房地产销售未完工产品的账务处理
2017-3-21 0:0:0 wondial房地产销售未完工产品的账务处理
房地产销售未完工产品的账务处理《房地产开发经营业务处理办法》（国税发〔2009〕31号）第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季度（或月度）计算出预计毛利额，计入当期应所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。第十二条规定，企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、金及附加、土地准予当期按规定扣除。
这两条规定表明，房地产开发企业销售未完工开发产品，在计算预计毛利额的同时，可以扣除已缴纳的营业税金及附加、土地增值税，遵循了收付实现制。但在实际操作中，许多房地产开发企业对未完工开发产品已缴纳的营业税金及附加、土地增值税遵循权责发生制，财务上不计入当期，先归集在“应交税费”科目借方，或转入科目，等完工后再配比转入损益表“营业税金及附加”科目，计算利润，即未完工开发产品预缴的地方税金，完工前以负数反映在资产负债表“应交税费”科目或资产类科目，不在损益表“营业税金及附加”中反映，开发产品完工后再结转到“营业税金及附加”科目。财务上如此处理，造成企业申报预计毛利额时已税前扣除的营业税金及附加、土地增值税，在完工后转入当期损益，可能导致重复税前扣除。依据国税发〔2009〕31号文件第九条的规定，开发产品完工后，只要计算实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入应纳税所得额。在这种情况下，企业如果重复扣除营业税金及附加、土地增值税，就可能导致少缴企业所得税。
并入当期会计损益的处理
房地产开发企业销售未完工开发产品取得收入后缴纳的营业税金及附加、土地增值税，会计处理上直接计入主营业务税金及附加，并入当期会计损益。所得税处理时，不再单独纳税调整。所得税申报时，可以直接按照国税发〔2009〕31号文件第九条的规定，开发产品未完工销售时计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。完工后，计算出实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入应纳税所得额。
按季度（月度）申报时，可以参考以下公式：会计利润＋本期销售未完工产品收入×预计计税毛利率－完工产品会计核算转销售收入×预计计税毛利率。
汇算清缴填写申报表时，销售未完工开发产品取得的收入，可以作为计提业务招待费、广告费和业务宣传费的基数，但开发产品完工会计核算转销售收入时，已作为计提基数的未完工开发产品销售收入不得重复计提业务招待费、广告费和业务宣传费。可将销售未完工产品收入减去完工产品会计核算转销售收入的差额（可以是负数）计入其他视同销售收入，同时在其他视同销售成本中填入“销售未完工产品收入×（1－预计计税毛利率）”减去“完工产品会计核算转销售收入×（1－预计计税毛利率）”的差额（可以是负数）。完工产品会计核算转销售收入，仅指按照国税发〔2009〕31号文件已经确认为企业所得入，并且已作为计提广告费、业务招待费、业务宣传费基数的完工开发产品预收收入额。
不并入当期会计损益的处理
房地产开发企业销售未完工开发产品取得收入后缴纳的营业税金及附加、土地增值税，会计处理上不计入当期会计损益。此种情况下容易出现以下问题，一是有些企业开发产品完工后已经税前扣除的税金及附加没有转回，造成重复扣除，导致少缴企业所得税；二是有些企业销售未完工开发产品取得收入根本没有税前扣除缴纳的税金及附加，造成应扣未扣，导致多缴企业所得税。
所得税申报在计算出未完工产品的预计毛利额计入当期应纳税所得额时，要减去已经缴纳的营业税金及附加、土地增值税；开发产品完工后，计算实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额时，要将已经税前扣除的完工开发产品相应的营业税金及附加、土地增值税转回，计入应纳税所得额。
按季度（月度）申报时，可以参考以下公式：会计利润＋（本期销售未完工产品预收账款×预计计税毛利率－已缴纳的相应营业税金及附加、土地增值税）－（本期完工产品对应预收账款×预计计税毛利率－已扣除的相应营业税金及附加、土地增值税）。
汇算清缴填表时，计入其他视同销售收入和其他视同销售成本的口径与第一种情况一致，但是在其他调整事项中，应将销售未完工产品营业税金及附加、土地增值税作为应纳税所得额的调减数，将完工开发产品已扣除的营业税金及附加、土地增值税作为应纳税所得额的调增数。
【例】某房地产开发公司于2007年成立，2008年销售未完工产品取得收入1.2亿元，记入“预收账款”贷方，缴纳营业税金及附加、土地增值税846万元，期间费用200万元。2009年，该公司2008年度销售的未完工产品全部完工，并且销售未完工产品取得收入1.5亿元，缴纳营业税金及附加、土地增值税1057.5万元，完工产品的计税成本为9600万元，期间费用350万元。假设没有其他纳税调整事项。
第一种情况：销售未完工产品缴纳营业税金及附加、土地增值税，在缴纳当期记入“营业税金及附加”科目。
（一）2008年应纳所得税申报如下：
应纳税所得额＝未完工产品预计毛利额＋会计利润＝12000×15%＋（－846－200）＝754（万元）；
应纳所得税＝754×25%＝188.5（万元）。
（二）2009年应纳所得税申报如下：
应纳税所得额＝2009年度未完工产品预计毛利额＋会计利润－2009年度完工产品预计毛利额＝15000×15%＋（12000－9600－1057.5－350）－12000×15%＝1442.5（万元）；
应纳所得税＝1442.5×25%＝360.625（万元）。
（三）2009年度汇算清缴申报表填写如下：
“其他视同销售收入”中填写金额：15000－12000＝3000（万元）；
“其他视同销售成本”中填写金额：（15000－12000）×（1－15%）＝2550（万元）。
第二种情况：销售未完工产品缴纳营业税金及附加、土地增值税，在缴纳当期未记入“营业税金及附加”科目，开发产品完工后配比转入完工当期“营业税金及附加”科目。
（一）2008年应纳所得税申报如下：
应纳税所得额＝未完工产品预计毛利额＋会计利润－未完工产品缴纳营业税金及附加、土地增值税＝12000×15%－200－846＝754（万元）；
应纳所得税＝754×25%＝188.5（万元）。
（二）2009年应纳所得税申报如下：
应纳税所得额＝（2009年度未完工产品预计毛利额－未完工产品缴纳营业税金及附加、土地增值税）＋会计利润－（2009年度完工产品预计毛利额－已扣除的相应的营业税金及附加、土地增值税）＝（15000×15%－1057.5）＋（12000－9600－846－350）－（12000×15%－846）＝1442.5（万元）；
应纳所得税＝1442.5×25%＝360.625（万元）。
在实际检查中发现，没有将销售未完工产品缴纳的营业税金及附加、土地增值税记入缴纳当期“主营业务税金及附加”科目的企业，容易忘记转回完工产品已扣除的预缴地方税金，有的企业甚至连未完工产品缴纳的营业税金及附加、土地增值税都忘记减除了。
（三）2009年度汇算清缴申报表填写如下：
“其他视同销售收入”中填写金额：15000－12000＝3000（万元）；
“其他视同销售成本”中填写金额：（15000－12000）×（1－15%）＝2550（万元）；
“扣除类调整项目其他”调增金额：846万元，调减金额：1057.5万元。
分析
第一种方法将预缴税金计入当期会计损益，不符合会计规定，但纳税处理没有问题。第二种方法符合会计处理规定，但处理相对于第一种方法稍微复杂。两种计算公式均不影响每一纳税年度的企业所得税应纳税额。
如果您的问题还没有解决，可以到 T+搜索>>上找一下
相关阅读
- 发货单列表过滤条件2019-4-23 8:0:0
- 辅助核算部分数据翻倍2019-4-23 8:0:0
- 防伪税控接口问题2019-4-23 8:0:0
- 如何实现查询明细账时显示所有科目的对方科目2019-4-23 8:0:0
- 对账不平不许结账2019-4-23 8:0:0
- 反结账和反记账时使用快捷键没有反应？2019-4-23 8:0:0
- 反记帐慢2019-4-23 8:0:0
- 反记账按下“ctrl+H”没有反应2019-4-23 8:0:0
- 反记账时死机2019-4-23 8:0:0
- 服务启动失败后不能重启，提示错误代码5，拒绝纺问2019-4-23 8:0:0
最新信息
- 用友t3怎样取消审核
- 用友t6如何取消审核凭证
- 请问下，我建账选择的是小企业会计准则（2013年）行业性质，但是为什么在会计科目那里显示的都是小企业会计制度的会计科目？
- 前台收银程序T+pos启动后，提示数据库错误，编号11，绑定数据库错误。如何处理啊？
- 老师请问：怎么样才能把不能够按照默认供货商为单位来查询诸如销量、库存等等各类参数的问题反馈给开发团队？？我们超市这单是和各个供货商对接库存和销售量都快疯了。这样一个带前端销售的软件怎么会这个基本的功能都没有……还需要做什么自定义项那么麻烦
- T3卸载不了提示这个是什么意思？
- 请问t3标准版为什么从系统卸载不掉，请问怎么才能卸载掉？
- 请问这是怎么一回事，老是说登录不上服务器，防火墙都已经关闭了，提示下面这种
- 为什么卸载的时候提示这个？？
- 我用的是用友T3普及版 ，现在我点击注册登录时输入密码之后没有账套出来，我确定密码和用户名都是对的！还有点击系统管理的时候电脑没有反应，打不开系统管理！这个是什么原因呢？
您好 2005的数据库 安转时混合没有选择 之后可以怎么修改成混合模式吗 除了重装 您好 2005的数据库 安转时混合没有选择 之后可以怎么修改成混合模式吗 除了重装[]
可以。如下图，进入数据库企业管理器中修改您也可以从参考学堂--学习文库--T1中的 SQL Server 2008 Windows身份验证改为混合模式身份验证 方法，进行修改。sql2008和sql2005的修改方法是一样的
http://service.chanjet.com/zhi ... f1605灰色的@梦之蓝2016:重启下电脑，使用管理员账户administrator登录进去@服务社区李珊:数据库 可以用了谢谢[/握手]@梦之蓝2016:不客气的，祝您工作愉快！[/微笑]
固定资产系统如何取消月结？ 固定资产系统如何取消月结？[]
要取消那个月登陆进去 固定资产模块--处理--恢复月末结账前状态@wangixj:我要取消8月的，但进去提示不是可以处理的月份，我用9月进系统吧，取消后再用8月进还是那个提示，那我要怎么处理呢？在当月打开固定资产，点击-固定资产处理-恢复月末结账前状态就可以@服务社区刘明新:但用我8月进去，就提示不是可以修改的月份，不允许我修改@张uuI:点击处理@服务社区刘明新:提示“年度有独占任务”找服务商处理吧@张uuI:退出所有模块，再去操作
