房地产企业代垫首付如何进行税收筹划
2017-3-20 0:0:0 wondial房地产企业代垫首付如何进行税收筹划
房地产企业代垫首付如何进行税收筹划自国家调控政策相继出台后，房地产企业为加快销售，促进资金回笼，纷纷加大促销力度。需要注意的是，企业在采用不同方式促销的同时，不要忽视其中的问题。
一、代垫首付
针对二套房按揭贷款须首付50%以上的政策，某房地产开发企业推出了代业主垫付两成首付款的补贴办法。
比如，市民购买一套价值100万元的房产，属其第二套房，该市民按照政策规定至少首付5成，即50万元。可不少人拿不出如此多的首付款，于是房地产企业仅收取3成首付款即30万元，然后自行垫付20万元，帮助客户成功贷款购房。双方约定，对房地产企业垫付的钱，在1年后交房时由客户归还并按银行同期贷款利率计算利息。
企业财务人员认为，既然企业没有实际收到业主全部首付款，那么企业垫付的房款也不是实际的预收收入，到业主实际还款时再入账处理，每个期间申报缴纳各项税金时不考虑企业自行垫付部分收入。即对首付款50万元，企业财务仅入账30万元，纳税申报营业额30万元，其余20万元待实际收取时再入账并进行纳税处理。
企业如此操作有无涉税问题呢？按照相收政策规定，销售不动产收取的预收款要缴纳、、印花税、预征土地等。其中，营业税相关规定，纳税人销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。房地产企业为尽快回笼资金，促使客户尽快办理房贷按揭，自行垫付的首付款需要与业主缴纳的首付款一起开具收款收据，财务处理上相当于企业取得了房贷按揭合同约定的全部首付款预售收入，应当全额计入营业额，计算缴纳营业税及其他税金。
另外，房地产企业代客户垫付首付款的前提是与客户签订《资金垫付协议》，根据协议约定，客户必须在房地产企业规定时限内（一般在交房前）将首付款全额补上，房地产企业再向客户正式交房。
此垫付协议也属于企业经营的一部分，财务处理上应当计入其他应收款核算。将来实际收款时直接冲减其他应收款，与预售收入无关，不需要另作纳税处理。但是，房地产企业收取的垫付资金利息和客户不按期还款的违约金，按照营业税相关法规规定，将资金贷于他人使用同样要缴纳营业税。
二、购房返税
某市规定，购买90平方米以下普通住房可以减按1%征收契税。某房地产企业开发的住宅项目虽不符合要求，但同样打出了购房返税的口号：购买该企业开发的140平方米以上户型，只需缴纳1%的契税，额外契税由企业代客户支付。仍以一套价值100万元的商品房为例，客户应缴契税4万元，办理房产证时客户仅支付1万元，另外3万元由房地产企业承担。该销售方式下，企业实际收入仅97万元，但申报营业税还应当按100万元计算缴纳。
三、打折促销
房产新政实施后，各房地产开发企业运用较多的是打折促销方式。不过，企业对外宣传是打折销售，最终还是按净价签约。千般促销手段，均不如直接让利简便，客户得到实惠，企业也减少了税金支出。
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发票作废的情况和处理 发票作废的情况和处理
近期，在中华网校论坛有些学员咨询发票作废的情况有哪些，即在实际工作中，哪些情况下发票需要做作废处理呢？针对此问题，中华会计网校小编进行了回复和整理。
专用发票作废有两种方式，一种是全部联次注明“作废”字样或加盖“作废”戳记作废；另一种是通过开具红字专用发票作废。常见的发票作废情况主要有以下三种：
1、用票单位和个人开发票后，如果发生销货退回需开红字发票的，必须收回原发票并注明“作废”字样或者取得对方的有效凭证。
场景： T+12.1 进货单立帐，业务与仓库合并管理。-1、先到货入库，下个月才到票的暂估流程如何处理？-2、付款单的普通付款和直接付款的区别。-3、安全库存与最高最低库存有什么区别？ 场景： T+12.1 进货单立帐，业务与仓库合并管理。1、先到货入库，下个月才到票的暂估流程如何处理？2、付款单的普通付款和直接付款的区别。3、安全库存与最高最低库存有什么区别？[]
2.付款单的普通付款要和单据进行核销，直接付款不需要和单据核销。1、本月只有入库单，那就做入库单，单价是一个暂估的价格。
等到下个月来发票了，通过入库单生成进货单，再生成发票（假设发票立账，进货单立账可以不做发票），录入实际价格。
单据审核生效之后系统会自动根据暂估方式进行处理。
单独回冲会自动生成红蓝回冲单，红字单据是冲入库单的，蓝字是正确单价的。
单到补差，会生成调整单，金额为入库单和发票的差额。
2、普通付款需要选核销单据，没有单据会转为预付；
直接付款是不确定核销对象，后续可手工核销；
3、安全库存可以理解为安全水位，一般介于最高/最低之间1.合并流程的话就只有一个进货单据，这张进货单据即是立账的依据又是库存量增加的依据。你可以采用分开流程，先做采购入库单，下个月你在做一个进货单。而且你是进货单立账，发票不起作用，只是一个单纯记录的左右。纠正问题1：合并流程不能做暂估的业务，处理不了货票不统一的情况。
