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2017-7-13 0:0:0 用友T1小编

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营改增对房地产行业带来的挑战及应对措施

营改增对房地产行业带来的挑战及应对措施 营改增对房地产行业带来的挑战及应对措施 传言日久的房地产行业改即将变成现实。操作的好,房企税率会下降,操作不好,税率则可能上升5% 乃至更多。一升一降,市场洗牌,“营改增”或将成为一些房企衰败的开始。谁能胜出?如何胜出?请看下文。   日前,北京营改增小组成员、GTS(高顿峰会)税务专家陈志坚接受《第一财经日报》采访时说:建筑业和房地产业“营改增”实施时间最早是2015年1月1日。此外还有2015年3月底或2015年年底为最后期限的说法。   不管哪个说法为真,地产企业从现在起不专门为“营改增”做些大的调整,就真的来不及了。在房地产进入白银时代,利润日渐微薄的今天,一旦操作不好,“营改增”可能导致某些企业的税负增加5%乃至更高,某些企业可能将死于这5% 。而如果操作得好,税负还有可能下降。   一升一降,原有的竞争局面就被打破,“营改增”成为企业命运的分水岭乃至生死线。这次比拼的,是企业的管理水平、控制能力以及合作伙伴的规模和素质……一、“营改增”是减税?看上去很美!   要搞清楚“营改增”可能带来的影响,有必要讨论下增值税和营业税的本质。   增值税是对销售或者进口货物、提供加工、修理修配劳务货物以及提供应税服务的单位和个人就其实现的增值额征收的一个税种。也就是说增值税只对各个流通环节中新增的价值征收。   在具体操作中,在本环节征收时,允许“扣除”上一环节的已征税款。从本意上说,这可以解决重复征税的问题。在实际操作中,这种“扣除”是通过专用发票抵扣的形式来实现的,凭从卖家取得的代表上一环节征税额的增值税专用发票,抵扣本单位应缴纳的增值税款。   而营业税的缴纳则是“人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产,按照营业额和规定的税率计算应纳税额。应纳税额计算公式:应纳税额=营业额×税率……纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。” 也就是说,营业税是以全部营业额为征收基数的,不存在“扣除”上一环节费用的问题。   “营改增”后,到底会对房地产企业有什么影响?   之前房地产业营业税是5%、建筑业营业税是3%。营改增之后,这两个行业的增值税可能均为11%。   从绝对数字来看,税率上升了,但专家并不认为征税额一定会增加。部财科所副所长刘尚希在接受《经济参考报》采访时曾说“11%的增值税税率表面看比较高,但这是可以抵扣进项税的,而5%的营业税则是对全值缴税。在不清楚具体的抵扣范围之前,没办法判断税负上升还是下降。”   来自《中国税务报》,作者为张璇的文章这样计算:以房价为100万元、物料成本40万元来算,原先按5%缴纳营业税5万元,增值税40/(1+17%)*17%=5.81(万元),合计约10.81万元;“营改增”后,如果房地产业的增值税税率定为11%,则销项税额为100/(1+11%)*11%=9.9(万元),进项税额为40/(1+17%)*17%=5.81(万元),相抵后交税4.09万元。“很明显是有了较大的降税比例”。   但是现实中,许多房地产企业却认定自己的税负会增加。上述来自《中国税务报》的文章也指出“物料成本越低,或拿不到增税发票,那税负率就会大为上升,以物料成本占总成本10%为例,增值税的税负率可达到8.9%,远超过原先只有6.5%两税合计的税负比例。”   理论和现实之间为什么会有如此巨大的差距?房企在这次巨变中面对着怎样的挑战呢?   二、房地产企业所面临的5大挑战   第一大挑战:政策过渡阶段可能遭遇重大损失   安永税务部合伙人李雁在接受《第一财经日报》采访时称:“比如,一个房地产项目完工了,但销售还没结束,若突然实行‘营改增’,税率从5%增加到11%。企业基本完工了,基本上也没有进项税抵扣了,而且它的销售合同都出来了,价格也不能改,那这对企业影响大了。”   安永师事务所间接税合伙人梁因乐接受《经济参考报》采访时称:“一些企业在营改增之前购进房地产、营改增之后卖出,如果没有特别的过渡政策……对企业的影响会很大。”   有专家在媒体上表示,为了解决这些问题,可能需要出台过渡政策。   第二大挑战:建筑企业实际税负增加,并最终转移给开发商武汉建筑业协会副会长李士俊接受《财经国家周刊》采访时说:“如果实行11%的增值税税率,没有一家(建筑)企业可以减负,所有的企业都将大幅增加税负。” “建筑企业实行营改增千难万难,最难办的是无法获取增值税专用发票”。以湖北省一家特级建筑总承包企业为例,其2012年已缴营业税约为4亿元。营改增后,理论上可以减税近1.7亿元,但由于不少支出无法实行进项税扣除,如水泥、石沙等原料难以取得增值税发票,也就没法计入进项抵扣。算下来,这家企业实际上缴纳的增值税将达到7.6亿元,几近翻倍。   业内人士认为,建筑企业税负增加后,只能将其转移给开发商。而对于自己有建筑部门或下属建筑企业的房企来说,更是直接受损。   第三大挑战:材料、劳务费等无法获得增值税发票或发票抵扣有限,增加税负增值税的核心是要拿到“上家”的发票进行抵扣,但现实操作中许多问题根本无法处理。   《中国税务报》曾经对建筑企业可能遇到的问题做过总结,而相关问题对于房企或建筑企业而言普遍存在:   1、材料供应商及材料种类“散、杂、小”,如砖瓦、白灰、砂石、土方及零星材料基本上由个体户、杂货店、小规模纳税人供应,没有发票或者取得的发票不是增值税专用发票。   2、《财政部、国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知》(财税〔2009〕9号)规定,一般纳税人销售自产的下列货物,可选择按照简易办法依照6%征收率计算缴纳增值税:①建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料;②以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰(不含黏土实心砖、瓦);③自来水;④商品混凝土(仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土)。以上所列货物都是工程项目的主要材料,在工程造价中所占比重较大。假设企业购入以上材料都能取得正规增值税发票,可抵扣的进项税率为6%,而建筑业增值税销项税率为11%,企业购入的以上材料必将增加5%的纳税成本,从而加大企业实际税负,挤占利润空间。   3、建筑劳务费增加税负。建筑工程人工费占工程总造价的20%~30%,而劳务用工主要来源于建筑劳务公司及零散的农民工。建筑劳务公司为企业提供专业的建筑劳务,取得劳务收入按11%计征增值税销项税,却没有进项税额可抵扣,与原3%营业税率相比,增加了8%的税负。劳务公司作为微利企业,承受不了这么重的税负,劳务企业很可能将增加的税负成本都转嫁给总承包企业,人工费将会进一步提升。另外,农民工提供零星劳务产生的人工费,也没有增值税发票,势必加大企业人工费的税负。   第四大挑战:联营合作项目风险加大   《中国税务报》报道认为:目前,联营合作项目普遍存在,联营合作方大部分不是合法的正规企业,且部分合作方是自然人,没有健全的会计核算体系,工程成本核算形同虚设,采购的材料、分包工程、租赁的机械设备和设施料基本没有正式的税务发票,也没有索取发票的意识。在营业税下,以工程总造价为计税依据计征营业税,与成本费用关系不大。但在增值税下,销项税额是不含税工程造价乘以增值税率计算,进项税额是材料采购、设备租赁、工程分包等环节取得的增值税专用发票上注明的增值税额,进项税额产生于成本费用支出环节,增值税与工程造价、成本费用密不可分。如果联营合作项目在采购、租赁、分包等环节不能取得足够的增值税专用发票,那么增值税进项税额就很小,可抵扣的税款较少,缴纳的税款较多,工程实际税负有可能达到6%~11%,超过总包方的管理费率,甚至超过项目的利润率。   第五大挑战:即使有发票,在规定时间内收集齐全难度也很大许多企业的项目遍布全国,材料管理部门也不止一个,每一笔采购业务都必须获得增值税发票,对于之前没有相关制度和工作经验的财务人员来说,做好并不容易。并且按现行制度规定,进项税额要在180天内认证完毕。这个时间限制也是一种巨大的挑战。  

营业税差额征税的会计处理

营业税差额征税的会计处理 营业税差额征税的会计处理 A建筑公司承包了总价10000万元的工程,其中B建筑公司分包工程4000万元。假定工程分包事项符合差额征税条件。   方法一处理   1.总包方会计处理(单位:万元,下同)   办理施工分包结算时:   借:工程结算——施工分包 4000   贷:应付账款——B公司 4000。   支付施工分包款时:   借:应付账款——B公司  4000   贷:银行存款 4000。   注:现行政策未规定总包方的扣缴义务,如总包方扣缴了营业税,则应贷记“银行存款”3880万元,“其他应付款——代扣营业税”120万元。   办理工程总结算时:   借:应收账款——建设单位 10000   贷:主营业务收入  6000   工程结算——施工分包 4000。   计提营业税金时:   借:主营业务税金及附加  180   贷:应交税费——应交营业税 180。   2.分包方会计处理   办理施工分包结算时:   借:应收账款——A公司  4000   贷:主营业务收入  4000。   计提营业税金时:   借:主营业务税金及附加  120   贷:应交税费——应交营业税 120。   方法二会计处理   1.总包方会计处理   办理施工分包结算时:   借:工程施工——施工分包 4000   贷:应付账款——B公司 4000。   支付施工分包款时:   借:应付账款——B公司  4000   贷:银行存款 4000。   办理工程总结算时:   借:应收账款——建设单位 10000   贷:主营业务收入  10000。   计提营业税金时:   借:主营业务税金及附加  180   贷:应交税费——应交营业税 180。   注:计税依据=主营业务收入10000万元-施工分包4000万元=6000(万元)。   营业税暂行条例第五条规定,人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。但是,下列情形除外:   (一)纳税人将承揽的运输业务分给其他单位或者个人的,以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位或者个人的运输费用后的余额为营业额;   (二)纳税人从事旅游业务的,以其取得的全部价款和价外费用扣除替旅游者支付给其他单位或者个人的住宿费、餐费、交通费、旅游景点门票和支付给其他接团旅游企业的旅游费后的余额为营业额;   (三)纳税人将建筑工程分包给其他单位的,以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额;   (四)外汇、有价证券、期货等金融商品买卖业务,以卖出价减去买入价后的余额为营业额;   (五)国务院、主管部门规定的其他情形。   除条例第五条规定的差额征税外,财政部、国家税务总局先后就广告代理、勘察设计等项目实行差额征收营业税作出了系列规定。但是,关于营业税差额征税的会计处理,财政部和国家税务总局却没有作出明确的规定。目前,实行差额征收营业税的企业采用的主要方法有两种:一是将差额不纳入总收入和总成本的核算体系,二是将差额纳入总收入和总成本的核算体系。   2.分包方会计处理同方法一。   案例显示,方法一不能全面反映总包方的收入和成本,方法二与现行营业税政策规定的“营业额”有差异。在汇算清缴计算业务招待费等相关扣除项目金额时,方法二的计提基数大于方法一。   至于采用哪一种方法,笔者认为应当研究《财政部关于营业税改征试点有关企业会计处理规定的通知》(财会〔2012〕13号)中关于“试点纳税人差额征税的会计处理”规定:   1.增值税一般纳税人企业接受应税服务时,按规定允许扣减销售额而减少的销项税额,借记“应交税费——应交增值税(‘营改增’抵减的销项税额)”科目,按实际支付或应付的金额与上述增值税额的差额,借记“主营业务成本”等科目,按实际支付或应付的金额,贷记“银行存款”、“应付账款”等科目。   2.增值税小规模企业接受应税服务时,按规定允许扣减销售额而减少的应缴增值税,借记“应交税费——应交增值税”科目,按实际支付或应付的金额与上述增值税额的差额,借记“主营业务成本”等科目,按实际支付或应付的金额,贷记“银行存款”、“应付账款”等科目。   也就是说,财会〔2012〕13号文件主张,允许扣除的实行差额征税的款项,应当纳入总收入和总成本核算体系,同时核算差额征税情况。笔者认为,上述案例中总包方应作如下账务处理:   办理施工分包结算时:   借:工程结算——B公司  4000   贷:应付账款——B公司 4000。   收到分包方发票时:   借:工程施工——施工分包 4000   贷:工程结算——B公司 4000。   同时进行差额征税处理:   借:应交税费——应交营业税 120   贷:主营业务税金及附加 120。   支付施工分包款时:   借:应付账款——B公司  4000   贷:银行存款 4000。   办理工程总结算时:   借:应收账款——建设单位 10000   贷:主营业务收入10000。   计提营业税金时:   借:主营业务税金及附加  300   贷:应交税费——应交营业税 300。

使用技巧

  • 经常出现账套年度演示期限已到期,怎么办?

    经常出现账套年度演示期限已到期,怎么办?

         最近经常有用户在使用用友财务管理软件的时候提示“演示期限已到期”,如下图。特别是T3用户,T+、T6和U8用户也会出现类似问题。越是报税期越出现的频繁,越是着急越是出问题,出现这种问题, 不能做账填制会计凭证了,也出不了财务报表,很多会计都非常的着急。该怎么办呢?别着急啦,本文会详细讲解决方案。全心全意为用户排忧解难是用友天龙瑞德公司的服务宗旨。

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  • 麻烦问下,T3升级T6,是不是要先安装6.1,用工具升级,再导出帐套,安装6.5,再升级到6.5?

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    [/强]
    您好!您理解的是对的,要在T6 6.1环境下使用T3升级T6的工具,升级完成后,恢复到6.1环境,备份出6.1的数据,安装6.5,再升级到6.5

知 识 库

  • 这两个单据上的成本价怎么不一样 一张是销货单 一张是销售出库单 是同一批货物 销售出库单上单成本价是正确的 销货单上单不对

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    我怎么看到的都是一样的是583.03叻。
    [/尴尬]
    根据图2上显示的来源单据号和图1的单据编号核对,出库单不是由这张销货单生成的

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    在服务社区-更多,工具下载中下载:数据库Sa口令清除及T3注册组件工具:
    http://service.chanjet.com/main/supportgongju清除sa密码,然后再登录,不行的话,请参考服务社区-知识库中的文档进行处理:
    http://service.chanjet.com/zhi ... b45b0

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培训教程

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    还没开票的做到预收科目,那成本可以先做进去吗?

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    有收入才能结转成本的
    那成本挂哪个科目啊?
    其他应收款吗?
    @若只如初见520:要是销售的产品的话,产品本来做在库存里啊,要是人工施工的话,做在工程施工里,等有了收入在结转成本的
    成本与收入相对应,确认收入才能结转成本
    我们是人力资源公司,签了一份人事代理协议,代缴五险一金。之前收到他们的钱做了预收账款,还没给开票,现在给他们缴纳了五险一金,这些费用是入到成本吗?
    @若只如初见520:代付代缴应该走其他应收款/其他应付款
    @口袋的天空焕:那我做到其他应收款,等到开票了,有收入后,把预收的转入主营业务收入,其他应收款转入主营业务成本,,这样对吗
    @若只如初见520:代缴的五险一金你们也给开票么?
    @口袋的天空焕:开在一张发票上面,昨天还一直纠结这个问题,受累帮忙看看
    代缴的五险一金你们不是已经说到客户的款项了么,那个不应该作为你们的成本吧?
    @口袋的天空焕:我现在也纠结是做成本还是其他应收款冲了,税务局说这张发票的开票金额都要入营业额,那我支出的是不是成本
    @若只如初见520:。。。那要是代缴的五险一金都算是收入的话,那你们为客户缴纳五险一金的时候也走的是管理费用啊

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    反复执行修复工具,直到修复到没有错误为止。建议备份好之前数据,损坏严重的情况下,也有可能修复不好,无限报错。
    use ufdata_071_2015
    select * from code执行这语句时报上述错误
    @廖深根:构架损坏可能很难修复。尝试使用工具下载中的数据库修复工具,进行修复。
    然后还有个账套也是提示所选行业性质与科目不相符,经检查无误,但是进入账套还是提示不符
    @廖深根:根据您的描述,一致性错误导致的行业性质与科目不相符,您先修复成功,再来解决这个问题吧。
    修复数据库?
    @廖深根:请参考之前给您的回复。尝试使用工具下载中的数据库修复工具,进行修复。但是结构错误很难修复,工具只能修正一些简单错误。不保证工具一定管用。如果持续报错,建议您寻求专业的数据修复公司尝试修复。
    @服务社区窦佳:工具使用前,请注意备份账套。

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