房屋拆除业务中纳税筹划
2017-3-21 0:0:0 wondial房屋拆除业务中纳税筹划
房屋拆除业务中纳税筹划房屋拆迁公司是以提供拆除劳务为主的公司,属于“建筑业”税目中的“其他工程作业”子目下的一个细目单位。按照税法规定,它是营业税的纳税人,应对其营业收入按3%的税率计算征税。但是随着房屋拆除业务中交易方式的多样化,拆除双方所体现的税务关系也发生了变化,其税负必然存在着差异。一般来说,房屋拆除业务中主要有以下几种交易形式:提供劳务;购买不动产;乙方自行提供劳务,拆除的废旧建筑材料归乙方所有。下面笔者就不同的交易方式,比较纳税人的税负,选择最佳的方案。
方案一:提供劳务的方式
提供劳务方式是指被拆除房屋的业主(以下简称甲方)与房屋拆迁公司(以下简称乙方)签订劳务合同,甲方向乙方支付房屋拆迁的劳务费用,并将该笔费用作为固定资产的清理费,最后计算确定清理该项不动产的清理净收益或损失;乙方则以收取的劳务费作为计算营业税的依据。
例1:某企业的一幢厂房,需将其拆卸后改建为办公大楼。该厂房原值5 000 000元,累计折旧4 900 000元。现委托蜀都房屋拆迁公司进行拆卸,支付劳务费100 000元,拆除的废旧建筑材料价值10 000元交企业仓库。该企业属于增值税的一般纳税人,增值税税率17%。
在这项业务中,甲方虽然发生了损失190 000元(5 000 000-4 900 000 100 000-10 000),但是由于该项损失可以在税前扣除,所以尽管甲方是增值税的纳税人,但在整个拆除过程中,仍然不涉及纳税的问题。但纳税人销售该批拆除的废旧建筑材料时,应按17%的税率计算应纳的增值税。
在这项业务中,乙方为甲方提供了房屋拆除劳务。作为营业税的纳税人,乙方就取得的收入100 000元计算应纳的税金,其中营业税3 000元,城建税和教育费附加共计300元。
这种方式所体现的税务关系比较清晰,账务处理也较为简单。在传统的房屋拆除业务中,被广泛采用。
方案二:购买不动产的方式
虽然提供劳务这种方式在最初的旧房屋拆除工程中被广泛采用,但是随着旧城改造工程的日益开展,人们越来越意识到拆除房屋中的利润空间十分广阔。这样由乙方向甲方提供劳务的方式也逐渐改为甲方不向乙方支付劳务费的方式。乙方自行提供劳务,拆除的废旧建筑材料归乙方所有,进而演变为由拆迁公司向房屋业主方支付款项购买旧楼房。
由于旧房拆迁工程的需要,许多房屋的使用年限尚未到期,其利用价值有很大的空间。特别是临街的旧房,一扇卷帘门价值300元,一匹砖8~9分,一个预制板20~30元,一套门窗也要几十元,这样业主开始向拆迁公司以每平方米5元~20元的价格销售旧房屋。拆迁公司购买到旧房屋后,若是砖混房屋,拆除后的废旧建筑材料主要是旧砖、预制板,这些旧砖、预制板一般流向农村;若是框架结构房屋,拆除后的废旧建筑材料主要是旧钢材、铁材等,这些材料一般流向钢铁厂重新回炉,这样拆迁公司就可以从中获取利润。
在这种方式下,双方的税务关系发生了变化,房屋业主的行为属于销售不动产,应纳营业税。拆迁公司的行为:(1)契税的纳税人。按税法的规定,买房拆料实际构成房屋买卖,应照章征收契税(契税实行3%~5%的幅度税率)。(2)增值税的纳税人。
例2:某企业因进行搬迁,需要拆除旧厂房和办公大楼,总计20 000平方米。原值5 000 000元,累计折旧4 200 000元;现以每平方米20元出售,共计出售额400 000元。蜀都房屋拆迁公司购买了上述房屋并自行进行拆除,拆除过程中,支付了劳务费30 000元,拆除的旧钢材、铁材等价值500 000元,销售给一家钢厂。
甲方:
在这项交易中,与[方案一]不同的是:甲方发生了销售不动产的行为,应按销售价格作为计税依据,计算缴纳营业税20 000元(400 000×5%),城建税和教育费附加2 000元,清理固定资产的净损失422 000元可在计算应纳税所得额时扣除。
乙方:
首先应按购房的价格计算缴纳契税12 000元(400 000×3%),其次在销售废旧建材时,计算缴纳增值税和城建税及教育费附加。
这项业务与[方案一]不同的是:乙方未向甲方收取劳务费,因而不是营业税的纳税人。
在[方案二]中,乙方作为增值税的纳税人,在实际操作上,有以下三种情况:
①按上例所述,乙方将拆除旧房屋中的废旧建材销售时,缴纳增值税。应纳的增值税为85 000元(500 000×17%),城建税和教育费附加为8 500元。在这一方案中,乙方实际上发生了亏损35 500元(500 000-400 000-30 000-12 000-85 000-8 500)。
②乙方若取得废旧物资回收经营的执照,按一般的旧货经营单位认定,在将拆除旧房屋中的废旧建材销售时,按4%的征收率计算税额后再减半征收增值税,不得抵扣进项税。应纳的增值税为10 000元(500 000×4%/2),城建税和教育费附加为1 000元。在这一方案中,乙方此项业务获利47 000元(500 000-400 000-30 000-12 000-10 000-1000)。
③乙方若取得废旧物资回收经营的执照,按报废汽车回收的性质的旧货经营单位认定,则销售废旧物资免缴增值税。
对纳税人销售废旧物资(废旧物资是指在社会生产和消费过程中产生的各类废弃物品,包括经过挑选、整理等简单加工后的各类废弃物品),税法规定了相应的优惠政策。按财税[2003]116号《关于报废汽车回收拆解企业有关增值税政策的通知》的规定:纳税人报废汽车回收企业属于废旧物资回收经营单位,自2003年6月1日起,可按照《财政部、国家税务总局关于废旧物资回收经营业务有关增值税政策的通知》(财税[2001]78号)执行,即对废旧物资回收经营单位销售其收购的废旧物资免征增值税。但废旧物资回收经营单位,应将废旧物资和其他货物的经营分别核算,不能准确分别核算的,则不得享受废旧物资免征增值税政策。
笔者认为:乙方若取得废旧物资回收经营资质,则上述这种交易方式与旧货经营单位销售一般的旧货不同,而与报废汽车回收的性质是相同的,故仍执行财税([2001]78号)文的相关规定。因此乙方销售废旧建筑材料所取得的收入,应享受免缴增值税的优惠。据此,上例中,乙方获利取得的收入则为58 000元(500 000-400 000-30 000-12 000)。
在上述三种可供操作的方式上:
采用第一种方式,很显然,乙方应充分考虑到税负的问题,一是与甲方商议购买该幢大楼的价格时,应充分考虑到销售废旧建材应纳的增值税问题;二是销售这批废旧物资时,对方可按17%的税率抵扣进项税,因此在售价上也应予以考虑,否则无利可图。
如果您的问题还没有解决,可以到 T+搜索>>上找一下
相关阅读
- 发货单列表过滤条件2019-4-23 8:0:0
- 服务启动失败后不能重启,提示错误代码5,拒绝纺问2019-4-23 8:0:0
- 服务器上不能新建帐套2019-4-23 8:0:0
- 服务器上模块不能正常登陆2019-4-23 8:0:0
- 服务器安装卡巴斯基,客户端财务报表无响应,软件连接不稳定2019-4-23 8:0:0
- 对于同一供应商不同采购订单同一批到货时需要进行合并检验以减少重复劳动,提高工作效率,U8+能否..2019-4-23 8:0:0
- 对会计电算化内部控制的思考2019-4-23 8:0:0
- 对会计电算化实习中错误操作的修改指导2019-4-23 8:0:0
- 对会计电算化环境下的会计核算探究2019-4-23 8:0:0
- 如何实现查询明细账时显示所有科目的对方科目2019-4-23 8:0:0
最新信息
- 用友t3怎样取消审核
- 用友t6如何取消审核凭证
- 请问下,我建账选择的是小企业会计准则(2013年)行业性质,但是为什么在会计科目那里显示的都是小企业会计制度的会计科目?
- 前台收银程序T+pos启动后,提示数据库错误,编号11,绑定数据库错误。如何处理啊?
- 老师请问:怎么样才能把不能够按照默认供货商为单位来查询诸如销量、库存等等各类参数的问题反馈给开发团队??我们超市这单是和各个供货商对接库存和销售量都快疯了。这样一个带前端销售的软件怎么会这个基本的功能都没有……还需要做什么自定义项那么麻烦
- T3卸载不了提示这个是什么意思?
- 请问t3标准版为什么从系统卸载不掉,请问怎么才能卸载掉?
- 为什么卸载的时候提示这个??
- 请问这是怎么一回事,老是说登录不上服务器,防火墙都已经关闭了,提示下面这种
- 我用的是用友T3普及版 ,现在我点击注册登录时输入密码之后没有账套出来,我确定密码和用户名都是对的!还有点击系统管理的时候电脑没有反应,打不开系统管理!这个是什么原因呢?
房地产开发“拆一还一”营业税计税依据如何确定 房地产开发“拆一还一”营业税计税依据如何确定 房地产开发企业“拆一还一”的问题,一直是困扰机关和企业财务人员的一个难题,其中最突出的就是问题。《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》(国税函〔2007〕768号)规定,“房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换,其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换,根据现行营业税有关规定,应按‘销售不动产’税目缴纳营业税。”因此“拆一还一”需按“销售不动产”税目缴纳营业税。具体来说,人根据两种情况进行分析处理。 第一种情况,以净地价格拿地取得政府土地返还款。 《国家土地管理局住房和城乡建设部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》(国土资发〔2010〕151号)第四条规定:土地出让必须以宗地为单位提供规划条件、建设条件和土地使用标准,严格执行商品住房用地单宗出让面积规定,不得将两宗以上地块捆绑出让,不得“毛地”出让。《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)第四条规定:市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。上述两个文件表明,以招拍挂方式出让的土地,政府应以“熟地”出让,并主导完成此拆迁补偿工作。也就是说,负责拆迁工作的主体是政府而不是房地产开发商。但在操作中,因政府没有精力或者不愿意先期投入资金进行土地一级开发等原因,很多情况采取“净挂毛交”的方式,即以净地招拍挂,而实际交付的是毛地,政府再以土地出让金返还形式返给开发企业资金用于拆迁安置。那么,在此背景下用于“拆一还一”安置房的营业税如何计算呢? 【案例1】:某市甲房地产公司通过招拍挂拿地1000亩,净地成交价格为每亩100万元,总成交价格10亿元,收到土地票据10亿元,政府收到土地出让金后又返给甲房地产公司2亿元,约定用于被拆迁户的安置房建造。甲房地产公司拿地后在红线内以“拆一还一”方式建造安置房的营业税如何计算? 根据前述文件规定,招拍挂应以净地交付,拆迁补偿工作应由政府主导完成。甲房地产公司拿地后在红线内建造安置房,完工后交付给被拆迁户,实为向政府销售安置房,政府以此安置房补偿被拆迁户。因此,营业税计税依据应为收到的政府返还的2亿元,应缴纳的营业税1000万元(200000000×5%)。 第二种情况,以毛地价格成交拿地。 根据前述政策规定,以招拍挂方式出让的土地,必须是能用于直接开发的“熟地”,拆迁补偿工作应由政府主导完成。但在实务操作中,不少地区仍然存在以毛地价格成交毛地交付情况。在此种成交方式下,房地产开发企业需要自行进行拆迁安置和“三通(或七通)一平”等基础工作。那么,对于在红线内建造安置房的营业税该如何计算呢? 【案例2】:某市甲房地产公司通过招拍挂拿地1000亩,毛地成交价格为每亩80万元,总成交价格为8亿元,收到土地财政票据8亿元。甲房地产公司拿地后进行拆迁安置工作,经与被拆迁户协商,在红线内以“拆一还一”形式在10亩地上建造安置房,单位建筑安装成本为2000元/平方米。其营业税应如何计算? 根据前述文件的规定,对于“拆一还一”等面积部分,应按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税,而《国家税务总局关于外商企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》(国税函〔1995〕549号)规定:对外商投资企业从事城市住宅小区建设,应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关规定,就其取得的营业额计征营业税;对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分,由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。由此可以看出,国税函〔1995〕549号文件并未对同类住宅房屋成本价如何确定作出进一步明确。 假如案例中甲房地产企业建造的安置房与其他商品房结构、层高等方面均一致,那么文件中的同类住宅房屋成本价是否应参考其他商品房成本核定计税依据呢?如果不是,国税函〔1995〕549号文件中同类住宅房屋成本价真正含义又是什么呢? 结合国税函〔2007〕768号文件可以看出,上述案例中的“拆一还一”,其实质是被拆迁户出地,开发商出资金,建成后被拆迁户分得部分房产的产权调换合作方式。《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答(之一)〉的通知》(国税函发〔1995〕156号)第十七问规定,对合作建房行为的第一种方式“以物易物”规定,土地使用权和房屋所有权相互交换,双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中,甲方以转让部分土地使用权为代价,换取部分房屋的所有权,发生了转让土地使用权的行为;乙方则以转让部分房屋的所有权为代价,换取部分土地的使用权,发生了销售不动产的行为。 根据上述文件规定,案例中被拆迁户只是转让了部分土地使用权换取了房屋所有权,即只是转让了100亩土地中的其中90亩,另10亩土地权属一直未发生变更,属于被拆迁户,那么甲房地产公司在该10亩土地上建造的房屋,其成本是不包括该10亩土地成本,即不能参考土地上其他出售的商品房成本核定计税依据,这也是国税函〔1995〕549号文件的本来用意。
店员登陆 店员登陆
问题号: | 29373 |
---|---|
适用产品: | 其他 |
软件版本: | 其他 |
软件模块: | 系统环境 |
问题名称: | 店员登陆 |
问题现象: | 使用店员登陆旺铺助手有什么限制。 |
问题原因: | 旺铺助手3.1版本店员登陆权限。 |
关键字: | 店员权限 |
解决方案: | 1.可以新增联系人/商品信息,不能修改已存在的联系人/商品。也不能增加分类和修改分类。<BR>2.在来电弹屏中,无法操作修改联系人。没有“销售做单“的权限。新客户来电可以保存。已存客户来电修改保存后提示:权限不足,无法保存。 <BR>3、没有权限删除短信。<BR>4、只可以做销售出库单/退货单。<BR>5、可以查询商品价格跟踪表。<BR>6、店员登陆不能进行数据备份,清除,还原操作。<BR> |
行业: | 通用 |
补丁编号: | |
解决状态: | 临时解决方案 |
录入日期: | 2016-03-16 15:23:45 |
最后更新时间: |