房地产开发成本前期估算项目全解(2)

　二、税金估算

　　（一）经营税金及附加

　　1、经营税金及附加的概念

　　经营税金及附加是指房地产销售、出租与自营过程中发生的税费，主要包括、城市维护建设税、教育费附加（即为通常所说的“两税一费”）。

　　2、具体估算

　　（1）营业税

　　对房地产而言，营业税是从房地产销售或出租收入中征收的一种税。

　　营业税税额=应纳税销售（出租）收入×税率，目前我国的营业税税率是5%。

　　（2）城市维护建设税

　　城市维护建设税，按、、营业税的实缴税额为计税依据，专门用于城市建设、维护而征收的一种税。对房地产开发企业而言，城市维护建设税的计税依据是其实际缴纳的营业税。

　　城市维护建设税的税率因纳税人所在的地区而有所差异：纳税人所在地为市区的，税率为7%，纳税人所在地为县城、镇的，税率为1%。

　　（3）教育费附加

　　教育费附加是国家为发展教育事业、筹集教育经费而征收的一种附加费，其计费依据与城市维护建设税相同。对房地产开发企业而言，教育费附加的计费依据是其实际缴纳的营业税。教育费附加的税率一般为3%。

　　（二）土地使用税

　　土地使用税是房地产开发企业在开发经营过程中占有国有土地应缴纳的一种税。计税依据是纳税人实际占有的土地面积。采用分类分级别的幅度定额税率，每平方米的年幅度税额按城市大小分四个不同档次，其中如广州这样的大城市为0.5元至10元（具体参见表）。

　　年应纳土地使用税=应税土地面积（平方米）×税率

　　（三）房产税

　　房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税。对于出租的房产，以房产租金收入为计税依据。对于非出租的房产，以房产原值一次扣除10%—30%后的余额为计税依据计算缴纳。具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。

　　房产税采用比例税率，按房产余值计征，税率为1.2%；按房产租金收入计征的，税率为12%。

　　（四）

　　企业所得税是对企业生产经营活动所得和其他所得征收的一种税。就房地产开发活动而言，企业所得税的纳税人即为房地产开发企业，所得税计算公式是：

　　所得税税额=应税所得额×税率

　　应税所得额=利润总额-允许扣除项目的金额

　　对开发企业而言，其利润总额主要是开发建设及经营期间的组收收入，其允许扣除项目为总开发成本和经营成本。房地产开发企业所得税税率一般为25%。

　　（五）土地增值税

　　1、土地增值税的概念

　　土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收益的单位和个人，就其转让房地产所得的增值额为征税对象征收的一种税。

　　2、转让房地产取得的收入

　　纳税人转让房地产取得的收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。可以是货币收入、实物收入和其他收入。但一般指货币收入。

　　3、土地增值税的扣除项目

　　计算土地增值税应纳税额，并不是直接对转让房地产所得的收入征税，而是对收入额减除国家规定的各项扣除项目金额后的余额计算征税。这个余额就是纳税人在转让房地产中获取的增值额

　　扣除项目包括：

　　（1）取得土地使用权所支付的地价款和相应的手续费。

　　（2）房地产开发成本，包括土地征用拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费等。

　　（3）房地产开发费用，包括管理费用、财务费用、销售费用。

　　但三项费用在计算土地增值税时，并不按纳税人房地产开发项目实际发生的费用进行扣除。具体扣除时，要看财务费用中的利息支出是否能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构的证明。

　　如果是，则财务费用中的利息支出允许据实扣除，但最高不能超过商业银行同期贷款利率计算的金额，而其他房地产开发费用则按照第1、2项计算金额之和的5%以内计算扣除。

　　如果否，则凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，则整个房地产开发费用按上面第1、2项计算金额之和的10%以内计算扣除。

　　（4）旧房或建筑物的评估价格

　　转让旧有房地产时，应按旧房或建筑物的评估价格计算扣除项目金额。

　　（5）与转让房地产有关的税金，包括营业税、城乡维护建设税、教育费附加、印花税等。

　　（6）部规定的其他扣除项目。对从事房地产开发的纳税人可按第1、2项之和的20%扣除。

　4、土地增值税的税率

　　土地增值税实行四级超率（额）累进税率，从30%-60%。

　　（1）增值额未超过扣除项目金额50%（包括本比例数，下同）的部分，税率为30%；

　　（2）增值额超过扣除项目金额50%，但未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；

　　（3）增值额超过扣除项目金额100%，但未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；

　　（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

　　5、土地增值税的规定

　　有以下情形之一者，免征土地增值税：

　　（1）纳税人建筑普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的。

　　（2）因国家建设需要征收的房地产。

　　综上所述，土地增值税的计算步骤

　　例6-2：某房地产开发公司出售房地产得到收入40‚000万元，其扣除项目金额为10‚000万元，试计算其应纳土地增值税的税额。

　　解：

　　（1）计算增值额为：

　　40‚000-10‚000=30‚000万元

　　（2）计算增值税与扣除金额之比：

　　30‚000÷10‚000=300%

　　增值税超过扣除项目金额200%，分别适用30%、40%、50%和60%四档税率。

　　（3）计算各档土地增值税税额：

　　a、增值额未超过扣除金额50%的部分，适用30%的税率，税额为：

　　1‚000×50%×30%=150万元

　　b、增值额超过扣除金额50%但未超过100%的部分，适用40%的税率，税额为：

　　1‚000×（100%-50%）×40%=200万元

　　c、增值额超过扣除金额100%但未超过200%的部分，适用50%的税率，税额为：

　　1‚000×（200%-100%）×50%=500万元

　　d、增值额超过扣除金额200%的部分，适用60%的税率，税额为：

　　[3‚000-（1‚000×200%）]×60%=600万元

　　（4）土地增值税总额：

　　150+200+500+600=1‚450万元

　　例6-3：某房地产开发公司建设普通标准住宅出售得到收入40‚000万元，其扣除项目金额为35‚000万元，试计算其应纳土地增值税的税额。

　　解：

　　（1）计算增值额为：

　　40‚000-35‚000=5‚000万元

　　（2）计算增值税与扣除金额之比：

　　5‚000÷35‚000=14.28%

（3）判断土地增值税适用税率：

　　增值税未超过扣除项目金额20%，故该项目免征土地增值税。

　　第四节借款还本付息的估算

　　借款还本付息的估算主要是测算借款还款期的利息和偿还借款的时间，从而观察项目的偿还能力和收益，为和项目决策提供依据。

　　一、还本付息的资金来源

　　根据国家现行财税制度的规定，归还建设投资借款的资金来源主要是项目建成后可用于借款偿还的利润、折旧费、摊销费用等；对预售或预租的项目，还款资金还可以是预售或预租收入。

　　1、利润

　　用于归还借款的利润，一般应是可供分配的利润中弥补以前年度亏损、提取了盈余公积金、公益金以及向投资者分配利润后的未分配利润。

　　2、折旧费

　　如果项目建设完毕后形成了一部分固定资产（如例6-1中的产生的价值5000万元的会所），在使用初期还无需更新，那么作为固定资产重置准备金性质的折旧基金，在被提取后暂时处于闲置状态。为了有效利用一切可能的资金来源以缩短还贷期限，可以利用部分新增折旧基金作为偿还贷款的来源之一，但以后应由未分配利润扣除归还贷款的余额垫回，以保证折旧基金从总体上不被挪用，在还清贷款后恢复其原有的经济属性。

　　3、摊销费

　　4、其他还款资金

　　5、预售或预租收入

　　二、还款方式和顺序

　　（一）国外借款的还款方式

　　按照国际惯例，债权人一般对贷款本息的偿还期限都有明确的规定。如按规定等额还本付息、等额本金偿还、BalloonPayment等方式。

　　（二）国内借款的还款方式和顺序

　　一般按照先贷先还、后贷后还，息高先还、息低后还的顺序，或按双方的贷款协议归还国内借款。

　　三、利息的计算

　　（一）借款时的利息计算

　　按照国家有关规定，在进行建设项目经济评价时，对当年发生借款的，假定借款在当年年中发生，按半年计息，其后按全年计息。每年应计利息为：

　　每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款÷2）×利率

　　例6-4某房地产开发项目，建设期为3年。在建设期第1年借款300万元，第2年借款600万元，第3年400万元，年利率为12%，试计算建设期贷款利息。

　　解：

　　建设期各年利息计算如下：

　　第1年应计利息=（0+300÷2）×12%=18万元

　　第2年应计利息=（318+600÷2）×12%=74.16万元

　　第3年应计利息=（318+600+74.16+400÷2）×12%=143.06万元

　　故建设期贷款利息总和为：18+74.16+143.06=235.22万元

　　（二）还款时的利息计算

　　1、等额偿还额本金和利息总额时

　　2、等额还本，利息照付

　　四、借款还本付息表

　　房地产投资项目的借款还本付息表提供了项目的债务状况财务信息，描述了项目开发经营过程中债务本息的分布状况，为项目经营决策和财务决策、偿债能力分析提供了重要依据。但应注意，借款还本付息表只反映固定资产资金的借款本息，而没有反应流动资金借款本息。流动资金借款还本付息一般是每年利息照付、期末一次还本。换句话说，流动资金的利息列入了财务费用，而由于其本金在项目计算期末用回收的流动资金一次偿还，所以在此没有考虑流动资金借款偿还问题。

　　针对项目还本付息表，可进行如下分析：

　　1、分析项目债务清偿能力

　　2、协助安排短期贷款

　　3、研究资金筹措方案的合理性

　　例6-5某房地产开发项目，建设期为3年。第1年借款1000万元，第2年借款2000万元，第3年3000万元。项目建设完毕后开始销售，预计每年的销售收入足以还本付息。贷款方的条件是年利率为8%，建设期结束后5年内等额还本付息。试编制该项目的借款还本付息估算表。

　　解：（1）建设期各年应计利息：

　　第1年应计利息=（0+1000÷2）×8%=40万元

　　第2年应计利息=（1040+2000÷2）×8%=163万元

　　第3年应计利息=（1040+2000+163?+3000÷2）×8%=376万元

　　第3年末借款累计：本金+利息=6000+40+163+376=6579万元

　　（2）每期还本付息：

　　A=P（A/P‚i‚n）=1648万元