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洞悉行业问题做好“营改增”准备

2017-3-22 0:0:0 wondial

洞悉行业问题做好“营改增”准备

洞悉行业问题做好“营改增”准备

  近年来,是否需要对中国房地产业现行税种进行大范围改革,一直存有争议。但是,就目前“营改增”实际情况判断,建筑业和房地产业的改革将会很快开始。因此,无论是财税部门还是建筑企业和房地产企业,都应尽早摸清改革中可能遇到的问题,并做好应对准备。

  从目前的情况看,下一步的增值税改革中,一些具体的问题的确值得深入研究。比如,根据《部、国家总局关于印发〈改征增值税试点方案〉的通知》(财税〔2011〕110号),建筑业将适用11%的增值税税率,取代现行3%的营业税税率,这一重大变化引发了部分建筑业企业的疑虑。因为如果房地产开发商为增值税一般人(年销售额大于或等于500万元人民币),建筑总承包商对其提供的建筑业服务,房地产开发商通常可抵扣进项税。换言之,如果增值税最终可以抵扣,除了对于现金流的影响之外,交易双方都不会受到实际的负面影响。但是,如果建筑承包商为个人业主提供建筑业服务,例如基本的装修工程或装饰服务,那么税率的提高将直接增加建筑承包商的税负。

  据了解,大部分欧盟国家对住宅销售免征增值税,这意味着建造住宅的进项税无法抵扣,也可以理解为对建造住宅的成本征税。采用现代增值税税制的国家,如加拿大、澳大利亚及新西兰,均对住宅首次销售收入征收增值税,而对之后的住宅转售及租赁免征增值税,其依据是纳税人已对住宅未来收入的净现值缴纳了增值税。虽然中国财政部和国家税务总局在设计“营改增”方案时借鉴了相关的国际经验,但是由于中国独特的房地产体制,政府部门是否参照国际经验进行房地产业增值税改革,目前仍不确定。这就需要财税部门深入研究是否要对住宅收入征收增值税。如果征收,税率定为多少,如何征收?

  由于中国房地产所有权机制与其他国家有所不同,因此在制定税制时,一些特殊的情况就需要重点考虑。这些特殊情况包括:其一,在中国,土地由国家所有,而通过出让等方式授予单位或个人40年至70年固定期限的土地使用权,土地使用权可被转让、出租或抵押;其二,与很多国家不同,在营业税体制下,中国房地产交易的纳税人并不局限于进行经济活动的企业,中国现有的房地产业营业税纳税人的范围更广泛;其三,房地产销售和租赁一直是中国政府营业入的主要来源之一,需要在确保国际竞争力的基础上保持税收的稳定,具有很强的挑战性;其四,目前中国新房和二手房的销售及出租均需缴纳营业税,因此无论对于房产销售、出租,或对新房、二手房免征增值税,都会侵蚀潜在的税基;其五,对房产交易征收增值税则可能会导致房地产价格的上升,而这正是中国政府目前竭力遏制的。

  不难预见,上述具有中国特色的问题,在今后的房地产业增值税改革中,都将成为焦点问题。如何更好地处理好有关各方的利益关系,确保改革的顺利、深入推进,需要政府、财税部门和相关企业深入沟通和积极应对。

  同时,中国政府应考虑对现有的在建开发项目以及现有房产租赁,制定相应的“营改增”过渡政策。一种解决方案是对于在“营改增”之前已启动的房地产项目继续适用营业税,直至售毕。另一种解决方案是仅对“营改增”之后产生的增值部分征收增值税,而对“营改增”之前的增值部分征收营业税,此方案类似于澳大利亚货物劳务税改革启动时采用的差额纳税方法。

  对于建筑企业和房地产企业而言,目前需要做的就是密切关注“营改增”的动态和未来中国增值税改革的方向,及时做好充足的准备。比如,对增值税对经营的影响进行全面的财务测算;比如,由于建筑及房地产项目往往期间较长,为了应对“营改增”可能带来的潜在风险,应考虑在合同中加入适当的税收条款,以降低“营改增”对企业带来的任何可能的负面影响;再比如,在适合的时候重新审视其根据现行营业税体制设计的组织架构,在增值税体制下是否仍然有效,并从税务角度分析企业重组及优化交易流程的可能性。

  作者:毕马威中国合伙人

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回复 qq392629945:好全呀
@畅捷服务朱雪彪:对,常用的!

房屋现值价

房屋现值价 房屋现值价

    契税的计税价格。指房屋在某一时点上买卖的价值体现,与房屋的原价值相对应。反映所交易的房屋在某一时间、某一地段上房屋的市场交易价格。

问题解答

  • “营改增”后支付境外商标使用费应代扣增值税

    “营改增”后支付境外商标使用费应代扣增值税

    “营改增”后支付境外商标使用费应代扣增值税 “营改增”后支付境外商标使用费应代扣增值税 甲公司是一家位于“营改增”试点地区的药品生产企业,属于一般人。几天前,该公司与一家境外企业签订了一份商标使用权转让合同,即境外企业将商标提供给甲公司使用,在合同期内甲公司每年向其支付一定数额的商标使用费,涉及的相费由转让方承担。   现在,甲公司作为“营改增”试点企业,企业不知道支付商标使用费需要扣缴还是增值税,所以打电话向12366纳税服务热线咨询。   坐席员答复,《部、国家总局关于在上海市开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2011〕111号)附件1《交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点实施办法》(以下简称试点实施办法)规定,本办法适用于试点地区的单位和个人,以及向试点地区的单位和个人提供应税服务的境外单位和个人。试点实施办法所附的《应税服务范围注释》规定,文化创意服务,包括设计服务、商标著作权转让服务、知识产权服务、广告服务和会议展览服务。商标著作权转让服务,指转让商标、商誉和著作权的业务活动。   因此,境外企业给试点地区的甲公司提供商标使用权,属于应税服务范围,甲公司应按“现代服务业——文化创意服务——商标著作权转让服务”扣缴增值税,税率为6%,应扣缴税额=接受方支付的价款÷(1+税率)×税率。   另外,甲公司凭通用缴款书可以抵扣增值税进项税额。试点实施办定,纳税人接受境外单位或者个人提供的应税服务,从税务机关或者境内代理人取得的解缴税款的中华人民共和国税收通用缴款书上注明的增值税额,准予从销项税额中抵扣。要注意的是,纳税人凭通用缴款书抵扣进项税额的,应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的,其进项税额不得从销项税额中抵扣。   坐席员提醒纳税人,上述境外企业转让商标使用权收入,属于特许权使用费范畴,为法第三条第三项规定的所得,所以支付人甲公司在扣缴增值税的同时要扣缴企业所得税,在计算缴纳企业所得税时,应以不含增值税的收入全额作为应纳税所得额。为此,甲公司应将合同价款换算成不含增值税价格计算应扣缴的所得税。

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    关键字:删除凭证

    问题版本:用友T3-用友通标准版10.8plus2

    原因分析: 进入固定资产模块,找到对应的凭证点击删除即可。

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