房地产企业纳税筹划的具体操作
2017-3-20 0:0:0 wondial房地产企业纳税筹划的具体操作
房地产企业纳税筹划的具体操作房地产业涉及的税种有、城市维护建设税、教育费附加、、、土地、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、印花税、耕地占用税、契税等，再加上房地产开发周期长，要精确计算各个税种的情况，如何降低税负成为资金紧缺的房地产企业亟待解决的问题。
房地产企业的纳税筹划，一方面需要借助其所涉及税种的一般纳税筹划方法，另一方面，也需要利用房地产业政策进行具有自身特色的纳税筹划。
一、利用土地增值税率临界点进行纳税筹划
规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。起征点的规定决定存在着纳税筹划的空间。这里“20%的增值额”就是我们常说的“临界点”。
二、变房屋出租为承包业务来进行纳税筹划
根据房产税暂行条例第3、4条的规定，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%.两种方式计算出来的应纳税额有时候会存在很大差异，这就存在纳税筹划的空间。房地产企业可以适当将出租业务转变为承包业务而避免采用依照租金计算房产税的方式。
【例】A房地产开发公司曾将其拥有的一处位于市中心的房屋出租，租金为20万元一年，该房屋的原值为100万元。公司应该缴纳房产税20×12%=2.4万元，营业税20×5%=1万元，城市维护建设税和教育费附加1×（7%+3%）=0.1万元。不考虑企业所得税，公司的利润为20-2.4-1-0.1=16.5万元。
如果进行纳税筹划，公司将该房屋变成自己的一个分公司，并且将该分公司承包给某家商贸企业，承包费为20万元一年。由于该房屋没有进行出租，不能按照租金计算房产税，应该按照房产原值计算房产税。应纳房产税100×（1-30%）×1.2%=0.84万元。公司不需要缴纳营业税、城市维护建设税和教育费附加，同样，不考虑企业所得税，公司的利润为20-0.84=19.16万元。该纳税筹划可减轻企业税收负担19.16-16.5=2.66万元。
三、变房地产销售业务为代建行为进行纳税筹划
如房地产企业在开发之初就能确定最终用户，符合代建房的条件，其收入可按“服务业——代理业”税目缴营业税，而避免开发后销售缴纳土地增值税；同时，若企业不符合代建房条件，不论双方如何签订协议，也不论其账务如何核算，应全额按“销售不动产”税目缴纳营业税。另外，税定，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，再按规定征收。公司可以充分利用好这一系列的税收优惠政策。
四、利用货币价值的时间性进行纳税筹划
货币的时间价值是指货币在周转使用的过程中随着时间的推移而发生的价值增值，它表现了货币的时间性。利用货币价值的时间性进行纳税筹划是一种相对节税方法，它并不改变一定时期的纳税总额，但从各个纳税期限纳税额的变化中获得收益，从而相当于冲减了税收，使纳税总额相对减少。
由此可见，合法不违法地通过纳税筹划避税、节税、转税，规避或降低税负、增加收益和扩大市场竞争力，防范、降低纳税风险是每个房地产开发企业的必修课，是房地产企业生存和发展的必要手段。
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多栏式明细账的设置 多栏式明细账的设置
平衡式明细账亦称为多栏式明细账。
多栏式明细账是在账簿的两个基本栏目借方和贷方按需要分设若干专栏的账簿。其只按一个方向设明细专栏，发生反方向业务时，可在有关明细专栏内用红字登记。如：生产成本、制造费用、管理费用、财务费用等一般均采用这种格式的账簿。
原材料、库存商品三级账采用数量金额式明细账簿。物资采购采用横线登记式明细账簿。
发放的通讯费补贴应该如何核算？ 发放的通讯费补贴应该如何核算？
问：我单位给职工的发放通讯费补贴应记入“福利费用”还是“管理费用”？
答：《》（财会[2006]3号）
第二条 职工薪酬，是指企业为获得职工提供的服务而给予各种形式的报酬以及其他相关支出。职工薪酬包括：（一）职工工资、奖金、津贴和补贴；（二）职工福利费；（三）医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费和生育保险费等社会保险费；（四）住房公积金；（五）工会经费和职工教育经费；（六）非货币性福利；（七）因解除与职工的劳动关系给予的补偿；（八）其他与获得职工提供的服务相关的支出。
