房地产开发政策变化大 经营者筹划运作需留神
2017-3-21 0:0:0 wondial房地产开发政策变化大 经营者筹划运作需留神
房地产开发政策变化大 经营者筹划运作需留神3月6日,国家税务总局下发了国税发[2006]31号《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(以下简称《新通知》),已实施两年半的国税发[2003]83号《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》(以下简称《旧通知》)被该文宣布同时废止。从《新通知》与《旧通知》的对比可以看出,国家对房地产开发企业的所得税税收管理一步加强,原有含糊不清导致税企存在争议的一些问题予以了明确,部分房地产企业常用的一些“避税”手法将不再行得通。《新通知》中的一些措施,对房地产开发企业影响较大,应引起房地产经营者的高度关注,一些过去行得通的筹划运作方法应及时调整和变更,以规避不必要的税收风险。
预售收入的计税毛利率由一档细分为四档
房地产预售收入的计税毛利率是确定当期应纳所得税的关键,《旧通知》只规定了一档利润率下限,即15%,没有根据房产项目进行具体的分类,但允许主管税务机关在不突破下限的前提下结合本地实际情况,按公平、公正、公开的原则分类(或分项)确定。从过去的税收实务来看,单一的利润率下限对于某些房产项目来说仍是估计过高,因此,《新通知》进行了细分,将住房项目细分为经济适用房与非经济适用房开发项目,同时规定了不同的计税毛利率。经济适用房项目在符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发〈经济适用房管理办法〉的通知》(建住房[2004]77号)等有关法规的前提下,预售收入的计税毛利率设定为不得低于3%.非经济适用房开发项目预计计税毛利率规定为三档:(1)开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的,不得低于20%;(2)开发项目位于地及地级市城区及郊区的,不得低于15%;(3)开发项目位于其他地区的,不得低于10%.房地产开发产品完工标准具体化
判断房地产开发产品是否完工,过去一直没有具体化的标准,各地自行规定的标准不一,如某省规定房地产开发产品须经过有关部门验收合格后才视为完工,由此有些房地产开发企业出于某些原因,迟迟不确认完工,给税收征管带来了一定的难度。针对存在的房地产开发企业利用完工标准没有具体标准,迟迟不办理完工结算,从而不能合理地将预售收入确认为实际销售收入的情况,《新通知》将完工的标准予以了具体化,即符合条件之一的,即视为开发产品已经完工:(1)竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品;(2)已开始投入使用的开发产品;(3)已取得了初始产权证明的开发产品。确认完工后,开发企业应根据收入的性质和销售方式,按照收入确认的原则,合理地将预售收入确认为实际销售收入,同时按规定结转其对应的计税成本,计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。
此规定应引起房地产开发企业的高度重视,在完工标准已具体化的情况下,一些符合条件的项目应尽快进行账务处理,按照收入确认的原则,合理地将预售收入确认为实际销售收入,不能再长期不确认完工,影响实际销售收入的确认,带来不必要的税收风险。
代收代缴款项可以不并入预售收入
房地产开发企业实际操作中除预收房款之外,企业还会代收防盗门款、代收有线电视初装费、代收水电增容费、车库使用权转让费等款项,会计处理一般挂往来款。对此类代收代缴款是否应并入预售销售收入,也一直是税企之间争执不休的问题。
《新通知》对此进行了明确,开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等,凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的,应按规定全部确认为销售收入;凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的,可作为代收代缴款项进行管理。这一点务必应引起房地产开发企业注意,为降低税负,应将代收代缴款单独核算和由实际收取部门开票。
视同买断方式收入确认不再单以合同或协议为准
《旧通知》规定采取视同买断方式委托销售开发产品的,应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。但在征管实务中税收机关发现,单以视同买断的协议和合同价确认收入的规定容易被关联企业之间人为操纵转移利润,实行避税目的。为此,国家实行了买断价和协议合同价谁高从谁的办法,《新通知》明确指出采取视同买断方式委托销售开发产品的,属于开发企业与购买方签订销售合同或协议,或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的,如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格,则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现;如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格,以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的,则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
新办房地产开发企业三项费用扣除有新规定
《旧通知》规定新办房地产开发企业在取得第一笔开发产品销售收入之前发生的,与建造、销售开发产品相关的广告费和业务宣传费,可无限期结转以后年度,按规定的标准扣除。对于业务招待费则没有明确规定,针对业务招待费的法规盲点,某些省也自行规定了视同广告费和业务宣传费的规定,可无限期结转以后年度。从操作实务来看,一些房地产开发企业对三项费用长期不按规定结转,或者人为进行调节,特别是无限期结转让税务机关管理难度加大。为此,《新通知》明确新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的,与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费,可以向后结转,按税收规定的标准扣除,但结转期限最长不得超过3个纳税年度。同时明确规定了开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数,至预售收入转为实际销售收入时,再将其作为计算基数。按此新规,企业应及时调整和处理三项费用,不得再视为无限期结转,应注重时限。シ康夭开发企业账制混乱有被核定征收的风险
《新通知》规定房地产开发企业出现六种情形之一的,税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收、管理并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、法规的规定进行处理,这六种情形是:(1)依照法律、行政法规的规定可以不设账簿的;(2)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账薄的;(3)擅自销毁账簿的或者拒不提供纳税资料的;(4)虽设置账簿,但账目混乱或成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不齐,难以查账的;(5)发生纳税义务,未按照规定的期限办理纳税申报,经税务机关责令限期申报,逾期仍不申报的;(6)纳税人申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的。
如果您的问题还没有解决,可以到 T+搜索>>上找一下
相关阅读
- 对于同一供应商不同采购订单同一批到货时需要进行合并检验以减少重复劳动,提高工作效率,U8+能否..2019-4-23 8:0:0
- 对会计电算化内部控制的思考2019-4-23 8:0:0
- 对会计电算化实习中错误操作的修改指导2019-4-23 8:0:0
- 对会计电算化环境下的会计核算探究2019-4-23 8:0:0
- 读取数据源错误,请检查IIS配置是否正确2019-4-23 8:0:0
- 反结账和反记账时使用快捷键没有反应?2019-4-23 8:0:0
- 反记帐慢2019-4-23 8:0:0
- 反记账按下“ctrl+H”没有反应2019-4-23 8:0:0
- 反记账时死机2019-4-23 8:0:0
- 辅助核算部分数据翻倍2019-4-23 8:0:0
最新信息
- 用友t3怎样取消审核
- 用友t6如何取消审核凭证
- 请问下,我建账选择的是小企业会计准则(2013年)行业性质,但是为什么在会计科目那里显示的都是小企业会计制度的会计科目?
- 前台收银程序T+pos启动后,提示数据库错误,编号11,绑定数据库错误。如何处理啊?
- 老师请问:怎么样才能把不能够按照默认供货商为单位来查询诸如销量、库存等等各类参数的问题反馈给开发团队??我们超市这单是和各个供货商对接库存和销售量都快疯了。这样一个带前端销售的软件怎么会这个基本的功能都没有……还需要做什么自定义项那么麻烦
- 请问t3标准版为什么从系统卸载不掉,请问怎么才能卸载掉?
- T3卸载不了提示这个是什么意思?
- 为什么卸载的时候提示这个??
- 请问这是怎么一回事,老是说登录不上服务器,防火墙都已经关闭了,提示下面这种
- 我用的是用友T3普及版 ,现在我点击注册登录时输入密码之后没有账套出来,我确定密码和用户名都是对的!还有点击系统管理的时候电脑没有反应,打不开系统管理!这个是什么原因呢?
您好,请问一下DBCC checkdb如何在T+12.1使用?需要下载这个工具吗?谢谢 您好,请问一下DBCC checkdb如何在T+12.1使用?需要下载这个工具吗?谢谢[]
这个不需要使用到工具,是在数据库中用DBCC CHECKDB的语句进行处理,如果要通过数据库检查建议联系经销商协助进行操作数据库。直接在数据库中执行这个语句就可以检查数据库。@服务社区刘佳佳:收到,谢谢@服务社区刘小艳:收到,感谢
放弃增值税免税权的税收筹划 放弃增值税免税权的税收筹划 企业筹划者在筹划中需要具体问题具体分析,有时也要打破思维定式,独辟蹊径。 如是国家为鼓励一些特殊行业的发展而采取的政策,如果企业筹划者采取主动放弃免税权的筹划思路,同样也能带来收益。 目前,我国增值税计算方法是购进扣,属于间接计税。纳税人应纳的增值税税额等于销项税额减进项税额。而用于免税项目的购进货物或者应税劳务,其进项税额不得从销项税额中抵扣,销售时也一律不得开具增值税专用发票。 如某有机化肥生产企业为增值税一般纳税人,其生产的化肥一直享受增值税免税优惠。该企业所生产的化肥既作为最终消费品直接销售给农业生产者,又作为原材料销售给其他化工企业(增值税一般纳税人)。假定销售给农业生产者和其他化工企业的比例为3∶7,每吨化肥的不含税售价为2500元、成本为1755元(含从“进项税额转出”转入的255元)。该企业生产化肥的原材料均从一般纳税人处采购并取得增值税专用发票。 该有机化肥生产企业如果享受免税优惠,则应纳增值税为0。如果放弃免税优惠,则应纳增值税为70万元(2500×13%-255)。从数字上看,似乎放弃免税优惠并非明智之举。 但这只是分析了有机化肥生产企业的增值税应纳税额,而没有考量企业的最终利润。仅仅根据应纳税额的多寡,无法判断出企业利润水平的高低。特别是当该有机化肥生产企业面对的客户主要是化工企业时,情况会变得更为复杂。 放弃免税优惠,从企业的角度来看,如果进项税额较为可观,可换来进项税额的扣减,使得生产成本明显下降。从客户的角度来看,由于销售给化工企业的化肥并非最终产品,而是下一环节纳税人的生产原材料。 因此,一旦化肥享受了免税优惠,反而会导致其包含的以前环节已经缴纳的增值税不能向以后的环节转移,而是沉淀为产品成本的一部分。这势必使得下一环节的纳税人提高产品的销售价格,以维持原有的利润水平。 反过来,在同等条件下,此时下一环节的纳税人显然会更偏好于放弃免税优惠的原材料,以获得可以抵扣的增值税专用发票。放弃免税优惠时,有机化肥生产企业的毛利为91371.68万元{[2500/(1+13%)-(1755-255)]×30+[2500-(1755-255)]×70}。享受免税优惠时,有机化肥生产企业的毛利为74500万元[(2500-1755)×(30+70)]。所以,放弃免税权更为有利。 谨防“高征抵扣” 案例:B环保集团公司为一般纳税人。2013年B环保集团———甲公司收购社会上的废旧物资价值234万元,没有增值税专用发票。B环保集团———乙公司将废旧物资加工为A型钢材,出售给属于本集团的另一制造企业———机械制造公司(属于一般纳税人),开出增值税专用发票,价款为400万元,增值税销项税额为68万元。那么该企业是否应该放弃免税权呢?分析:B环保集团公司如果选择免税,那么A型钢材的销售价格400万元减去成本234万元,毛利润为166万元。反之,如果B环保集团公司选择放弃免税权,则根据部门的规定可以按10%的税率计算可抵扣的进项税,那么,234万元的废旧物资的进项税为23.4万元,销项税额68万元减去23.4万元,实际负担为44.6万元。毛利润为189.6万元[400-(234-23.4)]。比上面多盈利23.4万元(其他费用不与考虑)。也就是说,实际税务负担减轻的同时增加了公司收益。由此可见,B环保集团公司应该选择放弃免税权。 但是如果利民环保集团———甲公司不具备一般纳税人资格,而利民环保集团———乙公司是一般纳税人,那么,按照税务部门的规定,A型钢材必须按照17%纳增值税,销项税额68万元不能免税,而进项税额只能按照4%的税率计算,234万元的废旧物资进项税额为9.36万元,实际税务负担为58.64万元(68-9.36),比免税方案高出14.04万元。毛利润为175.36万元[400-(234-9.36)]。 由此可见,在这种情况下,还是不放弃免税权为好。原因是放弃免税权必然要增加纳税人的总体税务负担。 综上所述,可以得出某些免税产品的购进虽然可以计算扣除进项税额,但是,由此而使得增值税链条中发生“高征低扣”的现象,也会增加整个流转环节的增值税负。所以,纳税人是否选择放弃免税权,应该权衡总体税务负担的大小。 开具增值税专用发票更划算 案例:C大米加工厂2013年收购稻谷100万公斤,收购单价每公斤2.6元,支付收购金额260万元,计提进项税额33.8万元。生产大米52万公斤、细米14万公斤、细糠10万公斤、粗壳22万公斤,加工消耗电力3.64万元,进项税额0.6188万元,大米销售价为5元/公斤、细米及细糠的销售单价均为每公斤4.5元,粗壳的销售单价为每公斤2元。 分析:根据《财政部、国家税务总局关于饲料产品免征增值税问题的通知》(财税〔2001〕121号)的规定,糠麸属单一大宗饲料为免税产品,大米加工厂可以选择免税。如果该大米加工厂放弃免税,细糠一项应计提的销项税额为14.04万元。如果选择免税,细糠应转出的进项税额为12.63万元[45÷(45+260+63+44)×(33.8+0.6188)],两者相差1.41万元。 该加工厂选择放弃免税,有助于自身在销售中处于有利地位。因为如果选择免税,细糠的购买方(油脂企业)就不能索取到增值税专用发票,购买方往往以此为由压低细糠的购买价格,使大米加工厂的利益受损。大米加工厂如果主动放弃免税,就可以正常开具增值税专用发票,也就能避免购买方(油脂企业)找借口压低细糠价格。再者,这类企业放弃免税并不会导致其多缴税,因为这类企业的留抵税额本身比较大,放弃免税后计提的销项税额只是冲减了一部分留抵税,并不会改变留抵税格局。 放弃免税权还需注意6点 第一,放弃免税权不能随意选择。要书面提交声明,由纳税人主动提出。不申请不放弃,税务机关不能主动要求纳税人放弃。 第二,要及时报税务机关备案。税务机关接受备案从形式上表明税务机关已认可纳税人的声明,从时间上已确认放弃免税权的起始时间。 第三,纳税人销售免税货物,不得开具增值税专用发票。 但如果放弃了免税权,则使得免税货物变成了应税货物,可以开具增值税专用发票,这与增值税有关规定并不矛盾。 第四,放弃免税权的纳税人符合一般纳税人认定条件尚未认定为增值税一般纳税人的,应当按现行规定认定为增值税一般纳税人。其销售的货物或劳务可开具增值税专用发票。 第五,放弃免税权后,不能在限定期限和限定范围随意变更。 一是从时间上必须保证36个月不能变更,并且纳税人在免税期内购进用于免税项目的货物或者应税劳务所取得的增值税扣税凭证,一律不得抵扣。二是不得根据不同的销售对象选择部分货物或劳务放弃免税权,不能因为部分销售对象不索取专用发票就按免税申报。 第六,需要引起纳税人注意的是,如果企业有多种免税项目,有的免税项目能准确分开核算,有的不能准确分开核算,在计算免税还是应税划算时,不能只计算某一类免税项目放弃后的利润流入,而要计算所有的免税权都放弃的情况下是否划算,不能误以为放弃一部分免税权后可以继续享受其他免税项目的免税权。统筹考虑免税项目是选择可否放弃免税权的关键。 放弃免税权更划算 案例:A矿业有限公司主要购进铜、锌毛矿生产铜精矿、锌精矿。2013年2月产品销售收入为7702107.47元,其中伴生金矿收入304878.38元(1.8公斤),铜精矿收入7397229.09元,销项税额为961639.78元(7397229.09×13%),进项税额1043679.32元。 根据《财政部、国家税务总局关于黄金税收政策问题的通知》(财税〔2002〕142号)文件规定,黄金生产和经营单位销售黄金和黄金矿砂(含伴生金),免征增值税。 而《财政部、国家税务总局关于调整金属矿非金属矿采选产品增值税税率的通知》(财税字〔1994〕22号)文件规定,金属矿采选产品、非金属矿采选产品增值税税率由 17%调整为13%。 方案一,不进行。 那么,企业对伴生金矿收入作免税处理,免税收入部分作增值税进项税金转出,税额为41312.82元(1043679.32×304878.38÷7702107.47),则企业2月份应纳税额为-40726.72元(961639.78-1043679.32+41312.82)。 方案二,放弃免税权的税收筹划。若企业放弃免税权,其销售伴生金矿部分可开具增值税专用发票,其进项税可按规定进行抵扣,金矿应提销售税为304878.38×13%=39634.18元,企业2月份应纳税额为–42405.36元(961639.78+39634.18-1043679.32) 分析:在方案一中,2月份留抵税额为40726.72元,方案二为42405.36元,两者相差1678.64元。同时在方案二中,因购买方可抵扣增值税进项税39634.18元,故销售方可与协商提高售价。这部分利润因市场价格波动难以测算,但显然销售方可获取更大利润,这样,销售方可提高利润,购买方在同等条件下可增加增值税进项进行抵扣。 本案例说明,伴生金矿生产企业采用方案二最划算。若市场发生变化,则满36个月后企业可仍选择按免税处理。这就要求在税收筹划中灵活处理。不同行业应结合实际经营状况,将税收筹划、与股东财富最大化三者结合起来通盘考虑,并选择对自身最有利的方案进行筹划,从而使购销双方共赢。