如何进行土地增值税风险防范?
2017-3-20 0:0:0 wondial房企如何进行土地增值税风险防范?
房企如何进行土地增值税风险防范? 计算房地产开发费用时资本化的利息支出应该剔除 《土地暂行条例实施细则》规定,开发土地和新建住房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用),是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额,其他房地产开发费用,按开发成本计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按开发计算的金额之和的10%以内计算扣除。 但是,按照的有关规定,建造期间发生的利息支出计入了开发成本之中,而房地产开发费用全部采用比例法扣除时计算扣除金额的基数是开发成本,因此,为了避免重复扣除,已经计入成本资本化的利息应该剔除,计算单位面积成本时也应该将其剔除掉。国家总局《关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号,以下简称国税函[2010]220号)中已经对此问题做出了明确的规定:“土地增值税清算时,已经计入房地产开发成本的利息支出,应调整至财务费用中计算扣除”。 清算后转让剩余部分房产的应该申报缴纳土地增值税 在土地增值税清算结束后,销售剩余部分开发产品的还应该继续缴纳土地增值税,并不是说项目清算之后土地增值税事项就完全结束了。国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号,以下简称国税发[2006]187号)规定,在土地增值税清算时未转让的房地产,清算后销售或有偿转让的,人应按规定进行土地增值税的纳税申报,扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。其公式是:单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。 在执行该政策时应注意的是:转让剩余部分房产时计算扣除项目金额是按照清算时的单位面积成本,这意味开发企业在清算结束后发生的成本支出不能在计算土地增值税时扣除了,也就说一旦清算完成后,项目的单方成本就已经被锁定了,后发生的成本不能在扣除了。 税前扣除凭证的管理 国家税务总局《关于进一步加强普通发票管理工作的通知》(国税发[2008]80号)规定,在日常检查中发现纳税人使用不符合规定的发票,是特别是没有填开付款方全称的发票,不得允许纳税人用于税前扣除、抵扣税款、和财务报销。 国税发[2006]187号规定,除另有规定外,扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有金,须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的,不予扣除。 国家税务总局《关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发[2009]91号)规定,在土地增值税清算中,计算扣除项目金额时,其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。 在土地增值税清算时,应该注意的是,必须取得合规的税前扣除凭证,税前扣除凭证也不仅仅局限于发票,还包括其他的如票据及自制凭证等。 土地闲置费不得税前扣除 土地闲置费是指向依法取得土地使用权但未按规定动工建设满一年、不满两年的建设单位征收的闲置土地费用。收取土地闲置费是防止闲置土地,制约利用闲置土地伺机炒卖地皮的行为,促使取得土地的单位尽快开发利用土地。 《闲置土地处置办法》(国土资源部令[1999]第5号)对闲置土地的认定作出了解释,其中第二条,“本办法所称闲置土地,是指土地使用者依法取得土地使用权后,未经原批准用地的人民政府同意,超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。具有下列情形之一的,也可以认定为闲置土地:(1)国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期,自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的;(2)已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1年的;(3)法律、行政规定的其他情形。”缴纳土地闲置费的起止时间是从签订“土地使用权出让合同”之日起算的。满一年未动工建设的,就应该按规定缴纳土地闲置费;满二年未动工建设的,可以无偿收回。 房地产开发企业按规定缴纳的土地闲置费,记入了“开发成本——土地费用”,对于土地闲置费能否在计算土地增值税时扣除,以前政策没有明确。根据国税函[2010]220号规定,在进行土地增值税清算时,“房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。”如果您的问题还没有解决,可以到 T+搜索>>上找一下
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房产未竣工已使用如何缴纳房产税 房产未竣工已使用如何缴纳房产税
【问题】
甲、乙两企业合作建房,在建工程的成本只在甲企业账上反映,工程尚未竣工,产权证也没有办理。现甲、乙两企业已将房产投入使用,房产税由哪方缴纳?
【解答】
根据《房产税暂行条例》规定,房产税由产权所有人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的,或者产权未确定及租典纠纷未解决的,由房产代管人或者使用人缴纳。因此,甲、乙企业应当分别就自己使用部分的房产缴纳房产税。
纺织企业:漏开发票、违规申报税务稽查案 纺织企业:漏开发票、违规申报税务稽查案
根据税务稽查任务,某县国税局稽查局2012年6月对某纺织有限公司2011年的纳税情况进行了税务检查。
一、纳税人基本情况
某纺织有限公司,经营范围:动物毛皮收购、加工、销售;针织品、毛刷制品加工、销售、制衣加工销售,2009年办理营业执照,同年办理税务登记证。 从业人数300人。登记注册类型:其他有限责任公司,注册资本2000万元,固定资产2500万元, 2010年1月被认定为增值税一般纳税人。2011年度实现销售收入25451万元,缴纳增值税546万元,税收负担率2.15%,缴纳企业所得税76万元,税收负担率0.3%。
二、违法事实
(一)增值税方面。
1.2011年4月-8月外购有色羊绒15.4吨,金额4,004,373.80元,未取得发票,后补开农副产品收购发票414份,收购金额4,004,373.80元,抵扣进项税额520,568.60元,应补缴增值税520,568.60元。其中:2011年4月开具农副产品收购发票73份,收购金额705,861.00元,抵扣进项税额91,761.93元。2011年5月开具农副产品收购发票93份,收购金额894,900.00元,抵扣进项税额116,337.00元。2011年6月开具农副产品收购发票87份,收购金额841,402.80元,抵扣进项税额109,382.36元。2011年7月开具农副产品收购发票81份,收购金额780,330.00元,抵扣进项税额101,442.90元。2011年8月开具农副产品收购发票80份,收购金额781,880.00元,抵扣进项税额101,644.40元。不符合财税字[1995]052号“农业生产者销售的自产农业产品”,是指直接从事植物的种植、收割和动物的饲养、捕捞的单位和个人销售的注释所列的自产农业产品;对上述单位和个人销售的外购的农业产品,以及单位和个人外购农业产品生产、加工后销售的仍然属于注释所列的农业产品,不属于免税的范围,应当按照规定税率征收增值税。
2.2011年12月,销售废旧下脚料处理收入35,400.00元(含税),销项税5,143.59元,未申报缴纳增值税。
3.2011年1月,营业费用-业务招待费,以增值税专用发票购进酒1200件,金额61,538.46元,税额10,461.54元,并在当期申报抵扣。
(二)企业所得税方面。
1.2011年12月,销售废旧下脚料处理收入30,256.41元,未申报缴纳企业所得税7,564.10元。
2.2011年1月至12月预提工会经费年末余额18,476.94元未支付,应作纳税调整,企业在申报2011年企业所得税时未作纳税调整,应作调增所得额处理。
三、处理建议及依据
(一)依据《中华人民共和国增值税暂行条例》第一条、第四条规定和财政部国家税务总局关于印发《农业产品征税范围注释》的通知(财税[1995]第52号)规定:对已抵扣的进项税额520,568.60元应作进项税转出,补缴增值税520,568.60元。
(二)对上述问题第2项行为依据《中华人民共和国增值税暂行条例》第十条第一款规定:建议作进项税额转出,追征增值税10,461.54元。对检查发现问题第3项行为依据《中华人民共和国增值税暂行条例》第一条、第四条规定,追征增值税5,143.59元。
(三)对上述所得税问题第1项行为依据《中华人民共和国企业所得税法》第一条、第四条规定,应作审增所得额处理,建议追征企业所得税7,564.10元。对第5项行为依据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第九条规定,应作审增所得额处理,追征企业所得税4,619.24元。
(四)根据《中华人民共和国税收征收管理法》 第六十三条规定,对检查发现问题已构成偷税,建议除追征增值税、企业所得税548,357.07元外,并处以所偷税款0.5倍的罚款,即:涉税罚款274,178.53元。
(五)依据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条之规定,对企业应补缴的税款548,357.07元按自税款滞纳之日起至实际缴纳之日止按日加收万分之五的滞纳金。
四、案情分析
(一)切实加强对纳税人的巡查巡管,实行科学化、精细化的税收管理,强化国税干部的法制意识、责任意识、学习意识。本案中的纺织公司,在日常的申报中不向其主管国税机关申报其生产过程中的棉纱下脚料收入,而税务管理人员在日常税收管理中,满足于对企业工艺流程的一知半解,主观上存在企业税负正常就不会有偷税行为,因而就账查账,缺少深入实地调查研究,一些问题难以发现。
(二)建立农产品收购发票管理长效机制,防止虚抵进项税额。一是严把用票资格审核关,对农产品开票对象进行具体的分析和严格把握,加强跟踪监控。二是严把收购对象身份确认关,监控人员要定期到企业实地检查,抽查售货方是否为农业生产者个人且销售货物是否属于自产的农业产品。三是严把抵扣关,对农产品收购凭证实行“先审核、后抵扣”的办法。先审核,即监控人员在纳税申报之前,对纳税人当期准备申报的农产品扣税凭证的真实性、合法性、准确性进行全面审核,事前控制;后抵扣,即经过监控人员审核无误的农产品扣税凭证准予抵扣进项税额。
(三)找准行业特点和规律,根据企业的具体情况,确定正确的评估思路和采取机智灵活的评估方法,以灵活多变的方式进行调查取证,保证评估的质量和成效。