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房地产企业成本管理的特点

2017-3-20 0:0:0 wondial

房地产企业成本管理的特点

房地产企业成本管理的特点

一、房地产企业的成本特点

  房地产企业的成本主要包括三部分:土地、土建、设备费用,配套及其他收费支出,管理费用和筹资成本。下面将针对这三大成本进行分析。

  1、土地、土建、设备费用

  这是房地产开发成本的主体内容,大致占总成本的80%。其中最重要的是土地费用。土地费用的大小是评价一个房地产开发项目是否可行、是否有预期利润的最主要经济指标。土地费用主要包括土地出让金、置换成本、批租费用、动迁费用、拍卖佣金、契税等。房产商在决定是否开发一个项目前,都必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算,计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本(俗称楼面地价),以此来进行项目的可行性评估。

  2、配套及其他收费支出

  主要是指水、电、煤气、小区绿化和道路、大市政和公建配套费。学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。其他收费项目中有些虽然属于押金性质,如档案保证金、绿化保证金等,但由于种种原因,企业大多难以全部收回。这类收费项目种类繁多、标准不一,许多收费项目由垄断性经营企业或事业单位执行,任意性很强,标准普遍偏高。配套及收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出,一般占项目总的10%~15%。房地产开发商通过各种途径,运用各种方法减少这部分费用支出,是降低开发成本取得经营效益的一项重要手段。

  3、管理费用和筹资成本

  房地产开发与其他一般行业相比,具有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点。因此,大多数开发企业必须通过银行贷款来解决资金需要,这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部分费用核算好,对合理控制开发成本、体现经营成果,将起到非常重要的作用。

  二、房地产企业加强的措施

  1、针对不同房地产企业特点进行成本管理

  根据我国房地产企业经营业务的繁杂程度可以分为综合型、精细型、积极型和简化型四种类型,每类房地产企业经营的业务不同,导致成本管理的内容和特点有很大区别,这就要求视不同房地产企业成本特点而进行相应的成本管理。

  (1)综合型房地产企业。企业特色以房地产开发的管理为主,覆盖了房地产开发的所有环节,涉足设计、施工、装修、园林、酒店、学校、旅游等。该类企业资金集中统一管理,物资集中供应管理。其成本管理包括:一是采取低地价,大规模的投资策略。二是控制设计成本。三是物资集中供应管理,大宗物资都通过集团采购中心进行集中采购,降低材料成本。四是以低价换周转,项目价格经常是周围可比项目一半,批次日均销售率达到78%,年度平均积存率仅为2.5%。五是对业务链条进行整合,不仅是产品设计,从建筑施工、物业管理到酒店经营等均有涉足,而这些大盘规模通常在几千亩以上,建筑面积达几百万平米,如此庞大的建筑项目也便于实现规模化复制以及降低采购成本。六是资金集中统一管理,有效监控资金运动,通过使用信息化工具实现跨银行、跨单位全面的集成统一的资金情况查询,实时查询账户余额,迅速掌握各分公司资金流量、流向的动态监控和管理,对重大资金调度或支出、对一些异常情况实现自动监督。

  (2)精细型房地产企业。企业特色以房地产开发的管理为主,从施工企业转型而来,具有较强施工管理能力。在这种房地产企业中成本管理应注重:一是建立全集团统一的体系,对每个项目选择相应的预算分类和标准,建立对应的预算,预算成本将控制项目开发的全过程。二是分项目、分职能部门编制年度资金计划和月度计划,通过审批后的资金计划严格控制项目的付款过程。三是预算控制精细到分部分项上。四是建立预算预警,系统支持对项目预算执行情况进行预警提示。五是全面的材料管理,与主要供应商建立战略合作关系,大幅降低采购成本。对于材料的使用通过领料单进行管理,对超供材料进行扣款处理(按全额累进扣款或超额累进扣款,设置起扣点、加价比例),保证材料最大限度地应用。

  (3)积极型房地产企业。企业特色以房地产开发的管理为主,有关联的施工总承包企业。该类型房地产企业应该建立适度灵活的目标成本控制体系,注重工程细节。具体包括:一是建立了目标成本管理体系,同时为了缩短工程工期存在“边预算、边施工”的情况。二是动态成本涉及合同订立、合同结算、合同付款、非合同费用等,实时反映项目的最新动态,并随时检查是否超出目标成本。三是成本在地块、期、区的分摊,主要适用以下原则:受益原则,按受益该成本的地块、期、区分摊;均摊原则,在所有地块、期、区分摊;属地原则,在工程所在的地块、期、区分摊。四是引入定额(基准价)体系,按照不同的产品设置多套定额,一般使用“地区产品通用”定额,再加上指标数据,就可以快速产生初始版本的目标成本,以利于快速的可行性研究决策。五是严格控制付款的审批权限,防止失控风险。 (4)简化型房地产企业。企业以房地产开发的管理为主,设计、施工等核心工作外包,在这种企业中应该以宏观成本管控为主,兼顾工程进度和质量。具体包括:一是建立目标成本管理体系,对每个项目,都建立对应的目标成本,目标成本将控制项目开发的全过程。二是动态成本核算,动态成本涉及合同订立和变更、合同结算、合同付款、非合同费用等,实时反映项目的最新动态。三是成本管理工作按标准流程进行。四是关注总体成本的控制。五是责任成本,在总体成本控制的框架下,按专业分工将总成本分解到专业细项,分配给具体的专业部门,然后配备相应的检查机制,辅以绩效考核制度,使每个专业部门都能发挥主观能动性,有效地降低成本。

  2、制定成本计划,执行全过程成本管理

  (1)制定成本计划。主要包括制定项目成本计划和期间费用计划两部分。制定项目成本计划具体包括:一是通过项目的可行性研究和分析论证确定项目的总投资目标,项目批准立项后,该项目总投资目标可确定为项目总成本计划目标,这种计划总成本对以后每一步设计与计划起着总控制作用。二是逐层分解总成本计划目标。通常按项目结构对项目总成本计划目标进行分解,将总成本拆分到各个成本对象,作为项目单元设计的依据或限制,对项目单元的功能、质量等起着决定性的作用。在项目总成本分解过程中,应注意各成本限额之间的平衡,以保证项目成本在项目内的合理配置。这种合理配置是项目系统协调与均衡的保证,是实现项目总体功能目标、质量目标和工期目标之间均衡的保证。三是成本估算。随着项目的深入、技术方案和实施方案的细化,可以按结构图对各个成本对象进行成本估算,并以此估计值和限额值相比,结合具体情况,对项目进行优化组合。四是调整成本计划。通常按结构图由下而上对成本估算进行逐层汇总,并与原成本计划目标对比,衡量每一层单元计划的符合程度,以此决定对设计与计划的修改与补充,形成由下而上的反馈与调整过程。

  (2)全过程成本控制。对项目开发的每个阶段都实行成本控制。房地产开发项目成本控制是开发商对开发项目投资的有效控制,是房地产开发项目管理的重要组成部分,是成本管理活动的核心。房地产开发项目的成本控制主要有以下几个阶段:一是项目策划和投资决策阶段。在该阶段开发商必须对可能发生的成本进行总体控制。二是设计阶段的成本控制。设计阶段的成本控制是项目建设中成本管理的重点,其对工程造价的影响在75%以上,一般采用限额设计方式保证有效的成本管理。三是动迁阶段的成本控制。房地产开发企业如涉及动迁工作,一方面,应聘请独立的评估咨询机构按政策进行评估,确定补偿标准和额度,以利于动迁职能部门、动迁公司和评估机构三方的相互制约;另一方面,要强化动迁收尾的管理和控制。四是招投标与合同洽商阶段的成本控制。这个阶段的工作质量将直接影响项目的成本管理和结算。五是施工阶段的成本控制。主要包括:编制或修订成本计划、编制工作流程、落实管理人员的职能和任务;熟悉设计图纸和设计要求,将工程费用变化大的部分和环节作为重点成本控制对象;详细进行工程计算,复核工程付款账单,严格经费签证;注重合同的修改和补充工作。施工阶段的设计变化和现场签证是不可避免的,但这项工作应有一个严密的管理控制体系。六是结算阶段的成本控制。房地产开发企业结算工作的突出特点是大量性、集中性、复杂性。为避免结算时产生主观上的错误和漏洞及客观上的疏忽,应建立结算原则会议确认制、二次复核制、和奖惩机制。

  3、逐步引进科学的成本管理方法

  具体而言主要包括目标成本管理和作业成本管理。目标成本法的基本思想:制定目标成本,将目标成本按规范的成本结构树层层分解;再通过将预算计划落实到部门与行动上,把目标变成可执行的行动计划,并在执行过程中把实际结果与目标进行对比分析,找出差距,分析原因,制定改进措施。

  作业成本管理的基本思想是企业利用作业成本计算所获得的信息进行作业管理,以达到不断消除浪费、实现持续改善、提高客户价值,最终实现企业战略目标的一系列活动。

  随着企业竞争的日益加剧以及当前面临的经济形势,要求房地产企业采用科学的成本管理方法,使得企业的成本管理上一台阶,并真正实现成本管理给企业带来的效益,才能促进企业健康、持续地发展,才能顺利地度过当前的危机。

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房地产销售收入的会计核算

房地产销售收入的会计核算 房地产销售收入的会计核算

  一、房地产销售收入的核算范围

  房地产有广义与狭义之分。广义的房地产是指“土地及附着于土地上的改良物”即不动产;狭义的仅指房地产开发企业开发的房地产。房地产销售收入是指房地产开发企业自行开发的房地产在市场上进行销售获得的收入,包括土地转让收入、商品房(包括周转房)销售收入、配套设施销售收入。房地产开发企业自行开发的房地产,有的在销售之前未与购买方签订购销合同,这是一类;另一类是房地产开发企业事先与购买方签订购销合同并按合同要求开发的房地产。

问题解答

  • “营改增”后支付境外商标使用费应代扣增值税

    “营改增”后支付境外商标使用费应代扣增值税

    “营改增”后支付境外商标使用费应代扣增值税 “营改增”后支付境外商标使用费应代扣增值税 甲公司是一家位于“营改增”试点地区的药品生产企业,属于一般人。几天前,该公司与一家境外企业签订了一份商标使用权转让合同,即境外企业将商标提供给甲公司使用,在合同期内甲公司每年向其支付一定数额的商标使用费,涉及的相费由转让方承担。   现在,甲公司作为“营改增”试点企业,企业不知道支付商标使用费需要扣缴还是增值税,所以打电话向12366纳税服务热线咨询。   坐席员答复,《部、国家总局关于在上海市开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2011〕111号)附件1《交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点实施办法》(以下简称试点实施办法)规定,本办法适用于试点地区的单位和个人,以及向试点地区的单位和个人提供应税服务的境外单位和个人。试点实施办法所附的《应税服务范围注释》规定,文化创意服务,包括设计服务、商标著作权转让服务、知识产权服务、广告服务和会议展览服务。商标著作权转让服务,指转让商标、商誉和著作权的业务活动。   因此,境外企业给试点地区的甲公司提供商标使用权,属于应税服务范围,甲公司应按“现代服务业——文化创意服务——商标著作权转让服务”扣缴增值税,税率为6%,应扣缴税额=接受方支付的价款÷(1+税率)×税率。   另外,甲公司凭通用缴款书可以抵扣增值税进项税额。试点实施办定,纳税人接受境外单位或者个人提供的应税服务,从税务机关或者境内代理人取得的解缴税款的中华人民共和国税收通用缴款书上注明的增值税额,准予从销项税额中抵扣。要注意的是,纳税人凭通用缴款书抵扣进项税额的,应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的,其进项税额不得从销项税额中抵扣。   坐席员提醒纳税人,上述境外企业转让商标使用权收入,属于特许权使用费范畴,为法第三条第三项规定的所得,所以支付人甲公司在扣缴增值税的同时要扣缴企业所得税,在计算缴纳企业所得税时,应以不含增值税的收入全额作为应纳税所得额。为此,甲公司应将合同价款换算成不含增值税价格计算应扣缴的所得税。

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    原因分析: 进入固定资产模块,找到对应的凭证点击删除即可。

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