房地产个人所得税优惠政策汇总
2017-3-20 0:0:0 wondial房地产个人所得税优惠政策汇总
房地产个人所得税优惠政策汇总1、《部国家总局建设部关于个人出售住房所得征收有关问题的通知》（财税字［1999］278号）
一、根据个人所得的规定，个人出售自有住房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。
二、个人出售自有住房的应所得额，按下列原则确定：
（一）个人出售除已购公有住房以外的其他自有住房，其应纳税所得额按照个人所得税法的有关规定确定。
（二）个人出售已购公有住房，其应纳税所得额为个人出售已购公有住房的销售价，减除住房面积标准的经济适用住房价款、原支付超过住房面积标准的房价款、向财政或原产权单位缴纳的所得收益以及税定的合理费用后的余额。
已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级（含县级）以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或标准价）购买的公有住房。
经济适用住房价格按县级（含县级）以上地方人民政府规定的标准确定。
（三）职工以成本价（或标准价）出资的集资合作建房、安居工程住房、经济适用住房以及拆迁安置住房，比照已购公有住房确定应纳税所得额。
三、为鼓励个人换购住房，对出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以。具体办法为：
（一）个人出售现住房所应缴纳的个人所得税税款，应在办理产权过户手续前，以纳税保证金形式向当地主管税务机关缴纳。税务机关在收取纳税保证金时，应向纳税人正式开具“中华人民共和国纳税保证金收据”，并纳入专户存储。
（二）个人出售现住房后1年内重新购房的，按照购房金额大小相应退还纳税保证金。购房金额大于或等于原住房销售额（原住房为已购公有住房的，原住房销售额应扣除已按规定向财政或原产权单位缴纳的所得收益，下同）的，全部退还纳税保证金；购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金，余额作为个人所得税缴入国库。
（三）个人出售现住房后1年内未重新购房的，所缴纳的纳税保证金全部作为个人所得税缴入国库。
（四）个人在申请退还纳税保证金时，应向主管税务机关提供合法、有效的售房、购房合同和主管税务机关要求提供的其他有关证明材料，以主管税务机关审核确认后方可办理纳税保证金退还手续。
（五）跨行政区域售、购住房又符合退还纳税保证金条件的个人，应向纳税保证金缴纳地主管税务机关申请退还纳税保证金。
四、对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。
2、《财政部 国家税务总局关于调整住房租赁市场政策的通知》（财税［2000］125号）
三、对个人租房屋取得的所得暂减按10%的税率征收个人所得税。
本通知自2001年1月1日起执行。凡与本通知规定不符的税收政策，一律改按本通知的规定执行。
3、《财政部、国家税务总局关于非产权人重新购房征免个人所得税问题的批复》（财税［2003］123号）
个人现自有住房房产证登记的产权人为1人，在出售后1年内又以产权人配偶名义或产权人夫妻双方名义接市场价重新购房的，产权人出售住房所得应缴纳的个人所得税，可以按照财政部、国家税务总局、建设部《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字[1999]278号）第三条的规定，全部或部分予以免税；以其他人名义按市场价重新购房的，产权人出售住房所得应缴纳的个人所得税，不予免税。
4、《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号）
各级税务机关要认真落实有关住房转让个人所得税优惠政策。按照《财政部 国家税务总局 建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字[1999]278号）的规定，对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金；对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。要不折不扣地执行上述优惠政策，确保维护纳税人的合法权益。
5、《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题通知》（国税发[2006]144号）
一、关于加强个人无偿赠与不动产税收管理问题
（一）关于加强个人无偿赠与不动产税收管理问题
1、个人向他人无偿赠与不动产，包括继承、遗产处分及其他无偿赠与不动产等三种情况，在办理营业税免税申请手续时，纳税人应区分不同情况向税务机关提交相关证明材料：
（1）属于继承不动产的，继承人应当提交公证机关出具的“继承权公证书”、房产所有权证和《个人无偿赠与不动产登记表》；
（2）属于遗嘱人处分不动产的，遗嘱继承人或者受遗赠人须提交公证机关出具的“遗嘱公证书”和“遗嘱继承权公证书”或“接受遗赠公证书”、房产所有权证以及《个人无偿赠与不动产登记表》；
（3）属于其它情况无偿赠与不动产的，受赠人应当提交房产所有人“赠与公证书”和受赠人“接受赠与公证书”，或持双方共同办理的“赠与合同公证书”，以及房产所有权证和《个人无偿赠与不动产登记表》。
上述证明材料必须提交原件。
税务机关应当认真审核上述材料，资料齐全并且填写正确规范的，在提交的《个人无偿赠与不动产登记表》上签字盖章后退提交人，将有关公证证书复印件留存，同时办理营业税免税手续。
2、对个人无偿赠与不动产的，税务机关不得向其发售发票或者代为开具发票。
（二）关于个人无偿赠与不动产契税、印花税税收管理问题
对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税，在缴纳契税和印花税时，纳税人须提交经税务机关审核并签字盖章的《个人无偿赠与不动产登记表》，税务机关（或其他征收机关）应在纳税人的契税和印花税完税凭证上加盖“个人无偿赠与”印章，在《个人无偿赠与不动产登记表》中签字并将该表格留存。税务机关应积极与房管部门沟通协调，争取房管部门对持有加盖“个人无偿赠与”印章契税完税凭证的个人，办理赠与产权转移登记手续，对未持有加盖“个人无偿赠与”印章契税完税凭证的个人，不予办理赠与产权转移登记手续。
二、关于加强个人将受赠不动产对外销售税收管理问题
（一）关于加强个人将受赠不动产对外销售营业税税收管理问题
个人将通过无偿受赠方式取得的住房对外销售征收营业税时，对通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房，该住房的购房时间按照《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发[2005]172号）中第四条有关购房时间的规定执行；对通过其他无偿受赠方式取得的住房，该住房的购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定，不再执行国税发[2005]172号）中第四条有关购房时间的规定。
（二）关于加强个人将受赠不动产对外销售个人所得税税收管理问题
受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。
在计征个人受赠不动产个人所得税时，不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征收。
6、《国家税务总局关于个人转让房屋有收征管问题的通知》（国税发[2007]33号）
二、个人出售商业用房取得的所得，应按规定缴纳个人所得税，不得享受1年内换购住房退还保证金和自用5年以上的家庭唯一生活用房免税的政策。
三、根据《财政部 国家税务总局 建设部关于个人住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字[1999]278号）的规定，个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征个人所得税。
（一）上述文件所称“自用5年以上”，是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。
1、个人购房日期的确定。个人按照国家房改政策购买的公有住房，以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间，依照孰先原则确定；个人购买的其他住房，以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期，按照孰先原则确定。
2、个人转让房屋的日期，以销售发票上注明的时间为准。
（二）“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。
六、各级税务机关要做好纳税服务工作，保障纳税人的知情权。要在房地产税收征收场所公示房地产税收法律、法规及相关规定，公开流程及所需资料，以及虚假申报、偷税行为应承担的法律责任。
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发货单审核失败 _0发货单审核失败
| 问题号: | 860 |
|---|---|
| 解决状态: | 最终解决方案 |
| 软件版本: | 8.50sp |
| 软件模块: | 销售管理 |
| 行业: | 通用 |
| 关键字: | 审核 |
| 适用产品: | 8.50sp |
| 问题名称: | 发货单审核失败 |
| 问题现象: | 发货单审核失败,提示“现存量重复，单据审核失败” |
| 问题原因: | 存在批次相同但失效日期不同的存货，导致在现存量表中该批次有多条记录 |
| 解决方案: | 失效日期不同的不能用同样的批号,对应更改批号或失效日期即可 |
| 补丁编号: | |
| 录入日期: | 2016-03-16 15:23:45 |
| 最后更新时间: | 2006-7-5 |
发挥国家审计在征地拆迁中的监督职责 发挥国家审计在征地拆迁中的监督职责 [摘要]征地拆迁工作涉及资金量大，与广大被征地拆迁人的切身利益密切相关，因此受到政府和广大群众的重点关注。征地拆迁也是审计机关充分发挥审计监督职能、服务民生的重要途径。本文结合历年来征地拆迁审计实践，对征地拆迁审计的原则、目标、内容和重点进行了简要的总结。 [关键词]征地拆迁 国家审计 随着社会经济和城市建设的快速发展，土地需求量不断增长。作为与土地供应密切相关的征地拆迁已成为各级政府工作的重中之重。征地拆迁资金已成为政府公共资金的重要支出项目。如何确保征地拆迁资金能得到安全、有效使用，推进征地拆迁工作进展，正确核算项目拆迁成本，成为政府关心的重大问题。而且征地拆迁事关老百姓的切身利益，对于保障民生、维护社会稳定有着重要意义。因此政府要求审计机关在征地拆迁工作中充分发挥审计的监督作用。国务院290号令发布的《国有土地上房屋征收和补偿条例》明确要求“审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果”。征地拆迁审计也是审计机关充分发挥审计监督职能、服务民生的重要途径。 近三年来，常熟市审计局根据本级和上级政府交办，或结合项目竣工决算审计，共完成了走马塘拓浚延伸工程常熟段移民资金、经营性地块地上附着物拆迁成本等13项征地、房屋拆迁审计，共涉及征地拆迁资金23.53亿元。经对征地拆迁资金来源支出的审计，共发现问题金额2.35亿，其中，核减拆迁成本6602万元，调增资金来源4378万元，核减应由镇级项目承担的拆迁成本 12572万元，也促成本市出台了土地综合成本核算管理办法。笔者结合历年征地拆迁审计项目，简要总结对征地拆迁审计的认识和想法。 一、征地拆迁审计的原则和目标 征地拆迁审计的原则和目标是按照“客观、公平、公正”的原则，依据征地拆迁的政策、程序及经批准的拆迁安置方案，通过审计，核实征地拆迁资金支出是否真实、合法、完整；审查安置补偿政策是否落实到位；征收补偿资金的筹集、管理和使用是否合规、有效；以及征地拆迁程序是否合规；查找有无侵害被拆迁人利益、骗取拆迁补偿资金等违法违规问题。 二、征地拆迁审计的内容和重点 （一）核实项目的征地拆迁成本 征地拆迁项目成本根据不同项目会有所不同，根据成本补偿的内容，大致可分为以下四类。 一是土地征收补偿。是指将征用土地而支付给承包农民或村集体经济组织的补偿支出。包括土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费等费用。二是房屋拆迁或征收补偿。是指拆除被拆迁人房屋而给予的补偿支出。包括房屋区位价、房屋重置价、装修评估价、搬迁费、临时过渡费、停产停业费、奖励费等各类费用支出。三是动迁安置房的购建成本。是指购买或建造用于安置被拆迁人的动迁安置房的成本费用。四是其他费用。包括征地拆迁工作经费、拆房回收金额、房屋评估费、公告费、律师费等其他费用。根据被拆迁人的不同，征地拆迁还分为居民拆迁和企事业单位拆迁。 征地拆迁成本审计应取得的征地拆迁资料有：1、征地拆迁前期档案，包括土地批准征收文件、项目立项文件、土地规划红线图、房屋拆迁（征收）许可证、动迁安置补偿方案、征收公告等前期批准和程序文件。2、有关每家拆迁户的一户一档档案资料，包括动迁补偿协议、安置协议、房屋评估报告、户籍、房产、土地调查证明材料、结算领款、领房证明等资料。3、动迁安置房建设预决算资料、动迁安置小区红线图、安置房安置情况台帐等资料。4、征地拆迁补偿资金的凭证账册。 征地拆迁成本审计首先应审核征地拆迁范围情况。通过查阅项目征地红线、前期调查档案，了解项目的拆迁户数、拆迁面积、征收土地面积等拆迁工作量，并与实际完成情况相核对，检查有无扩大征地拆迁范围现象。核实有无带拆迁现象、有无将应由其他项目承担的成本挤入本项目的情况。如我局在地块地上附着物成本审计中，多次将征地红线外不属于审计项目的成本予以剔除。 征地拆迁成本审计应重点审核成本支出的相关台帐账册，核实成本支出。以项目征地拆迁补偿安置的相关政策、规定、方案为标准，核实各项成本支出是否真实、合规。一是通过查阅每户拆迁户的拆迁档案资料，核实土地补偿、房屋补偿等费用是否按标准正确计算和补偿，审查房屋面积、房屋土地用途的确认是否依据充分，分户依据是否充分，分户是否合规。有无超标准支付补偿款、超标准安排安置房等违规情况。二是通过延伸相关资料提供单位、现场实地查看等方式，核实档案资料的真实性和实际拆迁实施情况。查看有无虚构拆迁户，虚报拆迁面积，套取拆迁补偿资金等问题，查看有无在拆迁红线范围内而未予拆除的房屋。如在某省级水利工程的拆迁审计中，对于实际未拆除的房屋核减了相应的拆迁补偿费。三是通过核对财务资料及工程预决算、房源安置台帐等相关管理资料，掌握动迁安置房房源筹集、使用情况。审查动迁安置房、周转房的购买成本和建造成本是否真实、完整，掌握动迁安置小区的总建筑面积、建成套数、安置拆迁户面积及安置户数，核实成本分摊计算是否正确，查找有无借农民安置小区名义超规划建设“小产权房”现象，有无在安置小区安排非动迁人员的情况，有无长期占用周转房而不退还的情况。四是审查拆迁工作经费、房屋残值、拆迁评估费等其他费用支出是否合理、合规。审查拆迁工作经费有无滥支乱用行为、房屋残值收入是否入账等问题。 （二）检查征地拆迁政策落实情况 国家为维护被征地拆迁人的合法权益，制定了相关的政策、规定。审计过程中，这些政策规定是审计的依据，同时也需要审计人员审查这些政策的落实情况。一是要审查制定的征地拆迁补偿标准是否合法、合理。征地补偿标准是否经地方政府批准，并符合上级政府发布的各项政策规定，确保被征地征收人的合法利益。二是审查相关政策、安置补偿方案是否实施到位。通过检查征地补偿金的发放情况、安置房安置情况，核实征地拆迁补偿标准和安置房安置是否得到妥善落实。通过审查项目失地农民的社保资金缴纳情况，检查被征地农民基本生活保障的政策是否得到落实。从而确保被征地拆迁人的生产生活能得到充分保障。 （三）审查征地拆迁资金的筹集、管理、使用情况征地拆迁资金量大、中间周转环节多、涉及单位部门多、支付要求高，因此对征地拆迁资金的审计应做到对整个资金链的全覆盖。一是审查政府或建设单位的征地补偿资金是否及时筹集到位，是否及时下拨，有无专户储存、专账核算。在存在多方资金来源的情况下，审查征收实施单位是否进行全额核算，真实反映项目的资金进出情况。如在某乡镇的拆迁资金审计中，审计发现因多头核算而漏记的拆迁资金来源4000多万元。二是应注重审核资金在拨付的各个环节有无存在截留、挤占、挪用等情况，是否做到专款专用，在目前建设资金紧张的情况下，是否存在随意挪用征地拆迁资金，导致项目资金不足、征地拆迁进展迟缓、社会矛盾激化等问题。三是在资金支付环节，重点审查资金支付的手续、程序是否合规。检查支付凭证是否真实、合规，必要时通过调查、走访或电话抽查，核实拆迁补偿协议中的补偿金额是否真实足额补偿到位，发现补偿款支付中存在的虚报冒领或克扣拆迁补偿款等违法违规问题。 （四）审查征地拆迁程序履行情况 在征地拆迁项目实施过程中，未批先征、非法占有农民集体土地、过程不公开、应公告而不公告等违反征地程序的的问题还时有发生。对征地拆迁程序的履行情况也是审计的一项重要内容。 一是审查征地手续是否合法完备。被征土地是否履行了征地报批手续，有无取得有关批准文件。征收房屋的项目是否履行了立项、规划审批、征收审批等相关的审批手续，有无未批即提前启动征收的行为。二是审查相关政策法规、补偿安置方案、评估机构等应该公告的内容是否都按要求进行公告，以提高征收补偿工作的透明度，维护被征收人的合法权益。三是审查部分难以按安置补偿政策处理的特殊事项，是否按照规定的议事和处理程序，通过会议集体讨论等方式予以解决。 征地拆迁工作涉及资金量大，与广大被征地拆迁人的切身利益密切相关，因此受到政府和广大群众的重点关注。征地拆迁审计也是审计机关发挥审计监督职能、服务民生的重要途径。但由于审计滞后、档案资料不齐全、房产评估等专业知识不足等限制，征地拆迁审计也面临着审计质量难以保证的审计风险。在今后的征地拆迁审计中，还需不断开拓审计思路、创新审计方法，通过试行跟踪审计、深入现场掌握一手资料等方式，不断加大征地拆迁审计力度。同时通过征地拆迁审计帮助政府理顺征地拆迁管理机制，明确征收管理部门、、国土、土地储备、规划、公安、工商等各部门的职责，建立完善、规范、顺畅的相互协调、相互制约的管理制度，推进征地拆迁管理的不断规范和完善，切实保障被征地拆迁人的合法权益，努力提高征地拆迁资金的安全和使用效益。（王裕安）
