房地产企业以土地换房屋的会计处理
2017-3-20 0:0:0 wondial房地产企业以土地换房屋的会计处理
房地产企业以土地换房屋的会计处理对于房地产开发企业出资、合作方出地的合作建房，房地产开发企业以转让部分房屋的所有权为代价换取了部分土地的使用权，发生了销售不动产的业务，应当按“销售不动产”税目征收营业税。由于双方通过以物易物方式进行交易，并没有发生实际的现金结算，因而需要核定房地产开发企业出售不动产的营业额。
案例1：
[案情说明] 2002年8月22日，湖北滨江同仁医院同莱克斯（武昌）房地产开发有限公司合作建房。合作协议规定，湖北滨江同仁医院出地，莱克斯（武昌）房地产开发有限公司出资800万，楼房建成后交由莱克斯（武昌）房地产开发有限公司使用10年，10年期满，楼房使用权归湖北滨江同仁医院。莱克斯（武昌）房地产开发有限公司在使用期限内，每年定期向湖北滨江同仁医院交纳5万元。但湖北滨江同仁医院仅将每年收取的5万元列入经营收入申报纳税，而未将莱克斯（武昌）房地产开发有限公司出资额800万元列入经营收入，申报缴纳营业税。
[分析指导] [国税函发（1995）156号]文件对合作建房征收营业税的问题作了明确规定：合作建房中以出租土地使用权，是指一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，甲方是以出租土地使用权代价换取建筑物，发生了出租土地使用权的行为，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。
因此，湖北滨江同仁医院以租土地使用权为代价换取房屋所有权，应按“服务业——租赁业”缴纳营业税，除将每年收取的5万元列入营业收入外，还应将出资额800万元按租赁期10年分摊列入，每年作为经营收入。另外，由于楼房建成后，产权实际归属湖北滨江同仁医院，投资额应视同湖北滨江同仁医院房产价值征房产税。
案例2：
[案情说明] 2002年1月8日苏菲雅斯（邓州）房地产开发有限公司与邓州高级职业学校合作建房，邓州高级职业学校出地10000平方米，2002年9月2日建成的房屋面积为200 000平方米，按照协议规定，双方按5：5的比例分配房屋，邓州高级职业学校得到房屋100 000平方米。
[分析指导]对于苏菲雅斯（邓州）房地产开发有限公司来说，即意味着以100 000平方米的房屋换取了10 000平方米的土地使用权，发生了销售100 000平方米房屋的业务，应当对销售的这100 000平方米房屋按照“销售不动产”税目征收营业税。
由于没有发生实际的价款结算，因而需要核定这100 000平方米房屋的营业额。
按照税法规定，房地产开发企业应当按下列顺序核定房屋的营业额：
（1）按企业当月销售的同类不动产平均价格核定。
（2）按企业最近时期销售的同类不动产的平均价格核定。
按下列公式核定计税价格：
计税价格＝营业成本或工程成本×（1+成本利润率）÷（1－营业税税率）
苏菲雅斯（邓州）房地产开发有限公司销售的同类房屋的平均销售价格为每平方米4 200元，则销售该100 000平方米房屋的营业额为42 000万元；
若苏菲雅斯（邓州）房地产开发有限公司9月没有销售同类房屋，则前一段时间销售过同类房屋，其平均销售价格为每平方米4 100元，则销售该100 000平方米房屋的营业额为41 000万元；
若最近时期苏菲雅斯（邓州）房地产开发有限公司也没有销售过同类房屋，则应核定计税价格。假如建造200 000平方米房屋的工程成本为4 800万元，则这100 000平方米房屋的工程成本为2 400万元。
假定当地税务机关核定成本利润率为30％，那么销售这100 000平方米房屋的计税价格为：
计税价格＝2400×（1+30％）÷（1－5％）＝3284.21万元
苏菲雅斯（邓州）房地产开发有限公司2002年9月应交营业税的数额为：
应交营业税＝420 000 000×5％＝21 000 000元
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我的软件是T3.进入软件的时候提示门户已运行，但实际是未运行的。 我的软件是T3.进入软件的时候提示门户已运行，但实际是未运行的。[]
是服务器还是客户端？请参考文档排查处理
http://service.chanjet.com/zhi ... b45f0您好！请在任务管理器中找到portal.exe进程，结束进程，然后重启T3服务，然后在登录T3总的来说还是电脑用了一段时间，环境发生变化了，导致T3这样的。又是这个问题@用友服务_张秋同_中级:我看了您之前回复别人的，照着您那个方法启动用友通，提示系统找不到指定的文件@用友服务_张秋同_中级:是客户端客户端直接重装就好了反正又没数据@用友服务_张秋同_中级:怎么重装呀@1231474270784:把软件删除干净，然后重新安装就好了。@用友服务_张秋同_中级:安装源在哪里可以下载呢在服务器上一般都有的，你找一下，或者客户端上看有没有，如果是我们来处理，我们肯定会把安装包放在电脑上的。或者你再看看有没有光盘。安装文件在社区的产品线-产品下载-找对应的软件就可以了@用友服务_张秋同_中级:不怎么搞的懂呀，光盘肯定找不到了，好多年了。你们可以远程帮我看一下吗可以Q：2293981627@用友服务_张秋同_中级:已经加您了服务社区为开放论坛，请保护好个人信息及账套数据安全，不要随意点击非社区链接，透露电话、QQ、加密狗号等私人信息。任何操作前，请注意备份数据。服务社区不提供任何回拨、远程及数据处理服务。如需此类服务，经销商请在【支持网】版块登记支持问题；客户请直接联系您的经销商，未能直接联系的，可在【问答】版块求助含有“畅捷服务工程师”标志的总部工程师，通过邮件方式提供相应信息，由总部协调派单。（提供信息请认准畅捷服务工程师标准邮箱格式：[email protected]）
订单合并 订单合并
| 问题号: | 39483 |
|---|---|
| 适用产品: | T1系列 |
| 软件版本: | T1-商贸宝批发零售网店版12.0 |
| 软件模块: | 网店管理 |
| 问题名称: | 订单合并 |
| 问题现象: | 同一个买家分别用三个号购买网店商品，收货地址和收货人电话是相同，需要合并成一单给客户发货，网店版系统里不能合并这三单，而要发货的时候三个单子必须有三个快递单号，而实际发出只有一个单号？ |
| 问题原因: | 见问题答案。 |
| 关键字: | 快递单号 |
| 解决方案: | 可以使用强制发货解决。<BR>1、打开“网店管理”–“配货发货”，找到其中的一张订单，正常打印快递单；<BR>2、找到另外两种订单，使用“更多操作”–“强制发货”，输入相同的快递单号。<BR> |
| 行业: | 通用 |
| 补丁编号: | |
| 解决状态: | 最终解决方案 |
| 录入日期: | 2016-03-16 15:23:45 |
| 最后更新时间: |
