房产优惠政策年底会小变
2017-3-19 0:0:0 wondial房产优惠政策年底会小变
房产优惠政策年底会小变关于政策走势的讨论与猜测,是当前中国房地产业内外的一个热门话题。中国楼市“政策市”的特征明显,关注政策走势几乎成为买卖双方必做的功课。眼下的特殊之处是,去年第四季度国家和地方出台的刺激政策中,部分当时明确规定截止于今年12月31日。
2008年步入下半年后,宏观经济和房地产市场迅速降温,在越来越多的地方政府加入救市行列后,10月22日中央终于也行动起来。部发文《继续加大保障民生投入力度,切实解决低收入群众基本生活》,其中规定:对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地。首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款利率的下限为贷款基准利率的0.7倍,最低首付款为20%。住房公积金贷款利率下调0.27个百分点。
值得关注的是,上述政策并未明文规定截止时间。12月20日出台《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(131号文),其中有两条重要的利好政策。一是明确改善型购房,对已贷款购买一套住房,但人均住房面积低于当地平均水平,再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民,可比照首次贷款政策。二是减免,普通住房免征时限由5年降为2年,不足2年转让的,按差额征收。非普通住房差额征收的时限由5年降为2年。以上政策暂定执行至2009年12月31日。
从全国层面分析,只有二套房贷政策放松和营业税减免,可能在今年年底终止。从政策初衷来看,2008年下半年虽然市场低迷,但房价依然偏高,所以在“131号文”中破天荒的劝导开发商合理定价——意思就是降价。国家刺激楼市的主要目的,是希望房地产发挥支柱产业作用,扩大内需,实现保“八”。而房地产对GDP的贡献,主要体现在新房成交额上,所以中央和地方追求的是新房成交量增加,价格稳定即可,降价纯属奢望,只是表态而已。
中央的“发令枪”打响前,部分地方政府已经“抢跑”,中央“救市”后,各地纷纷出台了落实和细化措施,而且莫不添油加醋。当然,这也是中央授权的,上述的财政部文件中有句话:“地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策”。所以在10月22日财政部文件和12月20日“131号文”出台后,各地分别跟进了两次。
不妨以上海为例。2008年12月22日,财政部文件出台后,上海市急不可耐的连夜出台“14条”,看来早就储备好政策,只待中央发令。相比中央政策,“14条”中有4条是上海新增的,而且明确至2009年12月31日止。分别是:个人将购买超过2年的普通住房对外销售的,个人不负担营业税;个人转让自用2年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得,个人不负担;购买自住普通住房的,住房公积金贷款最低首付比例调整至20%,最高可贷额度从20万元提高到30万元;免收个人购买普通住房的住房登记费和个人买卖存量普通住房的住房交易(转让)手续费。
2008年12月27日,上海又推“沪八条”,其中有三条措施是新增的:对于二套房贷放松力度更大,契税减免范围更大,公积金贷款额度更高。内容在此不作详述。与全国相比,上海年底可能终止的优惠更多,政策变化对市场走向的影响也更大。
那么,中央和地方政府,到底会怎么做?基本上不知所措。否则也不用广泛征求意见了,从住房和城乡建设部到各地房地产部门,近一段时间都在搞调研,笔者上周就参加过一次相关座谈会。细节没敲定,方向已明确。根据笔者的理解和预测,鼓励首次置业需求,保护二次改善需求,抑制投机需求,将是下一阶段制定调控政策的指导方针。
一方面,经济复苏还须房地产业出力,不能轻易打压住宅需求。众所周知,今年能够“保八”成功,固定资产投资功劳最大,今年前三季度我国全社会固定资产投资同比增长33.4%,而房地产开发投资同比增幅只有17.7%。明年“四万亿投资计划”(基建居多)的威力肯定会出现衰减,如果房地产开发投资增速不能顶上去,则不排除经济二次探底的可能性。这要求住宅市场不能重陷低迷,否则开发投资增速会随之回落。而全国商品房成交量的“拐点”却早在6月已出现,7、8皆较之下跌二成,9月有所反弹,可无法逆转调整大势。一线城市表现尤其为突出,已持续下滑近4个月,中西部成交情况总体好于东部,但中西部、中小城市楼市调整滞后于一线城市,这已成为基本规律。
另一方面,高房价成为决策者必须考虑的因素。房价偏高已成为社会共识,尤其是投资投机需旺盛的部分大城市,房价已脱离普通居民的可承受力,如果不“啃老”,绝大部分首次置业者根本无力购房。下半年以来,成交量有所萎缩,但房价依然上涨,只是环比涨幅于9月份略有收窄。另外,近期国务院常务会议今年以来首次提出“管理好通胀预期”,并将其与“保增长、调结构”并列为当前宏观调控的重点。要想防止通胀,必须同时抑制资产价格上涨,尤其是在今年“保八”无忧的情况,稳定房价的力度将明显大于去年。
分析至此,结论已经清晰。去年国家只对二套房贷松绑和营业税减免政策设定期限,既有督促购房者积极入市之意,又有防止投资投机风潮卷土重来之心,因为此二政最容易让投资投机者“搭顺车”。笔者预测,此二政可能会按期终止,或者调整后延续,比如非普通住宅营业税优惠所限时间由2年还原5年。至于其它鼓励首次置业需求、合理自住需求的政策,比如契税、印花税、土地增值税的相关优惠,将会总体维持不变;至于地方政府,只要中央没有明确禁止的领域,都会意愿保持政策的宽松状态。与2008年四季度和今年一季度的宽松状态相比,今年四季度和明年的中央房地产调控政策,将以中性略偏紧为主,而地方将以中性偏松为主。总体而言,政策风向并未大变,买方双方不必为此过于忐忑。
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发货单套打走纸不准 发货单套打走纸不准
问题号: | 4998 |
---|---|
解决状态: | 最终解决方案 |
软件版本: | 8.50 |
软件模块: | 销售管理 |
行业: | 通用 |
关键字: | 发货单套打 |
适用产品: | u852销售管理 |
问题名称: | 发货单套打走纸不准 |
问题现象: | 发货单套打走纸不准 |
问题原因: | 使用设置操作欠缺 |
解决方案: | 用户使用UF纸,自定义纸张大小,在发货单界面点“预览”,然后选择“页面设置”,选择自定义纸,退出保存即可 |
补丁编号: | |
录入日期: | 2016-03-16 15:23:45 |
最后更新时间: |
分析逻辑关系,推导企业问题环节 分析逻辑关系,推导企业问题环节
基本情况
甘肃省民勤县唐家沟N煤矿系2000年1月改制成立的独立核算股份制煤炭采掘企业,属增值税一般纳税人,主要从事煤炭生产和销售。2000年12月10日申请认定为增值税一般纳税人,2003年9月23日批准纳入防伪税控管理,最大开票金额为100万元,月最大购票限量为25份。该企业2004年1月~12月向主管税务机关申报缴纳增值税29万元。
数据采集
2005年6月,主管税务机关评估人员首先对唐家沟N煤矿生产经营、财务核算及申报纳税等相关情况进行了深入了解:第一,该企业2004年1月~12月累计实现销售收入807万元,申报销项税额104.9万元,购进货物金额411.8万元,进项税额70万元,抵扣运费进项税额5.9万元,实现应纳增值税额29万元,期末无留抵。由于该煤矿煤质较差,煤炭热卡较低,供货渠道稳定,一般只供应电厂使用,因此,价格比较稳定,2004年企业煤炭平均销售价格为109元/吨(不含税)。
第二,以同类企业“账面应发工资”、“账面原煤产量”、和“平均职工人数”为参数,计算吨煤工人工资,加权平均后得出同行业工人平均工资。其计算公式为:吨煤工人工资=账面应发工资/账面原煤产量/平均职工人数。同行业工人平均工资为每吨煤30元。
第三,生产1吨煤的火工(炸药)消耗为1根雷管、2公斤炸药,计价2元。火工品消耗=火工品耗用量(雷管或炸药)/账面原煤产量。
案头分析
1.按照税负对比分析法分析,企业2004年账面反映煤炭总产量7.4万吨,吨煤税收负担率为3.9元/吨,而同行业税负水平为4.46元/吨,低于同行业平均税负,税负差异率-12.56%。
2.按照工资耗用法分析,该企业2004年度账面“应付工资”为235万元,企业年产量=应付工资/吨煤工人平均工资,照此计算,该企业年产量应为78300吨。
3.按照辅助材料消耗分析法分析,企业2004年火工(炸药)消耗为15.8万元,企业年产量=火工品消耗总额/吨煤火工品消耗,照此计算,该企业年产量应为79000吨。
从上述分析看,该企业有隐瞒产量,隐匿销售收入的嫌疑。
约谈举证
为了破解疑点,评估人员决定对该企业相关人员进行约谈,发出《税务约谈通知书》,并根据发现的疑点问题,拟定了详细的约谈提纲。
1.与企业财务会计约谈,了解企业有无销售不入账的问题,如销售给个人的生活用煤、不需要开具销售发票的部分是否有不入账的现象等。
2.与企业销售经理约谈,了解企业产品销售渠道和销售价格。如销售渠道是否单一、工业用煤和生活用煤的销售价格有无差异,煤炭销售是否受季节变化影响,运输方式对销售价格的影响等。
3.与生产工人约谈,了解煤炭产量及吨煤生产成本,与企业账面数相比较,看是否有差异。
通过约谈,企业税负低于同行业税负是因为煤质较差,价格较低造成,但其他疑点没有消除,评估人员决定进行实地调查。
针对上述疑点,2005年8月,评估人员深入企业,采用“体积密度法”对其申报纳税情况进行实地调查。评估人员首先调阅了2004年度采掘施工图,通过观测施工图纸,根据图纸比例计算出煤层巷道的长度为600米、上宽为1.4米、下宽为1.9米、高为2米,煤层巷道的体积1980立方米。第一采掘工作面的长度为160米、宽度为65米、高度为2.3米;第二采掘工作面的长度为320米、宽度为60米、高度为2.2米,计算出两个工作面的体积分别为18538立方米、42240立方米,该矿煤炭采出率为85%,煤炭密度为1.35吨/立方米。
按照“体积密度法”计算:企业采掘工作面体积=采掘工作面长×采掘工作面宽×采掘工作面高=[(1.4+1.9)×2/2×600+(65×160×2.3)+(320×60×2.2)]=68140(立方米)。
评估期企业的产量=企业采掘工作面体积×企业回采率×煤炭密度=68140×85%×1.35=78190(吨)。
评估期企业销售收入=(评估期企业的产量-企业实际库存)×评估期煤炭的销售价格=(78190-0)×109=852.2(万元)。
评估期企业应纳税额=评估期企业销售收入×13%-企业外购货物的进项税额=852.2×13%-75.9=34.9(万元)。
经评估测算,该矿2004年共采出煤炭体积为68140立方米,产量为78190吨,比企业账面反映数多4190吨,按照同期平均销售价格计算,该企业2004年度应纳税额为34.9万元,与2004年度实际缴纳数相比较,企业应补缴增值税5.9万元。
经过进一步了解,发现该企业将销售给私人的取暖块煤4190吨未记账,从而造成少计销项税金5.9万元。
处理结果
按照《纳税评估管理办法》的有关规定,民勤县国税局通过与企业再次约谈,企业在事实和证据面前,心悦诚服地接受了补缴税款5.9万元及加收滞纳金0.72万元的处理。案件在评估环节得到解决,没有移交税务稽查环节立案稽查。