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房屋租赁的八大涉税问题

2017-3-21 0:0:0 wondial

房屋租赁的八大涉税问题

房屋租赁的八大涉税问题 一、租赁期约定   租赁期对处理问题的的影响,主要原因是在于是否认定“转让不动产永久使用权”带来其收入是认定为“服务业-租赁”还是“销售不动产”,进而影响所得税的处理。旧的条例对于转让不动产永久使用权的行为视为销售行为,新营业税条例已取消该条款。   (国税函[2005]83号)规定“对具有明确租赁年限的房屋租赁合同,无论租赁年限为多少年,均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权,应按照‘服务业-租赁业’征收营业税。”。   从规定的变化中我们可以这样理解,只要约定租赁行为,明确租赁期限,就应该按照“服务业-租赁”征收营业税,尽管在现有规定中对于房产有明确的使用年限。   二、宾馆酒店等“长包房”   宾馆酒店等“长包房”的税收处理,其关键认定收入为“服务业-旅店业”还是“服务业-租赁”,进而影响房产税的认定,是“从价”还是“从租”,实质是对房产税税负的选择规避。   “长包房”是一些单位长期在宾馆内租用几套房间作为办公用房,享受其相关的服务,并按规定支付房费。按现有房产税的政策规定,对用于提供住宿的这部分房产按房产余值征收房产税较为明确,但对“长包房”是否也按房产余值征收存在着不同的理解。一种认为“长包房”是一种出租行为,因宾馆将几套房间出租给别人,并签定了(租赁)合同,同时收取一定的租金,应按租金收入征收房产税,而不应按房产余值征收;另一种认为,虽然签定了(租赁)合同,只要不改变房间结构,并享受宾馆提供的服务,就应视为是入住宾馆的客人,这部分的房间还是应按房产余值征收。   那么究竟该怎么理解呢,从经营交易的实质和税收管理的角度,我们应客观的认识“长包房”,根据其经营实质进行税收处理。   在这方面各地地方机关有益的探索,如青岛市地方税务局青地税发〔2003〕166号规定“问:宾馆酒店等“长包房”如何征收房产税?答:经研究,凡同时满足以下两个条件的包房业务为长包房业务:(1)合同约定包租半年以上的;(2)挂牌用于办公、经营的。对宾馆、酒店等从事长包房业务的房产从租计征房产税,其他房产一律按原值计征房产税。” 《南京市房屋租赁管理办法》 南京市人民政府令第230号规定“酒店(旅社、饭店、宾馆、招待所等)将其客房或者其他房屋提供给他人作为固定办公或者经营场所,并经工商登记为注册地址,由使用人支付约定价金的,应当纳入房屋租赁管理”。   三、租赁与仓储   国家税务总局《关于印发〈营业税税目注释〉(试行稿)的通知》(国税发[1993]149号)规定:仓储业,是指利用仓库、货场或其他场所代客贮放、保管货物的业务。   租赁与仓储,都涉及了房产,都需要利用一定的场所,当租赁的用途是仓库时,从功效的角度来看,实际很难认定,虽然实际工作中,我们会列举一大堆不同点,如租赁要支付水电费,需要支付仓库保管人员工资,仓储付费的形式一般按时间、按件计,仓储应该承担所储物资的损失等等。   租赁和仓储,在一定条件下进行转化,对于房产提供人其营业税的影响相同,仅是税目不同,但房产税从价,从租地选择就会带来实际税负的降低。   四、租赁与物流   租赁与物流的关系,类似于租赁和仓储,但又涉及运输,其影响包括营业税应税税目,税率的不一致,以及带来房产税缴纳方式的不同,以及运费抵扣。   随着物流业自身的发展和国家对其的扶持,未来租赁与物流应该更成为的热点。   按照《国家发展和改革委员会等9部门印发关于促进我国现代物流业发展的意见的通知》(发改运行[2004]1617号),《国家税务总局关于货物运输业若干税收问题的通知》(国税发[2004]88号)的规定,物流企业目前执行以下税收政策:   物流企业将承揽的业务外包给其他单位并由其统一收取价款的,以其全部收入减去其他项目支出后的余额,作为营业税计税基数。   物流企业提供公路、内河货物运输劳务取得的运输收入按“交通运输业”税目征收营业税并开具货物运输业发票;提供装卸搬运劳务取得的运输收入按“交通运输业”税目征收营业税并按规定开具发票;提供其他劳务取得的收入按“服务业”税目征收营业税并开具服务业发票。   所称物流企业是指具备或租用必要的运输工具和仓储设施,至少具有从事运输(或运输代理)和仓储两种以上经营范围,能够提供运输入代理、仓储、装卸、加工、整理、配送等一体化服务,并具有与自身业务相适应的信息管理系统,经工商行政管理部门登记注册,实行独立核算、自负盈亏、独立承担民事责任的经济组织。   五、租赁与物业   《物业管理条例》明确物业管理,是指对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。   作为房产承租方,在享受物业服务的情况下必然涉及到付费的问题,但是这本身与租赁并不发生关系。   但是税收实践中却发生了联系,特别是出租方与物业管理公司达到某种利益上的关系:   1.代收房租   按《国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》(国税发[1998]217号)规定:物业管理企业代有关部门收取的房租的行为,属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务,因此,对物业管理企业代有关部门收取的房租不计征营业税,对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。   通过代理手续费的方式,可以将租金分解为租金和手续费。   2.平衡租赁和物业收费   租赁和物业收费的税负不一致,就可以在这两项收费之间进行平衡,降低房租收费,抬高物业收费。   这种关系的产生,其实质上降低租赁的实际税负。   六、视同出租的税收处理   在目前的规定中,有几项的特殊规定,视同租赁行为:   1.《国家税务总局关于以不动产或无形资产入股收取固定利润征收营业税问题的批复》(国税函[1997]490号):以不动产、土地使用权投资入股,收取固定利润的,属于将场地、房屋等转让他人使用的业务,应按“服务业”   税目中“租赁业”项目征收营业税。   2.《国家税务总局关于酒店产权式经营业主税收问题的批复》(国税函[2006]478号): 酒店产权式经营业主(以下简称业主)在约定的时间内提供房产使用权与酒店进行合作经营,如房产产权并未归属新的经济实体,业主按照约定取得的固定收入和分红收入均应视为租金收入,根据有收法律、行政的规定,应按照“服务业-租赁业”征收营业税,按照财产租赁所得项目征收。   对于规定1,国税发[2000]118号规定,以非货币性资产投资需要分解为按公允价销售和投资两项业务,所以在目前的实践操作过程中,特别是在不动产,土地使用权价格看涨的前提下,不动产、土地使用权投资入股会导致所得税的大量支出,在经济上不可取,上述规定虽然仍有效,但实践中这种模式基本不用了。   对于规定2,按目前市场行情来看一般业主的保底收入为投资的6%到8%,如果上述收入视为租金收入,由于房产用于商业用途,需要按收入额的5%缴纳营业税,12%缴纳房产税,同时按10%缴纳个人所得税,税负较高,对于酒店经营方中来讲“固定支出和分红支出”作为税前扣除才经济,而文件中所述的模式在实践过程税收瑕疵较多,在税务实践过程中需要谨慎看待,需要探索更符合税法,更简单的操作模式。   七、租赁涉及费用公摊   租赁必将发生一定的费用分摊,如水电费,保安费,保洁费等一些杂费,这些费用属于日常费用,一般不包括在租金收入内。费用分摊符合真是配比原则,之所以提出这个问题,还是一个真实合法凭据的问题,这是由于票据是唯一的无法进行分割。   按国税发[1998]217号规定:物业管理企业代有关部门收取的水费、电费、燃(煤)气费、维修基金、房租的行为,属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务,因此,对物业管理企业代有关部门收取的水费、电费、燃(煤)气费、维修基金、房租不计征营业税,对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。   对于其他企业,特别是出租人为一般人,对于向承租人收取的应分摊水电费,需按转售处理,特别是涉及已抵扣的。但是实践中,如果该企业是营业税纳税人又如何处理呢,一方面其没有增值税发票,而即便有又存在重复征税问题,这又如何处理,各地的税务实践过程中一般要求企业特别是出租人要在分摊费用具有真实的分摊计算表,对于承租人要求出具原始凭证的复印件外加分摊计算表。   另外对于承租个人的房产,承租人是否能以开具抬头为出租人的票据入账,从税务实践来看,这是不允许的,这其中原因是无法证实其真实性,特别是承租其股东的房产,没有一个可参考的分摊标准。   八、转租   关于转租行为征收营业税的规定早已明确,《国家税务总局关于营业税若干问题的通知》(国税发[1995]76号)第五条规定:单位和个人将承租的场地、物品、设备等再转租给他人的行为也属于租赁行为,应按“服务业”税目中“租赁业”项目征收营业税。   我们需要注意到部、国家税务总局《关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]16号)对于租赁行为采用的是差额计征营业税的规定,但是对于房屋转租行为是否也可以按差额征收营业税目前没有规定,即需要按全额交纳营业税。   但是对于转租行为是否征收房产税,从理论到实践一直有个争论的过程,不征的一方认为,《房产税暂行条例》明确房产税的纳税义务人为房产所有人,而转租人对于转租房产不具有所有权,仅有使用权,征得一方认为,租金收入是房产本身带来的收入,符合财产税的征税原则。   各地在执行过程中均有一个认识的过程,如江苏省苏地税发(1999)087号“对转租房产的,由转租人按转租收入和承租租金的差额缴纳房产税。” 而苏地税发[2006]135号对该项规定进行了废止。  

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打了最新补丁后,成本异常查询进行联查存货明细账时提示错误,the given key was not present in the dictionary

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整理存货总账试一下
@畅捷服务周俊贺:工具在哪里下载呢
12.0还是12.1?
@畅捷服务周俊贺:12.0
留个邮箱,我你一下
@畅捷服务周俊贺:[email protected]
已发送,请查收
@畅捷服务周俊贺:收到,我先整理看看
好的
@nbqERZv:还是一样的提示这个错误
其他账套有问题吗
@畅捷服务周俊贺:就一个账套
尝试跟踪一下数据库,不行的话提交支持网看一下
@畅捷服务周俊贺:好

@畅捷服务周俊贺:还有个问题,就是成本异常查询里面一直有负数的异常,但是存货明细账和收发存汇总是正常的
截图看一下
@畅捷服务周俊贺:
没有看到截图
@畅捷服务周俊贺:

@nbqERZv:发不了图片
@畅捷服务周俊贺:发不了图片 上传了图片 一直发布中
@畅捷服务周俊贺:
@畅捷服务周俊贺:看到图片了吗
没有
图片什么格式,是不是太大了?
@畅捷服务周俊贺:现在呢
@畅捷服务周俊贺:比如8月这个 没有允许0出库,但是调拨出现负数,在成本异常就有
看到了
是什么计价方式?
@畅捷服务周俊贺:基本出现在调拨上面
@畅捷服务周俊贺:移动加权平均
备份账套,重新计价试一下
@畅捷服务周俊贺:重新计价了的
那应该是数据有问题,建议提交支持网看一下
@畅捷服务周俊贺:提示的异常,都是调拨
@畅捷服务周俊贺:好
[/微笑]

你好,查看往来明细账,查询条件客户提示连接无法用于执行此操作,在此上下文中它可能已被关闭或无效,请问应该如何处理

你好,查看往来明细账,查询条件客户提示连接无法用于执行此操作,在此上下文中它可能已被关闭或无效,请问应该如何处理 你好,查看往来明细账,查询条件客户提示连接无法用于执行此操作,在此上下文中它可能已被关闭或无效,请问应该如何处理[]

根据问题描述应该属于环境问题,应该属于数据库方面的问题,建议检测下数据库是否损坏,另外可以把数据恢复到其他机器上看下是否存在这个现象。
如何检测
@蓝月亮VFJ: 服务社区中有数据库修复工具可以使用数据库修复工具进行检测。
下载是吗
@服务社区_郝瑞然_:如何使用那
@蓝月亮VFJ: 下载工具之后 选择账套点击下面检测就可以了。
@服务社区_郝瑞然_:好
@服务社区_郝瑞然_:没有找到数据库工具
数据库修复工具在服务社区→产品线→工具下载中:
http://service.chanjet.com/too ... 8fe4f
提示以管理员SA登陆,没有密码
@服务社区_郝瑞然_:提示以管理员SA登陆,没有密码
这个工具没有提示让输入sa口令的
@服务社区_郝瑞然_:都检测了提示数据正常,帐套还是提出不行
@蓝月亮VFJ: 如果都正常那么只能建议从数据角度进行分析了,建立联系购买软件的服务商进行处理问题。
如何联系服务商
@服务社区_郝瑞然_:如何联系服务商
@蓝月亮VFJ: 联系你购买软件的服务商就可以了。从哪个服务商手中购买的软件直接联系他们就可以了。
@服务社区_郝瑞然_:都好多年了,不知道那个服务商
@蓝月亮VFJ: 请你把你的加密锁号,还有你的联系方式发生到我邮箱[email protected][email protected]?软件的服务商。
@服务社区_郝瑞然_:好
@服务社区_郝瑞然_:UF317177
@服务社区_郝瑞然_:UF317177
@蓝月亮VFJ: 清直接把你的联系方式和加密锁发送到我的邮箱,切勿在服务社区中进行透露
@服务社区_郝瑞然_你邮箱号码

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    “营改增”后支付境外商标使用费应代扣增值税 “营改增”后支付境外商标使用费应代扣增值税 甲公司是一家位于“营改增”试点地区的药品生产企业,属于一般人。几天前,该公司与一家境外企业签订了一份商标使用权转让合同,即境外企业将商标提供给甲公司使用,在合同期内甲公司每年向其支付一定数额的商标使用费,涉及的相费由转让方承担。   现在,甲公司作为“营改增”试点企业,企业不知道支付商标使用费需要扣缴还是增值税,所以打电话向12366纳税服务热线咨询。   坐席员答复,《部、国家总局关于在上海市开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2011〕111号)附件1《交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点实施办法》(以下简称试点实施办法)规定,本办法适用于试点地区的单位和个人,以及向试点地区的单位和个人提供应税服务的境外单位和个人。试点实施办法所附的《应税服务范围注释》规定,文化创意服务,包括设计服务、商标著作权转让服务、知识产权服务、广告服务和会议展览服务。商标著作权转让服务,指转让商标、商誉和著作权的业务活动。   因此,境外企业给试点地区的甲公司提供商标使用权,属于应税服务范围,甲公司应按“现代服务业——文化创意服务——商标著作权转让服务”扣缴增值税,税率为6%,应扣缴税额=接受方支付的价款÷(1+税率)×税率。   另外,甲公司凭通用缴款书可以抵扣增值税进项税额。试点实施办定,纳税人接受境外单位或者个人提供的应税服务,从税务机关或者境内代理人取得的解缴税款的中华人民共和国税收通用缴款书上注明的增值税额,准予从销项税额中抵扣。要注意的是,纳税人凭通用缴款书抵扣进项税额的,应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的,其进项税额不得从销项税额中抵扣。   坐席员提醒纳税人,上述境外企业转让商标使用权收入,属于特许权使用费范畴,为法第三条第三项规定的所得,所以支付人甲公司在扣缴增值税的同时要扣缴企业所得税,在计算缴纳企业所得税时,应以不含增值税的收入全额作为应纳税所得额。为此,甲公司应将合同价款换算成不含增值税价格计算应扣缴的所得税。

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    用友U8 仓库(A、B)计价方式:移动平均 存货X在仓库A的结存单价为0 存货X在仓库B的结存单价为5 操作如下:做调拨单从A到B,记账后,其他出库单单价为0,而其他入库单单价为5,不是为0 补充:存货选项中的入库金额和零出库金额选择为结存成本问题原因:同解决方案  解决方法:客户调拨的存货X是赠品,出入库金额应该是0。如果采用特殊单据记账,则即使在调拨单上录入金额0,记账时入库金额仍然为5,无法使入库金额为0。所以,对于这种赠品存货,您可以先在调拨单上录入金额0,并使用正常单据记账,这样其他入库单的入库金额就会取它单据上录入的金额0。
    解决方案:
    问题原因:同解决方案  解决方法:客户调拨的存货X是赠品,出入库金额应该是0。如果采用特殊单据记账,则即使在调拨单上录入金额0,记账时入库金额仍然为5,无法使入库金额为0。所以,对于这种赠品存货,您可以先在调拨单上录入金额0,并使用正常单据记账,这样其他入库单的入库金额就会取它单据上录入的金额0。

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    然后再登录操作
    你好,按您的回复进行操作,还是一样的提示。
    --按您的回复进行操作,还是一样的提示。
    把账套的物理文件拷贝出来保存好,卸载软件,然后重新安装。账套物理文件恢复数据的方式请参照文档中的方法二或方法三:
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    关键字:删除凭证

    问题版本:用友T3-用友通标准版10.8plus2

    原因分析: 进入固定资产模块,找到对应的凭证点击删除即可。

    适用产品:T3系列



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