不动产固定资产的后续支出税务处理
2017-3-13 0:0:0 用友T1小编不动产固定资产的后续支出税务处理
不动产固定资产的后续支出税务处理固定资产包括不动产和动产两种。其中不动产固定资产的后续支出，是指固定资产在使用过程中发生的更新改造支出、修理费用等。根据《企业第4号——固定资产》第六条和《企业会计准则第4号——固定资产》应用指南的规定，固定资产的更新改造、装修修理等后续支出，如果与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业，或该固定资产的成本能够可靠地计量，则应当计入固定资产成本。如果后续支出延长了固定资产的使用寿命，或者使产品质量实质性提高、产品成本实质性降低，则计入固定资产成本。如果有被替换的部分，应扣除其账面价值。不满足上述规定的后续支出，应当在发生时计入当期。
从上述规定可知，企业不动产固定资产的后续支出，是以资本化处理方式计入固定资产价值，还是以费用化处理方式计入当期损益，在一定程度上依赖于会计人员的主观判断。但在处理上，一方面要考虑的规定，另一方面要考虑将主观判断降到最低，以免产生方面的争议。
不动产固定资产的后续支出的处理，无外乎分两类：一类是如果计入固定资产成本，则要通过固定资产折旧的形式计入成本费用，按规定在税前扣除。一类是如果计入当期损益，则可以在发生当期直接计入成本费用在税前扣除。
原《企业所得》将固定资产的后续支出分为固定资产修理支出和固定资产改良支出。《企业所得税税前扣除办法》（国税发[2000]084号）第三十一条规定，纳税人的固定资产修理支出可在发生当期直接扣除。纳税人的固定资产改良支出，如果有关固定资产尚未提足折旧，则可增加固定资产价值。如果有关固定资产已提足折旧，则可作为递延费用，在不短于5年的期间内平均摊销。满足以下条件的固定资产修理支出属于固定资产改良支出：1.发生的修理支出达到固定资产原值20%以上；2.经过修理后有关资产的经济使用寿命延长2年以上；3.经过修理后的固定资产被用于新的或不同的用途。
固定资产修理支出可以于发生时直接在税前扣除，固定资产改良支出需要作为递延费用在不短于5年的期间内平均摊销。因此，不动产固定资产的后续支出按照同样的办法进行税务处理。新《企业所得税法》将不动产固定资产的后续支出分为不动产固定资产的改建支出、不动产固定资产的大修理支出和不动产固定资产的一般修理支出。改建支出是指改变不动产的结构和延长使用年限。大修理支出是指不符合改建支出的达到一定标准的修理支出。除上述两项支出外，其余的支出均属于不动产固定资产的一般修理支出，一般修理支出可以于发生当期作为费用在税前一次性扣除。
下面着重分析不动产固定资产的改建支出和大修理支出的税务处理。不动产固定资产的改建支出税前扣除的处理，新《企业所得税法》第十三条规定，在计算应纳税所得额时，企业发生的下列支出，作为长期待摊费用，准予税前扣除：1.已足额提取折旧的固定资产的改建支出；2.租入固定资产的改建支出；3.固定资产的大修理支出；4.其他应当作为长期待摊费用的支出。《企业所得税法实施条例》第六十八条规定，已经足额提取折旧的不动产固定资产的改建支出，按照固定资产预计尚可使用年限摊销。租入的不动产固定资产的改建支出，按照合同约定的剩余租赁期摊销。其他的不动产固定资产的改建支出，指不动产既不属于足额提取折旧也不属于租入的，其发生的改建支出延长固定资产使用年限的，应当适当延长折旧年限，并相应调整计算折旧额。不延长使用年限的，按照《实施条例》第五十八条规定，其支出要计入资产的计税基础，按调整后的计税基础计算折旧额在税前扣除。
不动产固定资产的大修理支出税前扣除的处理，如果企业不动产的后续支出，既没有延长使用年限，也没有改变房屋建筑物的结构，是不是就不需要资本化处理了呢？显然不是，首先要判断其是否属于大修理支出，如果这笔不动产固定资产的后续支出属于大修理支出，同样要进行资本化处理。《企业所得税法实施条例》第六十八条规定，固定资产的大修理支出，是指同时符合以下条件的支出：1.修理支出达到取得固定资产时计税基础的50%以上；2.修理后固定资产的使用寿命延长2年以上。固定资产大修理所发生的支出，按照固定资产尚可使用年限确定摊销期限。与原《企业所得税法》相比，新税法只是提高了修理支出的资本化比例，由占固定资产原值20%以上，提高到占固定资产计税基础的50%以上。同时，取消了“经过修理后的固定资产被用于新的或不同的用途也需要资本化”的规定。
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