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不动产入股 节税约六成

2017-3-13 0:0:0 用友T1小编

不动产入股 节税约六成

不动产入股 节税约六成

  为解决下岗失业人员的再就业问题,国家先后出台一系列的优惠政策,其中扶持力度最大的当属税收优惠政策。这些政策的出台,为企业在经营决策时提供了更为广阔的节税空间。

  有一家大型集团公司,积极参与当地政府城市基础设施建设。根据“谁投资谁收益”的原则,该公司与当地政府签订协议,取得了建设50000平方米商城用房并使用一定期限的权利。

  整个项目造价约5000万元,计划于2003年12月底竣工,2004年年初正式投入运营,建成后采用柜台租赁的经营方式。为方便商城管理,该公司提出了经营方案(以下简称原方案):与关联企业共同出资200万元新设立一商城公司,项目竣工后将工程转让给商城公司。

  商城公司前三年预计经营情况:租赁收入2000万元,折旧500万元,其他费用400万元,营业税税率5%,城建税税率7%,教育费附加3%,企业所得税税率33%。经营范围为柜台租赁、物业管理,从业人员约50名,主要工种是看护、清洁、设备保养等适合下岗失业人员的工作岗位。

  该公司财务负责人就此业务向笔者提出咨询。笔者根据该公司的实际情况,结合当前的税收优惠政策,提出了新的运作方案,新方案具有很大的节税效果。

  新方案的内容

  1.将该项目作为投资转入商城公司,此行为根据政策规定不征营业税;

  2.商城公司属于服务型企业,当年招用下岗失业人员达到职工总数30%以上,并与其签订1年以上期限劳动合同,3年内可以免征营业税、城市维护建设税、教育费附加和企业所得税。

  以上设计具有政策依据:首先,根据《营业税税目注释(试行稿)》(国税发[1993]149号)规定,以不动产投资入股,参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为,不征收营业税。

  其次,根据《关于下岗失业人员再就业有关税收政策问题的通知》(财税[2002]208号)的规定,对新办的服务型企业当年新招用下岗失业人员达到职工总数30%以上,并与其签订3年以上期限劳动合同的,经劳动和社会保障部门认定,税务机关审核,3年内免征营业税、城市维护建设税、教育费附加和企业所得税。

  另外,《国家税务总局关于进一步做好税收政策落实工作的通知》(国税发[2003]109号)规定,凡是2005年底之前符合优惠条件规定的,从事个体经营的下岗失业人员、吸纳下岗失业人员再就业的企业和国有大中型企业通过主辅分离、辅业改制所兴办的经济实体,都可享受最长期限为三年的税收优惠,直至期满为止;对符合税收优惠条件的企业,其与下岗失业人员签订劳动合同的期限由原来的3年以上期限调整为1年以上期限。

  经过论证分析,该公司采用了我的咨询方案,以工程项目作为投资于2003年11月与其关联企业共同成立了商城公司,招用了下岗失业人员20名,占职工总数的40%,目前已办妥《新办服务型企业吸纳下岗失业人员认定证明》,主管税务机关也非常支持,减免税手续正在审核之中。同时,商城制定了优惠的招租政策,招租重点是下岗职工。

  新旧方案税负对比

  按照该公司原来的经营方案,转让不动产环节应缴纳税金包括:转让不动产5000万元,缴纳营业税250万元,城建税、教育费附加25万元;商城公司三年租赁收入2000万元,应缴纳营业税100万元,城建税、教育费附加10万元,房产税按12%税率计算为240万元。2000万元租赁收入减去折旧、费用及缴纳的税款,应纳税所得额750万元,应纳企业所得税247.5万元。

  三年经营期间共缴纳税金597.5万元,商城可实现净利润502.5万元。

  按照新的方案,以不动产投资入股,不征营业税;商城公司可以在三年内免缴营业税、城市维护建设税、教育费附加和企业所得税;商城公司只须缴纳房产税240万元,少缴近60%,三年可以实现净利润860万元(2000-500-400-240)。

  另外,为进一步降低房产税的负担,我又建议该公司对柜台租赁收入进行细化。对租金中包含的水电费、电话费、煤气费等,实行单独计价,这样可以减少租金收入,从而降低房产税的负担。

  还有,该公司应及时分回商城公司减免税期间形成的可供分配的利润。根据《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》(国税发[2000]118号)规定,凡投资方企业适用的所得税税率高于被投资企业适用的所得税税率的,除国家税收法规规定的定期减税、免税优惠以外,其取得的投资所得应按规定还原为税前收益后,并入投资企业的应纳税所得额,依法补缴企业所得税。因此,该公司分回的减免税期间形成的投资所得不用补缴税款。如果该公司在股权转让或清算时才实现其投资价值,则减免税期间形成的利润要缴纳所得税。

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    有收入才能结转成本的
    那成本挂哪个科目啊?
    其他应收款吗?
    @若只如初见520:要是销售的产品的话,产品本来做在库存里啊,要是人工施工的话,做在工程施工里,等有了收入在结转成本的
    成本与收入相对应,确认收入才能结转成本
    我们是人力资源公司,签了一份人事代理协议,代缴五险一金。之前收到他们的钱做了预收账款,还没给开票,现在给他们缴纳了五险一金,这些费用是入到成本吗?
    @若只如初见520:代付代缴应该走其他应收款/其他应付款
    @口袋的天空焕:那我做到其他应收款,等到开票了,有收入后,把预收的转入主营业务收入,其他应收款转入主营业务成本,,这样对吗
    @若只如初见520:代缴的五险一金你们也给开票么?
    @口袋的天空焕:开在一张发票上面,昨天还一直纠结这个问题,受累帮忙看看
    代缴的五险一金你们不是已经说到客户的款项了么,那个不应该作为你们的成本吧?
    @口袋的天空焕:我现在也纠结是做成本还是其他应收款冲了,税务局说这张发票的开票金额都要入营业额,那我支出的是不是成本
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  • 进入总账提示所选行业性质与科目不相符,去检查表提示数据库严重损坏,修复数据提示成功,再去检测又是严重错误

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    反复执行修复工具,直到修复到没有错误为止。建议备份好之前数据,损坏严重的情况下,也有可能修复不好,无限报错。
    use ufdata_071_2015
    select * from code执行这语句时报上述错误
    @廖深根:构架损坏可能很难修复。尝试使用工具下载中的数据库修复工具,进行修复。
    然后还有个账套也是提示所选行业性质与科目不相符,经检查无误,但是进入账套还是提示不符
    @廖深根:根据您的描述,一致性错误导致的行业性质与科目不相符,您先修复成功,再来解决这个问题吧。
    修复数据库?
    @廖深根:请参考之前给您的回复。尝试使用工具下载中的数据库修复工具,进行修复。但是结构错误很难修复,工具只能修正一些简单错误。不保证工具一定管用。如果持续报错,建议您寻求专业的数据修复公司尝试修复。
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