以成本价出售经济适用房是否应缴纳营业税?
2016-4-16 0:0:0 用友T1小编以成本价出售经济适用房是否应缴纳营业税?
以成本价出售经济适用房是否应缴纳营业税?我县房管局所属某事业单位,1999年动工兴建两栋经济适用房。该经济适用房以成本价向居民出售,包括征地和拆迁补偿费、勘察设计费和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息和税金等费用。
请问:
1.经济适用房、商品房和房改房有何区别?
2.根据财税字[1999]210号文《财政部国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》(以下简称《通知》)的规定,对企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房的收入,暂免征收营业税。那么,按成本价出售的经济适用房在销售环节是否应征收营业税呢?
答:经济适用房、商品房和房改房三者是有区别的。所谓商品房,是指具有经营资格的房地产开发公司开发经营的住宅。它的定价通常受成本及市场的影响,开发商以周边同类物业为基础,确定一个较为符合市场的价格。
经济适用房是国家为解决中低收入家庭住房问题而建的普通住房。由于建设用地实行国家统一划拨制,经济适用房享受免征土地出让金等各种优惠措施,使得建设成本明显低于商品房。经济适用房实行政府指导价,价格主要以建设成本加3%的政府限定的利润为基础,因此,它的价格低于同类商品房的价格。
通常,一份完整的房屋产权,产权人应拥有房屋占有权、房屋处分权、房屋使用权及房屋收益权4种权利。经济适用房的产权人只拥有前3种权利,房主如将房屋上市交易,必须补交土地出让金及各种税费才可上市。由于商品房是完全产权则没有此项限制,但须交各种税金及费用。
房改房指企业、行政事业单位按一定的优惠政策出售给职工的公有住房。因所在地区及个人情况不同,房改房的价格也有所不同,但总的来说,它大大低于商品房的价格,也低于经济适用房的价格。《通知》规定的“为了支持住房制度的改革,对企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房的收入,暂免征收营业税”,指的就是房改房,即单位按房改成本价、标准价向职工出售公有住房的,可暂免缴纳营业税。单位出售经济适用住房,根据《中华人民共和国营业税暂行条例》的规定,应按销售不动产缴纳营业税。
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营改增试点地区的账务处理及案例精解 营改增试点地区的账务处理及案例精解 根据财税〔2012〕71号文件的规定,北京市应当于2012年9月1日完成新旧税制转换。江苏省、安徽省应当于2012年10月1日完成新旧税制转换。福建省、广东省应当于2012年11月1日完成新旧税制转换。天津市、浙江省、湖北省应当于2012年12月1日完成新旧税制转换。这些试点地区的“营改增”企业应如何进行处理?根据《部关于印发〈改征试点有关企业会计处理规定〉的通知》(财会[2012]13号)的规定,对试点地区一般人和小规模纳税人的会计处理按照以下规定进行处理。 (一)试点纳税人差额征税的账务处理 1、一般纳税人差额征税的会计处理 根据财会[2012]13号文件的规定,一般纳税人提供应税服务,试点期间按照营业税改征增值税有关规定,允许从销售额中扣除其支付给非试点纳税人价款的,应在“应交税费——应交增值税”科目下增设“营改增抵减的销项税额”专栏,用于记录该企业因按规定扣减销售额而减少的销项税额;企业接受应税服务时,按规定允许扣减销售额而减少的销项税额,借记“应交税费——应交增值税(营改增抵减的销项税额)”科目,按实际支付或应付的金额与上述增值税额的差额,借记“主营业务成本”等科目,按实际支付或应付的金额,贷记“银行存款”、“应付账款”等科目。 对于期末一次性进行账务处理的企业,期末,按规定当期允许扣减销售额而减少的销项税额,借记“应交税费——应交增值税(营改增抵减的销项税额)”科目,贷记“主营业务成本”等科目 案例1: 北京市甲运输公司是增值税一般纳税人,2012年9月取得全部收入200万元,其中,国内客运收入185万元,支付非试点联运企业运费50万元并取得交通运输业专用发票,销售货物取得支票12万元,运送该批货物取得运输收入3万元。假设该企业本月无进项税额,期初无留抵税额(单位:万元)。请分析甲运输公司应如何账务处理? 分析: 由于客运收入属于交通运输业,属于营业税改征增值税的应税服务,适用的增值税率为11%,销售货物属于增值税应税货物,税率为17%.因此,甲运输公司销售额为(185+3-50)÷(1+11%)+12÷(1+17%)=134.85(万元)。 甲运输公司应交增值税额为(185+3-50)÷(1+11%)×11%+12÷(1+17%)×17%=15.42(万元)。 试点纳税人接受非试点营业税纳税人联运业务,销售额要按差额计算。根据《交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点有关事项的规定》规定,试点纳税人提供应税服务的销售额,按照国家有关营业税政策规定差额征收营业税的,允许其以取得的全部价款和价外费用,扣除支付给非试点纳税人(指试点地区不按照试点实施办法缴纳增值税的纳税人和非试点地区的纳税人)价款后的余额为销售额。 甲运输公司取得收入的会计处理: 借:银行存款 200 贷:主营业务收入 179.63 应交税费——应交增值税(销项税额) 20.37[(185+3)÷(1+11%)×11%+12÷(1+17%)×17%] 支付联运企业运费: 借:主营业务成本 45.05 应交税费——应交增值税(营改增抵减的销项税额) 4.95[50÷(1+11%)×11%] 贷:银行存款 50 假设本案例中的增值税一般纳税人甲运输公司支付试点联运企业(小规模纳税人)运费50万元并取得交通运输业专用发票,其他条件不变。则根据《交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点有关事项的规定》的规定,试点纳税人接受试点纳税人中的小规模纳税人提供的交通运输业服务,按照取得的增值税专用发票上注明的价税合计金额和7%的扣除率计算进项税额。 甲运输公司销项税额为(185+3)÷(1+11%)×11%+12÷(1+17%)×17%=20.37(万元)。 甲运输公司可抵扣进项税额为50×7%=3.5(万元)。 借:银行存款 200 贷:主营业务收入 179.63 应交税费——应交增值税(销项税额) 20.37 支付联运小规模纳税人企业运费: 借:主营业务成本 46.5 应交税费——应交增值税(进项税额) 3.5 贷:银行存款 50 假设支付试点联运企业(一般纳税人)运费价税合计50万元并取得增值税专用发票,其他条件不变。则甲运输公司可抵扣进项税额:50÷(1+11%)×11%=4.95(万元)。 甲运输公司提供服务取得收入的会计处理: 借:银行存款 200 贷:主营业务收入 179.63 应交税费——应交增值税(销项税额) 20.37 支付联运一般纳税人企业运费: 借:主营业务成本 45.05 应交税费——应交增值税(进项税额) 4.95 贷:银行存款 50 2、小规模纳税人差额征税的会计处理 根据财会[2012]13号文件规定,小规模纳税人提供应税服务,试点期间按照营业税改征增值税有关规定,允许从销售额中扣除其支付给非试点纳税人价款的,按规定扣减销售额而减少的应交增值税,应直接冲减“应交税费——应交增值税”科目。企业接受应税服务时,按规定允许扣减销售额而减少的应交增值税,借记“应交税费——应交增值税”科目,按实际支付或应付的金额与上述增值税额的差额,借记“主营业务成本”等科目,按实际支付或应付的金额,贷记“银行存款”、“应付账款”等科目。对于期末一次性进行账务处理的企业,期末,按规定当期允许扣减销售额而减少的应交增值税,借记“应交税费——应交增值税”科目,贷记“主营业务成本”等科目。 案例2: 北京市甲运输公司是小规模纳税人,2012年9月取得全部收入200万元,其中,国内客运收入185万元,支付非试点联运企业运费50万元并取得交通运输业专用发票,销售货物取得支票12万元,运送该批货物取得运输收入3万元。假设该企业本月无进项税额,期初无留抵税额(单位:万元)。请分析甲运输公司应如何账务处理? 分析: 因为增值税应税货物和应税劳务小规模纳税人征收率均为3%,所以甲运输公司应交增值税额为(185+3-50)÷(1+3%)×3%+12÷(1+3%)×3%=4.37(万元)。 对于小规模增值税纳税人增值税的核算,一般只设“应交税费——应交增值税”科目,对于按规定扣减销售额而减少的销项税额,不再单独设立科目。 甲运输公司提供服务取得收入会计处理为: 借:银行存款 200 贷:主营业务收入 194.17 应交税费——应交增值税 5.83[(185+3)÷(1+3%)×3%+12÷(1+3%)×3%] 支付联运企业运费: 借:主营业务成本 48.54 应交税费——应交增值税 1.46[50÷(1+3%)×3%] 贷:银行存款 50 假设本案例中的小规模纳税人北京市甲运输公司支付试点联运企业运费50万元并取得交通运输业专用发票,其他条件不变。则甲运输公司应账务处理分析如下: 分析: 根据《交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点有关事项的规定》规定,试点纳税人中的小规模纳税人提供交通运输业服务和国际货物运输代理服务,按照国家有关营业税政策规定差额征收营业税的,其支付给试点纳税人的价款,也允许从其取得的全部价款和价外费用中扣除。因为增值税应税货物和应税劳务小规模纳税人征收率均为3%,所以甲运输公司应交增值税额为(185+3-50)÷(1+3%)×3%+12÷(1+3%)×3%=4.37(万元)。 对于小规模增值税纳税人增值税的核算,一般只设“应交税费——应交增值税”科目,对于按规定扣减销售额而减少的销项税额,不再单独设立科目。 甲运输公司提供服务取得收入会计处理为: 借:银行存款 200 贷:主营业务收入 194.17 应交税费——应交增值税 5.83[(185+3)÷(1+3%)×3%+12÷(1+3%)×3%] 支付联运企业运费: 借:主营业务成本 48.54 应交税费——应交增值税 1.46[50÷(1+3%)×3%] 贷:银行存款 50 (二)增值税期末留抵税额的会计处理 根据财会[2012]13号文件的规定,试点地区兼有应税服务的原增值税一般纳税人,截止到开始试点当月月初的增值税留抵税额按照营业税改征增值税有关规定不得从应税服务的销项税额中抵扣的,应在“应交税费”科目下增设“增值税留抵税额”明细科目。 开始试点当月月初,企业应按不得从应税服务的销项税额中抵扣的增值税留抵税额,借记“应交税费——增值税留抵税额”科目,贷记 “应交税费——应交增值税(进项税额转出)”科目。待以后期间允许抵扣时,按允许抵扣的金额,借记 “应交税费——应交增值税(进项税额)”科目,贷记“应交税费——增值税留抵税额”科目。“应交税费——增值税留抵税额”科目期末余额应根据其流动性在资产负债表中的“其他流动资产”项目或“其他非流动资产”项目列示。 (三)取得过渡性财政扶持资金的会计处理 试点纳税人在新老税制转换期间因实际税负增加而向财税部门申请取得财政扶持资金的,期末有确凿证据表明企业能够符合财政扶持政策规定的相关条件且预计能够收到财政扶持资金时,按应收的金额,借记“其他应收款”等科目,贷记“营业外收入”科目。待实际收到财政扶持资金时,按实际收到的金额,借记“银行存款”等科目,贷记“其他应收款”等科目。 (四)增值税税控系统专用设备和技术维护费用抵减增值税额的会计处理 1、增值税一般纳税人的会计处理 按有关规定,增值税一般纳税人初次购买增值税税控系统专用设备支付的费用以及缴纳的技术维护费允许在增值税应纳税额中全额抵减的,应在“应交税费——应交增值税”科目下增设“减款”专栏,用于记录该企业按规定抵减的增值税应纳税额。 企业购入增值税税控系统专用设备,按实际支付或应付的金额,借记“固定资产”科目,贷记“银行存款”、“应付账款”等科目。按规定抵减的增值税应纳税额,借记“应交税费——应交增值税(减免税款)”科目,贷记“递延收益”科目。按期计提折旧,借记“管理费用”等科目,贷记“累计折旧”科目;同时,借记“递延收益”科目,贷记“管理费用”等科目。 企业发生技术维护费,按实际支付或应付的金额,借记“管理费用”等科目,贷记“银行存款”等科目。按规定抵减的增值税应纳税额,借记“应交税费——应交增值税(减免税款)”科目,贷记“管理费用”等科目。 2、小规模纳税人的会计处理 按税法有关规定,小规模纳税人初次购买增值税税控系统专用设备支付的费用以及缴纳的技术维护费允许在增值税应纳税额中全额抵减的,按规定抵减的增值税应纳税额应直接冲减“应交税费——应交增值税”科目。 企业购入增值税税控系统专用设备,按实际支付或应付的金额,借记“固定资产”科目,贷记“银行存款”、“应付账款”等科目。按规定抵减的增值税应纳税额,借记“应交税费——应交增值税”科目,贷记“递延收益”科目。按期计提折旧,借记“管理费用”等科目,贷记“累计折旧”科目;同时,借记“递延收益”科目,贷记“管理费用”等科目。 企业发生技术维护费,按实际支付或应付的金额,借记“管理费用”等科目,贷记“银行存款”等科目。按规定抵减的增值税应纳税额,借记“应交税费——应交增值税”科目,贷记“管理费用”等科目。 “应交税费——应交增值税”科目期末如为借方余额,应根据其流动性在资产负债表中的“其他流动资产”项目或“其他非流动资产”项目列示;如为贷方余额,应在资产负债表中的“应交税费”项目列示。
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