房产销售改股权转让 开发商能节税过亿 _0
2017-3-20 0:0:0 wondial房产销售改股权转让 开发商能节税过亿 _0
房产销售改股权转让 开发商能节税过亿| .f14 {font-size: 12px;color: #0000FF;} [提要]通过股权转让可以曲线实现房产销售，由于会节省如营业税、土地增值税，所以开发商在定向开发一些大型酒店、独栋写字楼、商场等项目时，及时就做好规划，可以节约绝大部分税金。但操作中也需要注意很多问题，本例中房地产开发公司通过一系列筹措，节税超过1亿元。 |
［案例介绍］
新星公司是一家知名房地产开发公司，同时又是拥有甲级工程资质，最近与某国际酒店投资公司DBS签订协议，欲建一处五星级度假酒店，工程由新星公司按DBS公司要求进行选址，按DBS公司提供的设计进行施工，工程结束后由双方组成验收。进行工程决算后，由DBS公司买断，需支付土地出让金为20，000万元，房地产开发成本为70，000万元，房地产开发费用为4，500万元，利息支出为5，000万元，城建税为7%，教育费附加为3%，销售价可达140，000万元，工程款项也由DBS公司中国总部按工程进度支付，另外向银行融资。
按规定，利息支出能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，其他房地产开发费用在计工土地增值税时，当地省级政府允许扣除的房地产开发费用，按取得土地使用权和开发成本金额之和的5%以内计算扣除。
测算如下：
（1）房地产转让收入为140，000万元
（2）新星公司将支付税金（不考虑印花税）
营业税=140，000×5%=7，000（万元）
城建税及教育费附加=7，000×（7% 3%）=700（万元）
二项合计为7，000 700=7，700（万元）
（3）土地增值税计算：
取得土地使用权支付金额：20，000万元
房地产开发成本：70，000万元
房地产开发费用=（20，000 70，000）×5% 5，000=9，500（万元）
房地产加计20%=（20，000 70，000）×20%=18，000（万元）
（4）允许扣除项目合计：
20，000 70，000 9，500 18，000 7，700=125，200（万元）：
（5）增值额=140，000-125，200=14，800 （万元）
（6）增值比率=14，800÷125，200×100%=11.82%；
土地增值税=14，800×30%=4，440（万元）；
（7）企业实际所得税前利润
=收入-成本-费用-税金
=140，000-（20，000 70，000）-9，500-（7，700 4，440）=28，360（万元）；
为提高此项目的收益，新星公司进行如下的筹划：
由新星公司与DBS公司合资开办成立一家酒店公司，以酒店名义进行房产建设，待固定资产建成后酒店股权全部转让给DBS，所需资金超过酒店注册资金时可以DBS向公司借入或银行解决，协商后也可由双方增资。
⑴以酒店名义进行征地、批准立项。
⑵以酒店名义委托新星公司代建或下属新星工程公司总承包，假设由酒店与由新星公司及新星工程公司分别签订合同，由新星公司进行策划、咨询等工作；由新星工程公司作为工程总承包，将工程结算发票直接开给酒店，即形成了酒店在建工程。
⑶对于工程应得利润，由新星公司、新星工程公司、酒店本身降低在建工程成本体现，新星公司通过收取利润、转让酒店股权取回。如果将所有应得利润全部体现在降低酒店在建工程造价，并在转让股权时由DBS公司补偿，将最大限度地节约营业税，但由于存在关联关系，新星公司还是按市场价格确立的各项合同。
①新星公司取得咨询及代理收入10，000万元，应缴营业税、城建税及教育费附加=10，000×5%×（1 7% 3%）=550（万元）；
②新星工程公司较筹划前（筹划前也拟由其总包），由于增加了工作，并增加工程收入10，000万元，因此应多缴缴营业税、城建税及教育费附加=10，000×3%×（1 7% 3%）=330（万元）；
③降低酒店固定资产造价（不考虑契税印花税等），即工程结束后股权转让的溢价。
=140，000-（20，000 70，000 10，000 10，000 9，500）=20，500（万元）
筹划结果：
（1）少交营业税、城建税及教育费附加=（7，000 700）-（550 330）=6，820万元；
（2）少交土地增值税4，440万元；
两税合计少交11，260万元。
（3）新星公司及新星工程公司增所得税前利润增加
=（10，000 10，000-550-330 20，500）-28，360
=11，260（万元）
与少交税款相同。由于DBS酒店愿意采取以上操作，经过双方谈判，新星公司同意减少部分转让价款。
［案例比照］
开发商定向开发一些大型酒店、独栋写字楼、商场等项目。
［操作讲解］
主要是通过股权转让可以曲线实现房产销售，由于会节省如营业税、土地增值税，所以开发商在定向开发一些大型酒店、独栋写字楼、商场等项目时，如在项目建设初就做好规划，可节约绝大部分税金。
［特别提示］
由于房地产项目具有一定的复杂性，同时要保证开发商有购买者权益，所以需要操作人员不仅要精通税法、房地产相关业务知识、公司法、合同法等，实际操作时建议聘请专家进行。
［推荐指数］★★★★
［相关税法］
（1）《财政部 国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）；
（2）国家税务总局关于印发《营业税问题解答（之一）的通知》（国税函发[1995]156号）：
（3）《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及《实施细则 》；
（4）《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知
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费用折扣结算后采购成本未变 费用折扣结算后采购成本未变
| 问题号: | 1102 |
|---|---|
| 解决状态: | 最终解决方案 |
| 软件版本: | 其他 |
| 软件模块: | 采购管理 |
| 行业: | 通用 |
| 关键字: | 费用折扣 |
| 适用产品: | 821以上产品 |
| 问题名称: | 费用折扣结算后采购成本未变 |
| 问题现象: | 费用发票滞后报账，且由多种存货承担，采购费用折扣单独结算后采购成本未变 |
| 问题原因: | 采购作完费用折扣结算后，到存货核算模块中做暂估处理，成本才被摊入采购成本中。 |
| 解决方案: | 采购作完费用折扣结算后，还要到存货核算模块中做暂估处理。 |
| 补丁编号: | |
| 录入日期: | 2016-03-16 15:23:45 |
| 最后更新时间: | 2006-4-30 |
房企地下车库，七种情形的土地增值税处理 房企地下车库，七种情形的土地增值税处理 首先，以表格的形式，先做一个汇总：
| 形式
| 土地
| 成本、费用扣除
| |
| 开发商自用地下车库
| 不涉及
| 不能扣除
| |
| 出租地下车位
| 收租金真出租，
| 不涉及
| 不能扣除
|
| 名租实售
| 视同销售
| 不能扣除
| |
| 销售地下车库
| 缴纳
| 能扣除
| |
| 股权转让
| 转让房地产为盈利目的股权转让
| 缴纳（国税函[2000]687号)）
| 能扣除
|
| 股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物
| 缴纳 皖地税政三字[1996]367号
| 能扣除
| |
| 非上类的股权转让
| 不涉及
| 不能扣除
| |
| 联营
| 进行投资或联营 —投资方、投资对象一方属于从事房地产开发的
| 缴纳
| 能扣除
|
| 其他投资联营
| 不涉及
| 不能扣除
| |
