企业如何确定房价获取最佳土地增值税筹划
2016-5-13 0:0:0 wondial企业如何确定房价获取最佳土地增值税筹划
企业如何确定房价获取最佳土地增值税筹划转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得增值性收入的单位和个人，国家都要对其征收土地增值税。土地增值税的特点是：以转让房地产所取得的增值额为征税对象；征税面比较广；采用扣除法和评估法计算增值额；按增值额占扣除项目金额的比率确定30％～60％的四级超率累进税率按次征收。
开发商在出售普通标准住宅问题上，如何在不违反国家税法的前提下获得较佳利润？现示例解读如下。
永大房地产开发公司建造标准商品房待售，除销售税金和税金附加外的全部允许扣除的项目金额为A，售出的房价总额为L，则销售税金和税金附加为：售出的房价总额×营业税税率（1＋城建税率＋教育费附加征收率）＝L5％（1＋7％＋3％）＝5.5％L.
《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定：纳税人建造、出售的普通标准住宅，增值额未超过本细则第七条（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣除项目金额的20％，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20％，应就其全部增值额按规定计税。第七条第三项则规定，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。
纳税人要利用起征临界点的优惠，其最高售价为L＝（1＋20％）×（A＋5.5％L），L＝1.28A.如果开发商通过提高售价达到增加收益的目的，此时增值率高于20％，按土地增值税四级超率累进税率中增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。只有价格提高的部分超过缴纳的土地增值税和新增的销售税金及附加时，提价才有利可图。
假设提高价格为T，则新的价格为L＋T，新增的销售税金及附加为5.5％T.
允许扣除的项目金额为：A＋5.5％L＋5.5％T
房地产的增值额为：L＋T－A－5.5％L－5.5％T
缴纳的土地增值税为：30％×（L＋T－A－5.5％L－5.5％T）
开发商要使提价所带来的利润超过起征点而新增的税负，就需满足T＞[30％×（L＋T－A－5.5％L－5.5％T）＋5.5％T]，其中L是增值率为20％时的售价，可解得：T＞0.095A
例如，永大房地产开发公司新建成待售商品房两幢，同行业房价在1000万元至1200万元之间，开发商已支付土地出让金100万元，开发成本560万元，利息支出无法明细分摊，也不能提供金融机构证明。教育费附加为3％、城建税税率为7％。如何确定房价才能获取最佳利润？
除销售税金及附加外的可扣除项目金额为：100＋560＋（100＋560）×10％＋（100＋560）×20％＝858（万元）
开发商既享受税收优惠，又获得最佳利润的最高售价为：858×1.28＝1098.24万元，此时获利1098.24－858－1098.24×5.5％＝179.84（万元）。
开发商要想提高价格，至少要提高81.51万元（858×0.095）以上。
否则提价会导致利润的减少。
所以，同行业售房价在1000万元至1200万元时，永大房地产开发公司应选择1098.24万元以内作为售房价，使买房者少花钱，公司又可获得较大利润。
如能高于1179.75万元售出，获利还要高。
开发商在普通标准房售出上，利用科学的定价，即使自己获取高利，又使所开发的房产有竞争力，万不可盲目定价。根据以上测算，当售房价为1098.24万元时可获利179.84万元；当售房价为1148.24万元时则获利158.96万元[（1148.24－858－1148.24×5.5％）×（1－30％）]，房价提高了50万元，利润却减少了20.88万元。
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