商铺住宅分别备案可以争取延期纳税
2016-5-13 0:0:0 用友T1小编商铺住宅分别备案可以争取延期纳税
商铺住宅分别备案可以争取延期纳税房地产开发项目中，经常存在一幢建筑物下面几层是商铺、上面若干层是住宅的情形。在和土地的处理上，如果企业成本对象选择恰当，会达到合理的效果，甚至达到合理、合法节税的目的。本文就企业所得税产生的影响举例说明如下。
一房地产企业在某县开发商住楼项目，该楼共6层，每层10000平方米。项目立项时，下面3层为商铺，上面3层为住宅。预计商铺平均销售单价6000元/平方米，住宅平均售价3000元/平方米。预计整幢楼建筑成本132000000元（其中利息6000000元，不可加计扣除的规费6000000元），商铺精装修成本30000000元。
情形一：第一年末，销售商铺24000平方米、住宅6000平方米，第一年末未销售房源在第二年末全部销售完毕。
情形二：第一年末，销售商铺6000平方米、住宅24000平方米，第一年末未销售房源在第二年末全部销售完毕。
假设每年期间费用均为500万元，销售款项在销售实现的时点收取，金及附加为销售收入的5.6%，暂不考虑预缴土地增值税的企业所得税税前扣除及其他税收调整事项。
《国家总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第二十五条规定，计税成本指企业在开发、建造开发产品（包括固定资产，下同）过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。第二十六条规定，成本对象指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。
计税成本对象的确定原则：定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。
从上述规定可以看出，在成本对象的选择上，企业有两种方案可以选择，即以整幢建筑物作为成本对象的一般性做法和以商铺、住宅分别作为成本对象的做法，这两种方案会产生不同的企业所得税效果。
以整幢建筑物作为成本对象
第一年缴纳企业所得税计算过程如下：
①商铺收入总额：2400×6000＝144000000（元）；
②住宅收入总额：6000×3000＝18000000（元）；
③成本总额：（132000000＋30000000）÷60000×（24000＋6000）＝81000000（元）；
④销售税金及附加：（144000000＋18000000）×5.6%＝9072000（元）；
⑤期间费用：5000000元；
⑥应纳税所得额：66928000元（①＋②－③－④－⑤）；
⑦应缴纳企业所得税金额：16732000元。
第二年缴纳企业所得税计算过程如下：
①商铺收入总额：6000×6000＝36000000（元）；
②住宅收入总额：24000×3000＝72000000（元）；
③成本总额：（132000000＋30000000）÷60000×（6000＋24000）=81000000（元）；
④销售税金及附加：（36000000＋72000000）×5.6%＝6048000（元）；
⑤期间费用：5000000元；
⑥应纳税所得额：15952000元（①＋②－③－④－⑤）；
⑦应缴纳企业所得税金额：3988000元。
两年共计缴纳企业所得税：20720000元。
以商铺及住宅分别作为成本对象
第一年缴纳企业所得税计算过程如下：
①商铺收入总额：24000×6000＝144000000（元）；
②住宅收入总额：6000×3000＝18000000（元）；
③商铺成本总额：132000000÷60000×24000＋30000000÷30000×24000＝76800000（元）；
④住宅成本总额：132000000÷60000×6000＝13200000（元）；
⑤销售税金及附加：（144000000＋18000000）×5.6%＝9072000（元）；
⑥期间费用：5000000元；
⑦应纳税所得额：57928000元（①＋②－③－④－⑤－⑥）；
⑧应缴纳企业所得税金额：14482000元。
第二年缴纳企业所得税计算过程如下：
①商铺收入总额：6000×6000＝36000000（元）；
②住宅收入总额：24000×3000＝72000000（元）；
③商铺成本总额：132000000÷60000×6000＋30000000÷30000×6000＝19200000（元）；
④住宅成本总额：132000000÷60000×24000＝52800000（元）；
⑤销售税金及附加：（36000000＋72000000）×5.6%＝6048000（元）；
⑥期间费用：5000000元；
⑦应纳税所得额：24952000元（①＋②－③－④－⑤－⑥）；
⑧应缴纳企业所得税金额：6238000元。
两年共缴纳企业所得税：20720000元。
从以上计算过程中发现，两种方法产生的应缴企业所得税总金额相同，但是年度缴纳企业所得税金额不同，主要原因是备案方法不同，计税成本的归集以及销售成本的结转方面存在差异。在前期商铺销售较快的前提下，商铺和住宅分别备案，能达到延期纳税的目的。在情形二下，则会产生相反的纳税效果。因此，建议企业财税人员在做好销售及成本预测的基础上，合理备案成本对象。
如果您的问题还没有解决，可以到 T+搜索>>上找一下答案
相关阅读
- 删除常用凭证 _02016-8-15 8:45:9
- 设置工资管理所得税税率2016-5-20 0:0:0
- 设置帐户的意义及分类与结构2016-5-20 0:0:0
- 设置开户银行2016-5-20 0:0:0
- 设置成套件时选不到存货2016-5-20 0:0:0
- 设置打印模板后预览没有变化2016-5-20 0:0:0
- 设置报表关键字打印颜色2016-5-20 0:0:0
- 设置排版样式——Word 2007书籍排版完全手册22016-5-20 0:0:0
- 设置权限2016-5-20 0:0:0
- 设置的禁发规则无效2016-5-20 0:0:0
最新信息
- 请问：修改制单人后以前做账的制单人不能同步修改吗？以前做好的账的制单人姓名？
- 请问，我们缴纳的税款入库到哪里了？在哪里可以看出入哪个金库了？三方协议上能看出吗？
- 请问，我先前收到一笔货款，不知道是谁付的，借：银行存款，贷：应收账款-未知；现在确认是谁付的后，我该怎样调账
- 请问，我公司是一般纳税人，供应商开给我们的进项名字开错了，已经被我们认证了，但是客户那边作废重开了一张，重开的未认证，这种进项转出要怎么做的？直接做一张红字红冲就可以了么？
- 请问，我看她写的期限是一年，那么一年以后，现在建立的帐套还在么
- 请问，我进项一个东西含税价是62元，税负率算1.2%，进销都是17%的税钱收，卖出去我要卖多少钱才不会亏呢？有公式吗
- 请问，新版的国税季报利润表里，本期金额和上期金额怎么填，取哪个数呢，谢谢
- 请问，用友建账建筑行业行业性质选哪个？
- 请问，财务做帐时后面附的合同必须是原件吗？
- 请问：店铺转让费10万元放在什么科目核算？新店。如果要摊消，几年摊完比较合理。坐得各位高手解答。谢谢。
请问，客户委托我们开模和做认证，但是我司没有模具认证检测的经营范围，请问认证费我要怎么开票，找相关专业公司代开然后客户把钱打给我们可以吗？谢谢 请问，客户委托我们开模和做认证，但是我司没有模具认证检测的经营范围，请问认证费我要怎么开票，找相关专业公司代开然后客户把钱打给我们可以吗？谢谢[]
只要发票，资金，服务一致就可以。
营业税税收筹划――营业税的优惠政策及税务筹划 营业税税收筹划――营业税的优惠政策及税务筹划
一、营业税征税范围上的优惠
我国现行营业税征税范围主要包括9个项目：即交通运输业、建筑业、邮电通讯业、文化体育业、金融保险业、服务业、转让无形资产业、销售不动产业和娱乐业。
以上征税范围中，交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业、服务业税目征税范围的业务视为应税劳务，但加工和修理与业务不属于营业税征税范围，故称为非应税劳务；转让无形资产或销售不动产税目征税范围的业务称为应税行为。此外，立法机关、司法机关、行政机关的收费，同时具备下列条件的，也不属于营业税征税范围内：①国务院、省级人民政府或其所属财政、物价部门以正式文件允许收费，而且收费标准符合文件规定的；②所收费用由立法机关、司法机关、行政机关自己直接收取的。此外，以不动产投资入股，参与接受投资方利润的分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税。
