不转移权属的“楼花”买卖的税务处理及案例分析 不转移权属的“楼花”买卖的税务处理及案例分析 “楼花”一词最早源自香港，是指尚未竣工的商品房在施工阶段（完工25% 以上）就推向市场销售。预售商品房也称楼花、期楼。如果把开发公司已建成的房屋看成建设完成后的果实，那么开发公司正在建设而未完成的建筑物则可看做这一果实的花。由此进一步引申出买“楼花”、卖“楼花”、炒“楼花”等。一般称卖“楼花”为预售房屋，买“楼花”为预购房屋。对于房地产企业发生不转权属的“楼花”买卖行为,应该如何进行处理呢?是否应该缴纳、土地和呢? 　　一般来讲，企业转让土地使用权、销售不动产应当办理权属转移，并计算缴纳营业税、土地增值税和企业所得税。而不转权属的“楼花”买卖到底要不要缴纳营业税、土地增值税和企业所得税呢？《部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）第二条第(七)项规定:“单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税：1、转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。2、转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其它建设项目。 　　另外，根据《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有收问题的批复》（国税函[2007]645号）规定，土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关。 　　基于以上政策规定，不转权属的“楼花”买卖应该依法缴纳营业税、土地增值税、企业所得税和契税等相关税收。 　　案例分析： 　　A房地产开发企业2010年在资金紧张的情况下，把已规划好的10000平方米未建楼盘项目以2000元/平方米整体转让给B建筑施工企业，B企业买后自行施工承建并销售，建造成本为1000元/平方米，竣工后以4000元/平方米的市场均价售出。售价高低与A房地产开发企业无关。该楼盘由于项目立项及土地使用权属归属于A房地产开发企业，所以B企业与客户签约还是以A房地产开发企业的名义签订，对于A、B企业“楼花”转让的各个环节，双方应当如何进行处理？ 　　分析： 　　（1）A房地产企业销售“楼花”不转移权属的涉税分析 　　由于A房地产企业与B建筑施工企业间并未办理权属转移，根据《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函[2007]645号）的规定，A房地产企业应当以2000元/平方米计算“转让土地使用权”的计税收入，缴纳营业税、土地增值税和企业所得税。 　　（2）B建筑施工企业开发并销售“楼花”的涉税分析 　　按照国税函[2007]645号文件的规定，既然B企业购置了项目土地使用权，开发房地产进行销售，应当是按照“销售不动产”计算纳税。财税[2003]16号文件第三条第二十项规定：“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。由于本案例，B建筑施工企业为购置土地使用权而继续开发并销售，所以不能依据上述差额纳税规定计算，而应以4000元/平方米的价格计算“销售不动产”相关营业税、土地增值税和企业所得税。同时，B企业承受土地使用权，应当以同样价格计算缴纳契税。 　　《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（中华人民共和国财政部国家税务总局令第52号）第五条第（二）项规定：“单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为视同发生应税行为。所谓的“自建行为”，一般是指是企事业单位内部的建筑安装队伍为本企事业单位提供建筑业劳务的行为。基于此规定，B建筑施工企业“销售不动产”的同时应当计算缴纳“建筑业”自建行为的营业税。“建筑业”营业额依据下列顺序确定：（1）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（2）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（3）按下列公式核定：营业额＝营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）。 　　(3)税收法律风险:重复纳税 　　由于本案例中,B建筑施工企业没有房地产开发资质，也不能自主销售，只能以A企业名义销售房地产,实质相当于购置A企业土地使用权后，建成房屋并销售给A企业，A企业对外另行销售。只不过B企业销售给A企业的房屋与A企业对外销售的价格均为4000元/平方米，A企业也要按照“销售不动产”缴纳营业税、土地增值税和企业所得税。由于A企业无法取得B企业的销售凭证，存在无法按照财税[2003]16号文件第三条第二十项规定进行差额纳税的风险。 　　另外，根据《房地产开发企业资质管理规定》规定，企业未取得资质证书从事房地产开发经营的，由县级以上地方人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由房地产开发主管部门提请工商行政管理部门吊销营业执照。任何单位和个人不得涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书。否则，由原资质审批部门公告资质证书作废，收回证书，并可处以1万元以上3万元以下的罚款。因此,没有房地产开发资质的B企业,进行开发建设房地产的同时,以房地产A企业的名义进行对外销售房屋,违反了《房地产开发企业资质管理规定》的有关管理规定，对于A、B企业来说存在一定的法律风险。 　　(4)税收法律风险对策 　　一方面,房地产企业A与建筑施工企业B以合同单价2000元/平方米签订建筑施工合同，B企业实际投入1000元/平方米，建成后,A企业以4000元/平方米的价格对外销售,则B企业利润额不变，A企业仍然可以获得2000元/平方米的收益;另一方面,B企业向A房地产企业提供资金使用权,与A房地产企业共同开发房地产，并按独立交易原则收取开发产品销售后的税后利润，根据《中华人民共和国企业所得税法》的规定，B企业从A房地产企业分回的股息和利润是免企业所得税的。

劳保费支出如何进行涉税抵扣处理 劳保费支出如何进行涉税抵扣处理

　　企业发生的劳动保护费支出能否在前扣除，购买劳保用品的进项税额能否抵扣，发放给员工的劳保用品是否需要代扣代缴。这几个方面的问题，一直是企业所得税汇算清缴时容易出错的地方，笔者对此分析如下。

　　劳保费支出可税前扣除

　　《企业所得实施条例》第四十八条规定，企业发生合理的劳动保护支出准予扣除。《国家总局关于企业所得税若干问题的公告》（国家总局公告2011年第34号）第二条关于企业员工服饰费用支出扣除问题规定，企业根据其工作性质和特点，由企业统一制作并要求员工工作时统一着装所发生的工作服饰费用，可以作为企业合理的支出给予税前扣除。

你好，我的电脑因为有xp系统换成win7 我的所有资料都没有了。我想手动拷贝一下以前的文件。我就在别的电脑（xp系统）上装了用友软件。然后恢复以前的数据。但是在这台电脑上插上加密狗不管用，而且显示没有驱动程序，这是怎么回事？ 你好，我的电脑因为有xp系统换成win7 我的所有资料都没有了。我想手动拷贝一下以前的文件。我就在别的电脑（xp系统）上装了用友软件。然后恢复以前的数据。但是在这台电脑上插上加密狗不管用，而且显示没有驱动程序，这是怎么回事？[]

您打开设备管理器，将人体输入学设备 和 通用串行总线控制器 和智能卡阅读器 前的+点开，将加密狗插拔看下里面内容是否会相应减少和增加，若是无变化，换个USB接口看下，还不行，则换电脑测试下。均无反应，则是加密狗损坏，需要您联系代理商，将加密狗邮寄回总部进行检测维修。
@服务社区李珊:那个设备后面有问号 怎么解决呢？
@李辉EZb:您下载服务社区，产品更新，右上角点击加密锁，下载安装精锐系列加密锁驱动安装就可以了
非常感谢
@李辉EZb:不客气的，祝您工作愉快！[/微笑]

新建的账套，财务费用科目没有使用，想增加财务费用二级科目，提示如图所示，怎么解决？ 新建的账套，财务费用科目没有使用，想增加财务费用二级科目，提示如图所示，怎么解决？

重新登录T3，点击基础设置--财务--会计科目，点击增加，输入编码进行增加科目；不要进入总账模块，要求账套主管操作
你定义了月末转账的期间定义也会出现这个，如果你确定没有用过你可以按是，再点下一步，按是

做分量盘点单时，提示不在有效的可使用状态是为什么？ 做分量盘点单时，提示不在有效的可使用状态是为什么？[]

业务单据，盘点业务，盘点管理中心，看下该抄库单的状态是否是可用的？
@服务社区李珊:是可用的
@马中华JF3:那只能将这张盘点单和抄库单都删除之后重新操作盘点

1.所有的单据字体设置没有常用的字体比如：Arial narrow-2.模板设置页边距到处后与表格里页边距不同-3.导出发票invoice显示章，打印第一张有，其他的没有 1.所有的单据字体设置没有常用的字体比如：Arial narrow2.模板设置页边距到处后与表格里页边距不同3.导出发票invoice显示章，打印第一张有，其他的没有[]

1、2第一、二个问题需要到支持网站提交一个需求问题，我们转研发处理；
3、导出是什么发票，发出什么格式？

请问大家 月销售额或营业额不超过10万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过30万元）的缴纳义务人免征教育费和水利基金，会计分录是不是不用写？ 请问大家 月销售额或营业额不超过10万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过30万元）的缴纳义务人免征教育费和水利基金，会计分录是不是不用写？[]

由于不影响损益，可以不写。
好，谢谢

小规模纳税人代开专用发票已经缴纳了增值税但季度没有达到玖万的销售额需要季度缴纳附加税吗 小规模纳税人代开专用发票已经缴纳了增值税但季度没有达到玖万的销售额需要季度缴纳附加税吗[]

需要 缴纳 因为附加税的计税基础是你实际缴纳的增值税
不过现在有优惠政策月收入不超过10万不用缴纳教育费附加和地方教育附加
这个需要的，代开专用发票是需要缴纳的，但是如果你月度不超过10万元的话，是不用缴纳的，
谢谢大家

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用友反记账快捷键

【用友软件U8/T6/T3反结账反记账方法】U8/T6/T3如何取消结账、取消记账(限于篇幅，此处仅以T3为例，U8/T6步骤相同)；

一、反结账步骤：

①点击总账下面的期末，选择“结账”

商场促销手段的税收筹划 商场促销手段的税收筹划

例：某商场是增值税一般纳税人，商品销售利润率为40％，也就是说，每销售100元商品，其成本为60元，商场购货均取得增值税专用发票。该商场为促销拟采用以下三种方式：一是商品以七折销售；二是“满百送三十”，即购物满100元者赠送价值30元的商品（所赠商品的成本为18元，均为含税价）；三是购物满100元返还30元现金。

假定消费者同样是购买一件价值1000元的商品，对于商家来说在以上三种方式下的应纳税情况及利润情况是不同的，现分别进行计算分析，借以衡量哪种方式对商家更为有利（由于城建税和教育费附加对结果影响较小，计算时不予考虑）。

商业银行重要审计领域 商业银行重要审计领域 商业银行是以经营存款、放款，办理转账结算为主要业务，以盈利为主要经营目标的金融企业。与其它金融机构相比，其明显的特点是能够吸收活期存款，创造货币。其主要特征为：经营大量货币性项目，要求建立健全严格的；从事的交易种类繁多、次数频繁、金额巨大，要求建立严密的信息系统，并广泛使用计算机信息系统及电子资金转账系统；分支机构众多、分布区域广、会计处理和控制职能分散，要求保持统一的操作规程和会计信息系统；存在大量不涉及资金流动的资产负债表表外业务，要求采取控制程序进行记录和监控；高负债经营，债权人众多，与社会公众利益密切相关，受到银行监管的严格约束和政府有关部门的严格监管。 　　对报表的重点领域主要有以下几方面： 　　（一）资产质量 　　资产质量是关系到银行生死存亡的问题。资产质量的重点是贷款质量。注册会计师应依据《贷款通则》对银行贷款质量进行评价，将贷款分为正常、逾期、呆滞和呆账，后三项合计为银行不良贷款。注册会计师应特别关注银行的贷款管理内控系统是否健全可信，采取分析性测试与实质性测试相结合的方法评价银行资产质量，对大额贷款和不良贷款进行函证，并要求银行管理当局提供银行监管当局的检查报告，参考银行监管当局对银行贷款质量评价的意见。 　　（二）关注银行各项准备金的提取，特别是呆账准备的提取 　　银行贷款发生呆账不可避免。银行的呆账应控制在同业公认的水平内，特别是要控制在银行风险承受能力之内。贷款准备金制度是防范化解风险的有效方法。银行是否足额提取呆账准备对银行的安全性、稳健性及盈利性有重大影响。银行应当根据资产的风险大小确定呆账准备的计提比例，最高为提取呆账准备资产期末余额的100%，最低为1%。注册会计师应当关注并评价呆账准备金计提的合理性与充足性。 　　（三）关注贷款业务 　　银行资产业务中尤其要关注不良贷款问题，看贷款的流动性、集中度，关注贷款呆账预备金的计提与核销等。注册会计师在贷款业务方面应重点检查：一是企业在一定时期内异常增加的贷款，二是关联企业相互担保的贷款，三是贷款用途失去监控的贷款，四是贷款资料中有虚假成分和抵押担保手续不完备的贷款，五是超出偿还能力的个人贷款。 　　（四）注意银行负债的合规性 　　银行债务大部分是社会负债，其中最主要的项目是存款，其次是对外借款、拆入代理行和联行往来款项。根据银行负债构成的特点，注册会计师应对银行负债变量的金额进行分析性测试，判断银行支付存款能力，重点关注吸收存款及的渠道是否正常，有无非法融资、非法拆借等。 　　（五）重视银行收入的确认 　　银行收入对利润真实性有很大的影响。银行股东、管理当局、社会公众及监管当局都非常重视银行的盈利状况。银行收入的确认应执行《金融保险企业财务制度》等规定。注册会计师应根据银行的内控可信度，运用职业判断，谨慎地确认银行的收入。可以根据银行贷款平均余额、利率档次和短期贷款、中长期贷款的比重测算大致的收入，进行分析性复核；通过抽查贷款大户和不良贷款的利息计算验证银行贷款利息收入的合规性；测试银行计算机系统对利息计算的准确性；特别关注银行有无继续提取不应当计提的利息收入。 　　（六）关注银行表外业务及关联事项 　　银行表外业务可以简单分为传统和创新两大类。大量的表外业务核算是银行区别于一般企业的重要特征。我国银行的分支行表外业务大部分是传统业务，总行可能存在大量创新业务，海外分支行可能存在比较多金融创新业务。银行表外业务的审计可以通过检查银行与上下级行及代理行往来的账项、函电和合约，发现线索，揭示银行漏报或不报表外业务的问题。国际上，注册会计师会在审计报告账项附注中说明银行表外风险，银行或有负债，未履行的财务合约，资本及租约承担等情况，并在审计报告后附送“未经审核的补充资料”，其中包括：资本充足率及流动性比率；分项资料，如银行资产的分布，营业地区、零售或批发业务主要范围；贷款分类；不良贷款情况；风险管理措施等。 　　注册会计师审计团队所考虑的主要审计风险及相应的审计策略如下表所示：

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