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房地产开发成本计算诠释

2017-3-21 0:0:0 wondial

房地产开发成本计算诠释

房地产开发成本计算诠释 第一节 建设项目估算   (一)建设项目总投资构成:   包括固定资产投资、建设期借款利息和流动资金三部分。   固定资产投资是指项目按拟建规模,规划设计方案、建设内容进行建设所需的费用;建设期借款利息是指企业为建设项目进行建设投资借款和流动资金借款而发生的利息支出;流动资金是指为维持企业的正常生产经营活动所占用的全部周转资金。   建设项目总投资形成的资产分为固定资产、无形资产、递延资产和流动资产。   第二节 房地产项目投资与总成本费用估算   一、房地产开发项目投资与成本费用的相关概念(一)房地产开发项目投资特点   三种经营模式:出售、出租和自主经营。   (二)房地产开发项目总投资   房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金两部分。   1、开发建设投资是指开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用。包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等2、经营资金是指房地产开发企业用于日常经营周转的资金。   (三)开发产品成本   开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用,从财务角度,这些成本可按用途分为:土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本等。   而在核算上又可划分为:开发直接费(包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费)和开发间接费(包括管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等)。亦可开发成本和开发费用进行分类。   开发成本包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、其他费用、开发期税费、不可预见费。   开发费用包括管理费用、财务费用、销售费用。   例6-1:某开发商在广州开发一个项目,总建筑面积157,349平方米,其中住宅135,049平方米,商铺5,300平方米,会所17,000平方米。住宅全部销售,商铺用于出租,会所自己经营。该项目总投资70,794万元,其中开发建设投资70,644万元,由开发产品成本65,644万元和自营固定资产(会所)5,000万元组成。会所投入运营时需投入经营资金150万元,在项目结束时(预计38年后)一次收回。则开发项目总投资构成如图6-1所示:   如果项目只有租售部分无自营部分,那么其总投资就只有65,644万元,不包括自营固定资产(会所)的5,000万元和经营资金150万元。   三、房地产开发项目总成本费用构成估算   1、土地费用估算   (1)土地使用权出让金   土地出让金的底价估算一般可参照政府同期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到;也可以依据城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价,根据项目用地所处的地段等级、用途、容积率、使用年限等项因素修正得到。土地有偿出让的方式包括拍卖、招标与协议。   (2)土地征用及拆迁安置补偿费   新条例规定:拆迁补偿的方式可以实行货币补偿,也可以实行产权调换。货币补偿的金额,应根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定;实行产权调换的,应计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格,结清产权调换的差价。   (3)土地转让费   土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付土地使用权转让费。依法通过土地出让或转让方式取得的土地使用权可以转让给其他合法使用者。   (4)土地租用费   土地租用费是指土地租用方向土地出租房支付的费用。在房地产开发投资中不多见,但在房地产置业投资中(如购入酒店以作出租经营之用时)经常采用。   (5)土地投资折价   非常常见的合作开发项目的模式。   2、前期工程费   前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出。   (1)项目的规划、设计、可行性研究所需的费用一般可按项目总投资的一个百分比估算。一般情况下,规划及设计费为建安工程费的3%左右,可行性研究费占项目总投资的0.1%—0.3%,水文、地质勘探所需的费用可根据所需工作量结合有关收费标准估算,一般为设计概算的0.5%左右。   (2)“三通一平”等土地开发费用,主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费用和通水、电、路的费用。这些费用的估算可根据实际工作量,参照有关计费标准估算。一般为设计概算的0.35%。   3、基础设施建设费   基础设施建设费又称为红线内外工程费,是指建筑物2米以外和小区规划红线以内的各种管线和道路等工程的费用,主要包括供水、供电、道路、绿化、供气、排污、排洪、电讯、环卫等设施的建设费用以及各项设施与市政设施干线、干管和干道的接口费用。   基础设施费通常采用单位指标估算法来计算。粗略估算时,则各项基础设施工程均可按建筑平方米或用地平方米造价计算。   4、建筑安装工程费   建筑安装工程费是指直接用于工程建设的总成本费用,主要包括建筑工程费(结构、建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、煤气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费用等。   5、公共配套设施建设费   公共配套设施费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营业性的公共配套设施(又称公建设施)的建设费用。主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。   6、开发间接费   开发间接费是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他费用等。   7、管理费用   管理费用是指房地产企业行政管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各种费用。主要包括:管理人员工资、工会经费、业务接待费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、费、诉讼费、房产税、土地使用税(企业管理用房)、车船使用费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销等各种费用。   管理费用可按项目投资或前述1—5项直接费用为基数,取一个百分比计算。这个百分数一般为3%。8、财务费用财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用,主要包括借款和债券的利息、金融机构手续费、保险费、代理费、外汇汇兑净损失以及企业为项目筹资发生的其他财务费用。   长期借款利息、流动资金借款利息的计算详见“借款还本付息估算”。利息外的财务费用可按利息10%估算。   9、销售费用   销售费用是指开发项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括如下三项。   (1)广告宣传及市场推广费   约为销售收入的2%—3%(住宅销售物业较高,写字楼物业较低)(2)销售代理费   约为销售收入的1.5%—2%   (3)其他销售费用   约为销售收入的0.5%—1%   以上各项合计,销售费用约占到销售收入的4%—6%。   10、其他费用   其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。这些费用按当地有关部门规定的费率估算,一般约占投资额的2%—3%。  

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请问一下是不是我的销售出库单在哪个月我的成本就会结转在哪个月吗

请问一下是不是我的销售出库单在哪个月我的成本就会结转在哪个月吗 请问一下是不是我的销售出库单在哪个月我的成本就会结转在哪个月吗[]

按照会计的配比原则,是这样的
那有没有办法改变,我的销售出库单是按销售单生成的,因为我在补之前的账,我的销售单是补7月份的,但是生成的销售出库单是9月份的
@房书安:白眉大侠?
因为我来这个公司他们有好几个月的账没做
我现在在补
按照实际的月份登录软件去生成销售出库单,如果要补7月份的,要先反结账到7月份
账都没有结,好像账才结到2月份
@人生的选择1471939165:我觉您可以在账套里确认一下,您计入主营业务收入科目的那笔账是依据哪个单据做的,就把那个单据的日期与确认成本的单据的日期保持一致,这样,您的收入与成本就都进入到一个月份了。但是您的先确认收入和成本的记账依据是什么单据。我说明白了吗?
@瑞友普卓邱健峰:徐良?[/龇牙]
@房书安:徐良徒弟不就是房书安么[/坏笑]
@瑞友普卓邱健峰:记得好像不是徒弟,是干老儿,还是什么来,看来您也知道那段故事。房书安没鼻子,被削掉了,这个任务我很喜欢![/龇牙]
@房书安:干儿子,想起来了,哈哈!
@房书安:谢谢
@房书安:再请教一下,是不是业务单据那些记账结账之后才进入总账,我查了但好像总账科目里面没有数据
业务单据需要记账,做购销单据制单,生成凭证总账里才有数据
嗯,谢谢
@服务社区苏娜:这些科目需要设置吗
设置的话制单时会自动带出科目,不设置也可以,单据制单时直接选择科目
哦,十分感谢
@人生的选择1471939165:没事
@瑞友普卓邱健峰:哈哈,咱们两别在人家这问题里聊天了,有空去哪个会嘚瑟那个版块去,咱别找人家不高兴,哈哈

房地产企业的土地使用权转入存货项目的会计处理

房地产企业的土地使用权转入存货项目的会计处理 房地产企业的土地使用权转入存货项目的会计处理

  房地产开发企业已开发土地的土地使用权,与一般企业不同,应在开始开发时,将其应分摊的土地使用权,按该存货项目的占地面积计算确定,并转入相关存货项目,而不必考虑存货项目的预计使用期限。之所以在开始时分摊转入,因为:(1)存货项目一经建设,相关的土地使用权即已发挥作用,应计人存货成本。(2)存货项目一旦建成售出,相应的土地使用权便随之转移给购货方,不存在连续摊销的问题,同时,这也是不必考虑土地使用权的预计使用期限的原因。计算公式如下:应转入存货项目的土地使用权=该存货项目占地面积×每单位开发面积摊销额(每单位面积购价)÷该土地使用权有效期限×(该土地使用权有效期限一该项土地未开发期限)

问题解答

  • “营改增”后支付境外商标使用费应代扣增值税

    “营改增”后支付境外商标使用费应代扣增值税

    “营改增”后支付境外商标使用费应代扣增值税 “营改增”后支付境外商标使用费应代扣增值税 甲公司是一家位于“营改增”试点地区的药品生产企业,属于一般人。几天前,该公司与一家境外企业签订了一份商标使用权转让合同,即境外企业将商标提供给甲公司使用,在合同期内甲公司每年向其支付一定数额的商标使用费,涉及的相费由转让方承担。   现在,甲公司作为“营改增”试点企业,企业不知道支付商标使用费需要扣缴还是增值税,所以打电话向12366纳税服务热线咨询。   坐席员答复,《部、国家总局关于在上海市开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2011〕111号)附件1《交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点实施办法》(以下简称试点实施办法)规定,本办法适用于试点地区的单位和个人,以及向试点地区的单位和个人提供应税服务的境外单位和个人。试点实施办法所附的《应税服务范围注释》规定,文化创意服务,包括设计服务、商标著作权转让服务、知识产权服务、广告服务和会议展览服务。商标著作权转让服务,指转让商标、商誉和著作权的业务活动。   因此,境外企业给试点地区的甲公司提供商标使用权,属于应税服务范围,甲公司应按“现代服务业——文化创意服务——商标著作权转让服务”扣缴增值税,税率为6%,应扣缴税额=接受方支付的价款÷(1+税率)×税率。   另外,甲公司凭通用缴款书可以抵扣增值税进项税额。试点实施办定,纳税人接受境外单位或者个人提供的应税服务,从税务机关或者境内代理人取得的解缴税款的中华人民共和国税收通用缴款书上注明的增值税额,准予从销项税额中抵扣。要注意的是,纳税人凭通用缴款书抵扣进项税额的,应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的,其进项税额不得从销项税额中抵扣。   坐席员提醒纳税人,上述境外企业转让商标使用权收入,属于特许权使用费范畴,为法第三条第三项规定的所得,所以支付人甲公司在扣缴增值税的同时要扣缴企业所得税,在计算缴纳企业所得税时,应以不含增值税的收入全额作为应纳税所得额。为此,甲公司应将合同价款换算成不含增值税价格计算应扣缴的所得税。

  • 用友t6怎么反结账

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    【用友软件U8/T6/T3反结账反记账方法】U8/T6/T3如何取消结账、取消记账(限于篇幅,此处仅以T3为例,U8/T6步骤相同);

    一、反结账步骤:

    ①点击总账下面的期末,选择“结账”



解决方案

  • 用友U8 仓库(A、B)计价方式:移动平均 存货X在仓库A的结存单价为0 存货X在仓库B的结存单价为5 操作如下:做调拨单从A到B,记账后,其他出库单单价为0,而其他入库单单价为5,不是为0 补充:存货选项中的入库金额和零出库金额选择为结存成本

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    解决方案:
    问题原因:同解决方案  解决方法:客户调拨的存货X是赠品,出入库金额应该是0。如果采用特殊单据记账,则即使在调拨单上录入金额0,记账时入库金额仍然为5,无法使入库金额为0。所以,对于这种赠品存货,您可以先在调拨单上录入金额0,并使用正常单据记账,这样其他入库单的入库金额就会取它单据上录入的金额0。

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    用友U8 软件无法登陆,在管理工具的服务中发现SQL无法启动,提示可能是WINDOWS错误用友U8 软件无法登陆,在管理工具的服务中发现SQL无法启动,提示可能是WINDOWS错误问题原因:环境问题  解决方法:将用友软件的文件夹拷贝出来,卸载软件和数据库并重新安装,将以前备份导入,然后把以前文件夹帐套文件夹里05年的数据库文件替换新产生的文件,登陆就可以了
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    问题原因:环境问题  解决方法:将用友软件的文件夹拷贝出来,卸载软件和数据库并重新安装,将以前备份导入,然后把以前文件夹帐套文件夹里05年的数据库文件替换新产生的文件,登陆就可以了

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    T3标准版,在打开“系统管理”的时候提示运行时错误-2147319779 automation错误

    T3标准版,在打开“系统管理”的时候提示如图错误,请各位老师帮忙解决一下。

    image

    检查计算机名称是否含有特殊字符像‘-’等,如果有,请修改为纯英文名称,修改完成之后请重启电脑;或者更改系统环境变量中用户变量的Tmp变量值。具体方法:首先在C盘下建立一个空文件夹,更名为temp,然后在‘我的电脑处’单击鼠标右键,属性里点高级页签,然后点‘环境变量’,将temp和tmp的值都修改为c:\temp(通过点‘编辑’按钮进行修改;还有检查系统日期格式是否符合下面的要求:短日期格式:yyyy-MM-dd,长日期格式:yyyy'年'M'月'd'日'。(检查方法:点击”开始菜单“-”控制面板“,依次找到”时钟、语言和区域“-”设置时间和日期“-”更改日期和时间“-”更改日历设置“-”日历设置“-【日期】页签中进行查看和修改。)
    然后再登录操作
    你好,按您的回复进行操作,还是一样的提示。
    --按您的回复进行操作,还是一样的提示。
    把账套的物理文件拷贝出来保存好,卸载软件,然后重新安装。账套物理文件恢复数据的方式请参照文档中的方法二或方法三:
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  • t3固定资产制单删除

    t3固定资产制单删除

    t3固定资产制单删除

    用友T3软件固定资产生成的凭证如何删除?

    固定资产生成的凭证如何删除?

    问题模块: 固定资产

    关键字:删除凭证

    问题版本:用友T3-用友通标准版10.8plus2

    原因分析: 进入固定资产模块,找到对应的凭证点击删除即可。

    适用产品:T3系列



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