房产公司巧节税
房产公司巧节税
房地产业在激烈市场竞争中商品房价格一直居高不下,原因很多,其中土地增值税的存在是原因之一。开发商开发一个项目,总要获得一定利润,而利润高低又涉及土地增值税的多少,利润越大土地增值税缴得越多,房价就越高。因此,如何做到使房价在同行中最低,应缴土地增值税最少,所获利润最佳是房地产开发商应当认真考虑的问题。
税法规定,纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额的20%的,免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的,应就其全部增值额按规定计税。这里“20%的增值额”就是我们常说的“临界点”。根据临界点的税负效应,我们可以对此进行税收筹划。
例如:某房产开发公司专门从事普通住宅商品房开发,2004年3月2日,出售普通住宅用房一幢,总面积9100平方米,平均售价2000元/平方米,售价总额为1820万元。该房屋支付土地出让金200万元,房地产开发成本900万元,利息支出为100万元,其中40万元为罚息(不能按收入项目准确分摊)。假设城建税税率为7%、印花税税率为5%、教育费附加征收率为3%。
当地省级人民政府规定允许扣除的房地产开发费用为10%,该公司应纳土地增值税及税后盈利计算如下:
1.确定转让房地产的收人为1820万元。
2.确定转让房地产的扣除项目金额。
(1)取得土地使用权所支付的金额为200万元
(2)房地产开发成本为900万元
(3)房地产开发费用=(200 900)x10%=110(万元)
(4)从事房地产开发加汁扣除允许=(200十900)x 20%=220(万元)
(5)允许扣除的税费合计=1500x 5%X(1 7% 3%)=82.5(万元)
(6)允许扣除项目金额合计=200 900 110 220 82.5=1512.5(万元)
3.增值额=1820-1512.5=307.5(万元)。
4.增值率=307.5÷1512.5x 100%=20.33%。
5.应纳税额=增值额x适用税率-扣除项目金额x速算扣除系数=307.5x 30%-0=92.25(万元)。
6.实际盈利金额=收入-成本-费用-税金=1820-200-900-100-82.5=445.25(万元)。
假设该公司将房价适当调低,由每平方米2000元,降到每平方米1978元,则售价总额为1800万元,其他资料不变,则:
1.增值额=1800-1512.5=287.5(万元)。
2.增值率=287.5÷1512.5X100%=19%<20%该公司开发普通标准住宅且增值额未超过扣除项目金额的20%,按规定免征土地增值税。
3.实际盈利金额=1800-200-900-100-82.5=517.5(万元)。
比较上述计算结果,第二种情况虽然售价比原来降低了20万元,但实际税后收益反而比原来增加了72.25万元(即517.5-445.25)。
在实际工作中,应当认真测算增值率,然后再设法调整增值率。改变增值率的方法有两种,一是合理定价;二是增加扣除额。增加扣除额主要是通过加大投入来提高市场竞争力。按《土地增值税暂行条例实施细则》规定,在房地产开发成本中包括很多可扣除的内容:土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。纳税人应该在公共配套设施费和开发间接费用上做文章,通过改善住房环境,一方面适当增加了扣除项目,另一方面还会受到消费者的欢迎。房地产开发商只有通过合理定价与加大投入,才能做到以“高质量、低价格”来占领市场。
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恢复数据的时候报错 恢复数据的时候报错
新建立个账套备份后再恢复看下是否有报错,如果新建立的账套恢复也一样报错的话,为系统环境问题导致的,请参照社区-知识库中的解决方案来排查处理: http://service.chanjet.com/zhi ... b466a 如果就这一个账套备份恢复有问题,为账套备份本身有问题,可参照下面文档中的方法一强制还原数据库看下能否恢复数据: http://service.chanjet.com/zhi ... 2edd2
老师,T3服务不能启用,怎么排解? 你看下SQL Server服务能不能启动起来@服务社区_郝瑞然_:是看他吗?@TAXIN:这样我看不出来这个SQL服务是否已经启动。
用友U8 引入备份信息时,提示其他操作正在执行,不能引入数据。可实际没有任何其他操作。用友U8 引入备份信息时,提示其他操作正在执行,不能引入数据。可实际没有任何其他操作。
问题原因:可能有冲突 解决方法:修改备份信息中的iSysId=xxxxxxx.xxxxxxxxx值,将最后一位数值适当变动一下,举例:加1或减1。即可正常导入。 解决方案: 问题原因:可能有冲突 解决方法:修改备份信息中的iSysId=xxxxxxx.xxxxxxxxx值,将最后一位数值适当变动一下,举例:加1或减1。即可正常导入。
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用友U8 在销售管理的销售统计表中,我选择的是开票日期为2004.2.1到2004.2.1,但查询结果显示了包括一月份开的发货单但是还没有开票的单据,请问是什么原因?? 上个月没有开票的发货单系统是不是默认为当月的1号开票,但是数量和金额都是为0呢用友U8 在销售管理的销售统计表中,我选择的是开票日期为2004.2.1到2004.2.1,但查询结果显示了包括一月份开的发货单但是还没有开票的单据,请问是什么原因?? 上个月没有开票的发货单系统是不是默认为当月的1号开票,但是数量和金额都是为0呢
问题原因:销售出库成本核算方式为“销售出库单”时,成本金额取自于销售出库单,而不销售发票。 解决方法:销售统计表中不会显示发货单,所说的上月没有开票并且在销售统计表中显示出来的是销售出库单,这是正常的。因为销售出库单已经记账,存在成本,是销售统计表中成本的数据来源,所以会显示出来。 解决方案: 问题原因:销售出库成本核算方式为“销售出库单”时,成本金额取自于销售出库单,而不销售发票。 解决方法:销售统计表中不会显示发货单,所说的上月没有开票并且在销售统计表中显示出来的是销售出库单,这是正常的。因为销售出库单已经记账,存在成本,是销售统计表中成本的数据来源,所以会显示出来。
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期末处理没有生成出库调整单 期末处理没有生成出库调整单
U8知识库问题号: | 1422 |
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解决状态: | 最终解决方案 |
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软件版本: | 8.51 |
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软件模块: | 存货核算 |
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行业: | 通用 |
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关键字: | 期末处理没有生成出库调整单 |
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适用产品: | 851 |
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问题名称: | 期末处理没有生成出库调整单 |
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问题现象: | 用户在‘存货核算’模块中查‘收发存汇总表’时,有数量为零而金额不为零的存货。但在‘期末处理’选择‘数量为零金额不为零自动生成出库调整单’时,系统没有生成。 |
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问题原因: | 存货总账与存货明细账额不等 |
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解决方案: | 用存货明细帐的数据调整存货总帐的数据,到界面重新做期末处理 |
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补丁编号: | |
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录入日期: | 2016-03-16 15:23:45 |
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最后更新时间: | |
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凭证打印格式介绍 凭证打印格式介绍
U8知识库问题号: | 3603 |
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解决状态: | 最终解决方案 |
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软件版本: | 8.52 |
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软件模块: | 总账 |
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行业: | 通用 |
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关键字: | 凭证打印格式介绍 |
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适用产品: | 85X |
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问题名称: | 凭证打印格式介绍 |
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问题现象: | 有时用户会要求修改凭证的格式,那么怎么才能做到准确无误的操作呢 |
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问题原因: | 打印操作设置 |
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解决方案: | 1.首先,必须在您的系统中安装用友公司的UFO电子表,建立调整工具的运行环境。有了运行环境后,可向用友公司技术支持部门或开发部门要调整工具??UFO简版。这是一个可执行文件。运行此执行文件,屏幕将显示UFO的执行界面,用该工具打开凭证打印模板文件,就可以进行调整了。 |
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大型房企也曾因为企业规模增长过快、内外部供需与薪酬水平变化快,面临着薪酬管理失序的难题。中小型房企薪酬控制欠佳,经营风险较高,这一方面与区域性的活跃度相关,另一方面也与企业的薪酬设计与管控能力相关。本文与大家探讨几个房企薪酬设计的常见问题。 一、集团管控架构下的薪酬体系设计 房地产企业因为规模扩张快,管理层次快速叠加,易造成内部体系性的薪酬失衡的问题。 1、案例企业的问题:
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问:当月出现留抵可以吗?生产型出口企业如何考核税负? 答:生产企业当月出现期末留抵是可以的。一般人应缴税负=(增值税纳税申报表主表中第19行“应纳税额”本年累计栏+退税申报汇总表中“当期免抵税额”本年累计栏)÷(增值税纳税申报表主表中第2行“应税货物销售额”、第3行“应税劳务销售额”的“一般货物、劳务和应税服务”的累计栏+免抵退税申报汇总表中”免抵退出口货物劳务计税金额”本年累计栏)。
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用友T3查明细账时提示:运行时错误“3209”,--create table 语句中有语法错误点确定用友T3查明细账时提示:运行时错误“3209”,--create table 语句中有语法错误点确定
解决:这个问题一般是由于计算机名称中有特殊字符,如“-“,只需要把计算机名称修改为只有字母和数字即可。
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利润表中,管理费用取值只能取到借方发生额,改了公式为借方发生额-贷方发生额。然后就变成了0,原因为系统默认我设置的贷方发生额取值就是借方发生额。这是为什么?我红字的贷方发生额怎么办? 利润表中,管理费用取值只能取到借方发生额,改了公式为借方发生额-贷方发生额。然后就变成了0,原因为系统默认我设置的贷方发生额取值就是借方发生额。这是为什么?我红字的贷方发生额怎么办?[]
[/擦汗] 醉了 费用类的科目做在借方 收入类的科目做在贷方这种情况取不到数,科目凭证有问题。@qq392629945:[/强][/强]百度了。不能同时两个方向。会计原则。该什么方向的就什么方向。@tanglin0:[/强]@tanglin0:不错,一点就通!
早上好,愿我的问候-早上好,别怕赚钱难,别嫌工作烦,-愿一个问候带给你一个新的心情,-愿一个祝福带给你一个新的起点。-早上空气清新,叫你事事顺心;-上午阳光明媚,祝你薪水翻倍;-下午小风娇好,愿你青春不老。早安 _0早上好,愿我的问候早上好,别怕赚钱难,别嫌工作烦,愿一个问候带给你一个新的心情,愿一个祝福带给你一个新的起点。早上空气清新,叫你事事顺心;上午阳光明媚,祝你薪水翻倍;下午小风娇好,愿你青春不老。早安
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北京:残疾人个税将减半征收 北京:残疾人个税将减半征收
从7月1日开始,凡是持区、县以上民政部门、残联有效证件或者证明的烈属、孤老人员和残疾人,所应缴纳的个人所得税将减征50%.在门头沟地税局15日举行的“政策扶持,爱心助残”活动上,北京市地税局宣布了这一消息。 北京市地税局有关负责人表示,即将出台的优惠残疾人就业税收政策,与现行的有关残疾人就业的税收优惠政策相比,在个人所得税方面发生了变化,也就是说凡是持区、县以上民政部门、残联有效证件或者证明的烈属、孤老人员和残疾人个人所取得的工资、薪金所得、劳务报酬所得、稿酬所得、特许权所得等,按纳税额减征50%的个人所得税。
怎么增加下级科目
用友软件如何增加二级明细科目?
问题模块: 总账
关键字:增加明细科目
问题版本:用友T6-企业管理软件V6.3
原因分析: 功能操作问题。
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#财税实务#请问下,外帐做凭证是不是要根据银行对账单来做?如果对应的银行流水没有发票需要入账吗? #财税实务#请问下,外帐做凭证是不是要根据银行对账单来做?如果对应的银行流水没有发票需要入账吗?[]
用银行的回单是的,没有发票的应该要入账与银行流水一致,但是在所得税汇算的时候需要调增缴纳@曹倩:那一般是根据银行流水一条条顺序做分录吗?没有这规定@学习1474678930:是按照你的经济业务进行处理,涉及银行流水的为了便于对账,建议一笔笔做分录还是要的,一般我们按照开票额去做收入,当然收入也分有票收入和无票收入
问题解答
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“营改增”后支付境外商标使用费应代扣增值税 “营改增”后支付境外商标使用费应代扣增值税 甲公司是一家位于“营改增”试点地区的药品生产企业,属于一般人。几天前,该公司与一家境外企业签订了一份商标使用权转让合同,即境外企业将商标提供给甲公司使用,在合同期内甲公司每年向其支付一定数额的商标使用费,涉及的相费由转让方承担。 现在,甲公司作为“营改增”试点企业,企业不知道支付商标使用费需要扣缴还是增值税,所以打电话向12366纳税服务热线咨询。 坐席员答复,《部、国家总局关于在上海市开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2011〕111号)附件1《交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点实施办法》(以下简称试点实施办法)规定,本办法适用于试点地区的单位和个人,以及向试点地区的单位和个人提供应税服务的境外单位和个人。试点实施办法所附的《应税服务范围注释》规定,文化创意服务,包括设计服务、商标著作权转让服务、知识产权服务、广告服务和会议展览服务。商标著作权转让服务,指转让商标、商誉和著作权的业务活动。 因此,境外企业给试点地区的甲公司提供商标使用权,属于应税服务范围,甲公司应按“现代服务业——文化创意服务——商标著作权转让服务”扣缴增值税,税率为6%,应扣缴税额=接受方支付的价款÷(1+税率)×税率。 另外,甲公司凭通用缴款书可以抵扣增值税进项税额。试点实施办定,纳税人接受境外单位或者个人提供的应税服务,从税务机关或者境内代理人取得的解缴税款的中华人民共和国税收通用缴款书上注明的增值税额,准予从销项税额中抵扣。要注意的是,纳税人凭通用缴款书抵扣进项税额的,应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的,其进项税额不得从销项税额中抵扣。 坐席员提醒纳税人,上述境外企业转让商标使用权收入,属于特许权使用费范畴,为法第三条第三项规定的所得,所以支付人甲公司在扣缴增值税的同时要扣缴企业所得税,在计算缴纳企业所得税时,应以不含增值税的收入全额作为应纳税所得额。为此,甲公司应将合同价款换算成不含增值税价格计算应扣缴的所得税。
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T3标准版,在打开“系统管理”的时候提示如图错误,请各位老师帮忙解决一下。
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