商品房销售的会计和税务处理
2016-5-13 0:0:0 用友T1小编商品房销售的会计和税务处理
商品房销售的会计和税务处理对于一般产品，生产企业需要在产品完工后才能进行销售，而房地产企业在商品房竣工验收前后均可以签订销售合同。国家总局在《房地产开发经营业务处理办法》(国税发〔2009〕31号)中规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。
根据国家有关法律，房地产开发企业按规定取得房地产预售许可证后，就可以上市预售房地产。所谓房地产预售，指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或者房价款的行为。在日常生活中可以发现，不少商品房在没有正式完工、达到竣工验收交付的条件时就已销售完毕。
在商品房尚未竣工验收时，不符合上收入确认的条件，即使收到购房款，也不能确认为“主营业务收入”，而只能通过“预收账款”核算。例如，某房地产开发企业进行某项目开发，本月收到购房户购房订金3000万元(其中普通住宅2500万元、商铺500万元)。
借：银行存款 30000000
贷：预收账款 30000000
只要在没有交付商品房钥匙之前，所有收到的购房款项全部记入“预收账款”。
通常，工业产品生产企业在收到客户订金时不需要。但房地产企业从事商品房的预售所收到的预收购房款，因为符合上的收入确认条件，需要按规定纳税。
收到预收购房款，按税法规定所缴纳的相金，在交付商品房钥匙之前(一般在交完购房全款，开具了商品房销售发票，才交付商品房钥匙)，除印花税外，全部记入“应交税费”有关具体税种项目下。
承上例，假设该房地产开发企业销售商品房需要缴纳以下税款：5%的(按收取的购房款总额计算);以缴纳的营业税为基础缴纳7%的城建税、3%的教育费附加和2%的地方教育附加;按预收房款总额缴纳万分之五的印花税，同时按规定预缴土地(普通住宅2%，商铺3%，其他税收暂不考虑)。那么，该房地产开发企业在次月15日前要到主管税务机关申报缴纳相关税收，并做如下会计处理：
借：应交税费——应交营业税 1500000
应交税费——应交城市维护建设税 105000
应交税费——应交教育费附加 45000
应交税费——应交地方教育附加 30000
应交税费——应交土地增值税650000
管理费用——印花税 15000
贷：银行存款 2345000
在交付钥匙之前，所有收到的预收购房款都按上述方法进行会计处理。
建议房地产企业会计人员对销售过程中所有的购房款都通过“预收账款”来核算，达到交房条件时再从“预收账款”转入“主营业务收入”，这样便于今后分析、比较。
假设2013年5月底累计预收购房款22000万元，2013年6月交付钥匙的商品房(均为普通住宅)补收购房款950000元(这部分商品房之前有预收款6000万元)，假设交付钥匙的这部分商品房面积为12190平方米，单位售价5000元。
借：银行存款 950000
贷：预收账款 950000
借：预收账款 60950000
贷：主营业务收入 60950000。
预收房款纳税时会计处理同上。
假设整个项目从预售到交房过程，相关税率没有发生变化。
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