企业单独签定水电转售合同可降税负
2016-5-1 0:0:0 wondial企业单独签定水电转售合同可降税负
企业单独签定水电转售合同可降税负在实际经营过程,企业为了盘活资产,经常将自己闲置的办公楼用于出租,由此产生租金收入,相应地也产生了缴税行为。为了追求利润最大化目标,企业可以通过,选择最优的出租方案,由此达到节税的目的。
例如:某企业为一般人,2011年1月份,该企业将1000平方米的办公楼出租给某公司,由于房屋出租属于应税行为,同时又涉及水电等费用的处理问题,因此在合同的签署上存在如下两种方案:
第一,双方签署一个房屋租赁合同,租金为每月每平方米160元,含水电费,每月租金共计160000元,每月供电7000度,水1500吨,电的购进价为0.45元/度,水的购进价为1.28元/吨,均取得增值税专用发票。
该企业房屋租赁行为应缴纳营业税为:160000×5%=8000(元)(其他各税忽略不计)。
而该企业提供给公司的水电费,由于是用于非应税项目的购进货物,其进项税额不得从销项税额中抵扣。因此,对该企业购进的水电进项税金应作相应的转出,即相当于缴纳增值税:
7000×0.45×17%+1500×1.28×13%=785.4(元)。该企业最终应负担营业税和增值税合计:8000+785.4=8785.4(元)。
第二,该企业与公司分别签订转售水电合同、房屋租赁合同,分别核算水电收入、房屋租金收入,并分别作单独的帐务处理。转售水电的价格参照同期市场上:转售价格确定为:水每吨1.78元,电每度0.68元。房屋租赁价格折算为每月每平方米152.57元,当月取得租金收入152570元,水费收入2670元,电费收入4760元。
则该企业的房屋租赁与转售水电属相互独立且能分别准确核算的两项经营行为,应分别缴纳营业税:152570×5%=7628.5(元)。
增值税:(2670×13%+4760×17%)-785.4=370.9(元)。
该企业最终应负担营业税和增值税合计:7628.5+370.9=7999.4(元)。
两种方案税负相差:8785.4-7999.4=786(元)。
第二个方案优于第一个方案,最终企业选择了第二个方案。
从以上分析可以看出,两个方案差异在于对转售水电这—经营行为的处理方式不同。第一个方案,双方只签订一个房屋租赁合同,把销售水电视同营业税的混合销售,一并征收营业税,而相应的水电费进项税额又不得扣除;而第二个方案,双方分别签订房屋租赁合同、转售水电合同,并分别核算租赁收入、水电费收入,这样水电费收入就应缴纳增值税,进项税额可以抵扣,从而减轻了企业税收负担,获得正当的税收利益。
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房产公司自建部分工程是否交纳建筑业营业税 房产公司自建部分工程是否交纳建筑业营业税
【问题】
房产公司不具备建筑业资质,但在进行房产开发时,自行实施了部分工程建设,比如平整场地。那么,房产公司需要交纳建筑业么?如何计算(是否按成本×[1+成本利润率]÷[1-营业税率],若是,成本利润率是多少)?义务发生时间是什么时候?
【解答】
房地产不同转让方式的纳税筹划上 房地产不同转让方式的纳税筹划上 企业转让房地产的过程中,涉及到、城市维护建设税(以下简称城建税)等多个税种,负担较重。为此企业可以考虑采用入股、企业合并等方式转让房地产,从而达到延期、降低税收负担的目的。 一、以投资入股方式转让房地产 (一)以投资入股方式转让房地产的处理 1.营业税。根据财税[2002]191号文《部 国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》的规定,以不动产、无形资产投资入股,参与接受投资方的利润分配,共同承担投资风险的行为不征收营业税。在投资后转让其股权的也不征收营业税。而企业销售不动产、转让无形资产则需要缴纳营业税。 2.土地。根据财税字[1995]48号文《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》和财税[2006]21号文《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》的规定:对于以房地产进行投资、联营的,投资、联营的一方以房地产作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中时,暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税。而对于以房地产作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,均不适用暂免征收土地增值税的规定。 3.房产税。对于投资联营的房产,在计征房产税时应区别对待:对于以房产投资联蕾,投资者参与投资利润分红、共担风险的,按房产余值作为计税依据,由被投资方缴纳房产税;对于以房产投资,收取固定收入,不承担联营风险的,实际上是以联营名义取得房产租金,应由投资方按租金收入计征房产税。 4.。一般情况下,应分解为以公允价值转让相关非货币性资产、按非货币性资产公允价值进行投资两项业务。 下面以实际案例分析投资和销售方式对企业税负的影响。 案例1:华美晨装集团在北京郊区有一家全资子公司丽人公司,该公司占地面积比较大,土地为出让方式获得,共计支付地价款800万元,厂房连同土地的账面价值为1200万元。华泰公司想在此地建设一个大型商场,为此找到丽人公司洽谈收购此地块,出价9000万元。该地块上厂房的评估价格为320万元。 如果丽人公司将厂房连同土地销售给华泰公司,按照规定,单位和个人销售或转让其购置、抵债所得的不动产或受让的土地使用权,以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价或抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额计征营业税,故丽人公司需要缴纳营业税410万元(9000-800)×5%],城建税和教育费附加41万元[410×(7%+3%)],印花税4.5万元(9000×0.5‰),土地增值税3903.28万元(增值额7425.5×60%-扣除项目金额1575.5×35%),企业所得税860.31万元[(9000-1200-41-4.5-3903.28)×25%],纳税合计为5219.09万元,丽人公司转让房地产的净收益为2580.91万元。华泰公司需要缴纳契税270万元(9000×3%),印花税4.5万元(9000×0.5‰)。而如果丽人公司以投资入股的方式将房地产转移到华泰公司,之后再以9000万元的价格转让股权的话,其税收负担可以大幅度降低。 1.丽人公司应该缴纳的税收。丽人公司以房地产进行投资入股,不征收营业税,也无需缴纳城建税和教育费附加;由于投资方与被投资方都未从事房地产开发,因此该项投资行为暂免征收土地增值税。 股权转让应缴纳印花税=9000×0.5‰=4.5(万元)投资及股权转让行为应纳企业所得税=(9000-1200-4.5)×25%=1948.88(万元)节税总额=5219.09-(4.5+1948.88)=3265.71(万元)。 2.华泰公司应该缴纳的税收。 契税=9000×3%=270(万元) 股权转让印花税4.5万元。 从方案设计看,股权转让方式下,华泰公司的税收负担没有变化,而丽人公司可以节约3265.71万元的税金支出。 (二)以房地产投资入股过程中需要注意的问题1.投资合同的签订。在税务处理中,严格界定了“投资”的含义——投资是指参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为。也就是说要想享受不征收营业税、暂免征收土地增值税的税收待遇,投资各方必须共同承担投资风险;如果投资方未承担投资风险,而是分取固定的股息、红利,则要按照出租房地产征收营业税,无法达到上述节税效果。 2.操作时间间隔。企业要想达到上进节税效果,必须注意以房地产投资入股的时间与转让股权的时间间隔问题,两者时间间隔最好在一年以上,否则税务机关可能会以实质课税原则为由,对上述行为征税。 3.注意《公司法》中对不同投资方式的比例限制。《公司法》规定,全体股东的货币出资金额不得低于有限责任公司注册资本的30%。换言之,非货币资产投资入股的比例最高不得超过70%,如果在投资过程中没有达到上述要求,就会给方案的执行带来不必要的麻烦。 4.正确认识和处理纳税筹划对不同税种的影响。从上面的筹划方案可以看出,投资入股方式可以获得营业税、城建税、教育费附加和土地增值税的,但是由于上述税种的税收负担减少,企业的利润增加,相应增加了企业所得税的税收负担,企业应综合考虑这一影响,并及时缴纳企业所得税。 5.加强双方的沟通和合作,实现双赢的目标。上述方案中,丽人公司通过筹划可以获得明显的节税效果。但是对华泰公司而言,该方案并没有降低其税负,反而会增加华泰公司潜在的税负——今后华泰公司转让其以投资入股方式获得的房地产时,需要金额缴纳营业税,即选择投资入股方武将使华泰公司的潜在税收负担增加450万元(9000×5%)。因此丽人公司在进行时,需要加强和华泰公司的沟通,在投资入股及股权转让价格方面做出适当的让步,以此获得华泰公司的支持和配合,从而达到双赢的目的。