云中飞论土地增值税

云中飞论土地增值税 前段时间，央视《每周质量报告》报道，珠海市有一家房地产企业通过股权转让归避1个多亿的土地；另外，央视《每周质量报告》报道，自2005年1月1日至2012年12月31日，这8年间全国商品房销售总额超过31.2万亿元；“2009年全国房地产行业平均毛利率为55.72%；而房地产毛利率只要达到34.63%以上都需要缴纳土地增值税。”照此测算，全国各类房地产企业应该缴纳的土地增值税超过4.6万亿元”，全国各类房地产企业应该缴纳的土地增值税超过4.6万亿元，而实际上，这8年间国家征收到的土地增值税仅为0.8万亿元。这意味着，全国房地产开发企业应缴未缴的土地增值税总额超过3.8万亿。 　　为了方便大家阅读，云中飞先把央视《每周质量报告》的几个观点列出来： 　　观点1、股权转让归要交土地增值税。 　　观点2、房地产毛利率只要达到34.63%以上都需要缴纳土地增值税。 　　观点3、全国房地产开发企业欠缴的土地增值税总额超过3.8万亿。 　　1、关于观点1：股权转让归要交土地增值税。 　　央视引用的文件是福建地税对国税函【2000】687号 　　国家总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复 　　广西壮族自治区地方税务局： 你局《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示》（桂地税报[2000]32 号）收悉。 　　鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100 ％的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。 　　云中飞需要提醒你注意的是，国税函【2000】687号是以个非常有争议的文件，很多地方都没有转发这个文件的。我们先来看一下福建地税对国税函【2000】687号的回复： 　　福建人小陈询问，国税函【2000】687号有效否（咨询时间2011年12月18日）。咨询内容为：在《国家税务总局关于公布全文失效废止、部分条款失效废止的规范性文件目录的公告》（总局公告2011年第2号）以及《国家税务总局关于公布现行有效的税收规范性文件目录的公告》（总局公告2010年第26号）两文件中都未提及《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函[2000]687号），请问国税函[2000]687号在我们福建省如何把握？ 　　福建省地方税务局在2012年1月11日回复，您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：国税函[2000]687号文件属个案批复，未抄送我省。按《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定，切实属于纯股权转让的原则上不征土地增值税。具体须根据实际运作情况由当地主管地税机关判定。上述回复仅供参考。有关具体事宜请直接向主管地税机关咨询。 　　一共有三句话： 　　第一句：国税函[2000]687号文件属个案批复，未抄送我省。请注意“未抄送我省”这句话，云中飞提醒你，这句话的意思是：我省不执行这个文件。云中飞还要提醒你的是，国税函[2000]687号既然总局未抄送福建省，那么，总局也应该没有抄送其他省，总局以前的行文习惯要么全部抄送，要么都不抄送，不可能出现其他省都抄送，唯独不抄送福建省的情况。因此，云中飞在这里大胆推测一下，可能有很多省都没有收到国税函[2000]687号，可能有很多省都不执行国税函[2000]687号文。云中飞非常确定的是青岛市是不执行的：青岛市地方税务局关于印发《房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答》的通知 　　文号:青地税函[2009]47号 十八：股东将持有的企业股权转让，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收土地增值税。 　　第二句：按《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定，切实属于纯股权转让的原则上不征土地增值税。 　　我们先来看看土地增值税暂行条例》及其实施细则是怎么规定的： 　　中华人民共和国土地增值税暂行条例国务院令[1993]第138号 　　第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。 　　云中飞提醒你，这里面并没有讲到股权转让要征土地增值税。 　　为什么有些领导觉得股权转让要征土地增值税呢？云中飞认为，这些领导混淆了税收流失与税负转移的概念。如果股权转让造成土地增值税税收流失，那肯定要征土地增值税的；但是，股权转让实质是一个税负转移的过程，即转让方股东只交所得税，把应该交的土地增值税和转移给受让方股东，并没有造成税收流失。例如，甲公司注册资金1亿，2009年花了1亿卖来一块土地，2013年，这块土地已经涨到3亿，如果甲公司以3亿的价格卖这块地给乙公司，甲公司将会交高额的、营业税、土地增值税。这时候，甲公司的股东就会进行筹划，选择将甲公司100%的股权以3亿的价格卖给乙公司，这样，甲公司的股东只交所得税，把营业税、土地增值税转移给乙公司。云中飞提醒你，乙公司虽然以3个亿价格买来甲公司100%的股权，但是，甲公司土地的成本仍然是1个亿，乙公司股权溢价收购的2个亿是没有办法进入甲公司的土地的成本的，就是说，甲公司除了股东变了，其他的都没有变，甲公司土地成本还是1个亿，甲公司的土地增值税还在，国家的税收并没有流失。另外，如果要征税，那纳税主体是谁啊？如果是甲公司的股东，但是，土地是登在甲公司名下的啊，甲公司的股东名下并没有土地啊？你怎么能对一个名下没有土地的股东征收土地增值税呢？如果对甲公司征税，但是，甲公司的土地根本没有动啊？你能征吗？所以，云中飞认为，股权转让没有必要征土地增值税，也征不了土地增值税。这么浅显的道理，云中飞希望有关领导不要再去弄牛角尖了，早点转过弯来。 　　第三句：具体须根据实际运作情况由当地主管地税机关判定。 　　啊啊，这一句没有说死，最后还是给当地主管地税机关判定权。 　　2、观点2、房地产毛利率只要达到34.63%以上都需要缴纳土地增值税。 　　对于观点2，云中飞不知道央视说房地产毛利率只要达到34.63%以上都需要缴纳土地增值税是怎么算出来的？这个比率肯定是不对的。那么，房地产企业的毛利率到底达到多少才要交土地增值税呢？ 　　云中飞在这里和大家算一下： 　　（1）非普通住宅毛利率超过27.46%就要交土地增值税。计算过程如下： 　　设：收入为X 　　成本为Y 　　营业税及附加 为5.7% 　　房地产开发费用 为10% 　　增值率N=(X-1.3Y-5.7%X)÷(1.3Y+5.7%X)令： N=(X-1.3Y-5.7%X)=0 　　即分子为0则没有增值率 　　假设X=100 　　则0=100-1.3Y-5.7%X100 　　1.3Y=100-5.7 　　Y=72.54 　　毛利=100-72.54=27.46 　　毛利率=27.46% 　　云中飞告诉你，税务局对毛利率低于27%是非常敏感的，例如苏州市局《关于进一步加强房地产开发经营业务企业所得税征管有关问题的通知》（苏州地税函〔2013〕41号）规定，企业有下列情形之一的，纳入企业所得税风险预警管理： 　　一是营业收入所得税负担率低于4.0%（经济适用房、定销房、限价房负担率低于1.5%）； 　　二是已完工开发产品的销售毛利率低于27%（经济适用房、定销房、限价房销售毛利率低于12%）。 　　对于营业收入所得税负担率或销售毛利率低于风险预警值的企业，应由企业说明销售毛利率低于风险预警值的具体理由，理由不充分或不作情况说明的，推送风险管理部门处理。 苏州地税函〔2013〕41号是一个不予公开的文件，今天，为了说明这个毛利率27%的重要性，云中飞把它公开了，云中飞在这里要跟苏州地税局说声抱歉，同时，云中飞在这里要表扬一下苏州地税局：你们对房地产企业的管理很专业，很到位。 　　（2）普通住宅要算20%的，普通住宅实际上毛利率在40%以下的项目,开发企业基本不需要缴纳土地增值税。 　　增值率N=(X-1.3Y-5.7%X)÷(1.3Y+5.7%X)令： 20%=(X-1.3Y-5.7%X)÷(1.3Y+5.7%X) 　　假设X=100 　　则20%=（100-1.3Y-5.7%X100）÷(1.3Y+5.7%X100) 　　20%=（100-1.3Y-5.7）÷(1.3Y+5.7) 　　1.56Y=100-5.7-1.14 　　Y=59.71 　　毛利=100-59.71=40.29 　　毛利率=40.29% 　　看了云中飞的计算过程，大家明白了吗？前段时间，有消息说高考要取消英语成绩，后来有更多的人说更应该取消的是数学，说是数学太难了，有人说数学唯一的用处是算钱，其他的全没用，看来大家都不太喜欢数学啊，这可不好。云中飞告诉你，数学最有用的是设方程式，不会设数学方程式怎么出来混啊？以后如果有机会，云中飞再教你一个数学方程式，就是营改增后向一般纳税人或小规模纳税人购买材料的价格对比方程式，例如，向一般纳税人购买一个材料的不含税价是1000元，那么，想小规模纳税人的价格应该是多少才合理呢？啊啊，你不会吧？所以说，出来混，不会设数学方程式怎么行呢？好，云中飞不扯远了，还是回到我们的主题吧。 　　由于土地增值税与房企的毛利率直接相关，这导致房企在现实中主要是通过两种手段减少毛利率，从而少交土地增值税。另外，房地产企业通过拖延清算时间递延纳税，也非常普遍。 　　一种是避税的手段，主要通过设立外围子公司进行利润转移；另外一种是偷税的手段，主要是房企通过虚开发票，提高项目工程各项成本。 　　观点3、全国房地产开发企业欠缴的土地增值税总额超过3.8万亿。 　　说实在的，刚看到央视《每周质量报告》说全国房地产开发企业欠缴的土地增值税总额超过3.8万亿的时候云中飞吓了一大跳。因为云中飞看到里面有采访总局有关领导的镜头，云中飞就以为央视《每周质量报告》是总局要求播放的，后来，云中飞知道了，总局事先并不知道播放的内容。既然不是总局的意思，云中飞才敢对这个央视《每周质量报告》做一个点评。也就是说，央视的《每周质量报告》播出以后，云中飞一直在观察他到底是不是总局的意思，所以，当时有无数的朋友想要云中飞发表看法，云中飞一直都不敢说，现在敢说了。 　　对于观点3，云中飞主要和大家探讨2个问题，1是房地产企业到底有没有欠税？如果有欠税，有没有3.8万亿那么多？ 　　其中，央视列出应交未交土地增值税金额排名前十大上市房企分别是(截至2012年12月31日数据)： 　　雅居乐地产控股有限公司83亿元； 　　SOHO中国有限公司64亿元； 　　广州富力地产股份有限公司58亿元； 　　万科股份有限公司58亿元； 　　深圳华侨城股份有限公司49亿元； 　　招商地产44亿元； 　　合生创展42亿元； 　　融创中国控股有限公司27亿元； 　　金地集团26亿元； 　　新世界中国地产24亿港元。 　　央视说房企欠缴3.8万亿， 　　央视记者对管辖富力地产的广州地税局进行了解情况时，广州地税局回复称，这超出其管辖范围。此外，佛山顺德税务部门表示，没有掌握辖区内碧桂园土地增值税的数据。 　　有的朋友看到“广州地税局回复称，这超出其管辖范围。”这句话就以为广州地税局在回避，实际广州地税局是对的，云中飞告诉你，土地增值税的纳税地点是项目所在地，不是机构所在地，北京就是这样规定的，详细情况见。北京市地方税务局、北京市局关于调整我市土地增值税纳税地点的公告 　　北京市地方税务局、北京市财政局公告2013年第5号 2013-05-27 　　为加强我市土地增值税征收管理，方便纳税人申报缴纳税款，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则有关规定，现将调整我市土地增值税纳税地点有关问题公告如下： 　　一、自本公告施行之日起，凡转让我市行政区划范围内房地产的纳税人，应向房地产所在地主管地方税务机关办理申报纳税手续。 　　富力地产虽然在广州，但广州地税局只了解富力地产虽然在广州的项目，富力地产广州以外的项目广州地税局是没有办法了解的。 　　对于央视说房企欠缴3.8万亿土地增值税，房企集体否认欠缴。 　　华远地产董事长任志强称,“企业在项目预缴土增税时就必须预提应交未交的土增税成本并列入公布的科目中说明这些应交而未交的税项,但在未达到规定的结算条件时,可以不交,并不违背税法,也非拖欠。开发商敢将应交未交土增税的数据公开,恰恰说明有其未及时上缴的合法、合理性。符合税法的结算规定。” 　　云中飞注意到，有一些房地产企业紧急发公告澄清： 　　城投控股：关于媒体相关报道的说明公告日期：2013-11-26 　　证券代码：600649 股票简称:城投控股 编号：临 2013-039 上海城投控股股份有限公司 关于媒体相关报道的说明 特别提示 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述 或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。 公司关注到2013 年 11 月 24 日有媒体在相关报道中提到我公司“2012 年年 底应缴未缴土地增值税金额为 1.7 亿元，2011 年年底应该未缴土地增值税金额 为2.4 亿元”，针对该事宜公司说明如下： 　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》有关规定，房产开发企业按当 年确认的收入，计提应交土地增值税，计提金额计入“应交税费—应交土地增值 税”，实际缴纳时，冲减该科目。 　　土地增值税的实际缴纳按照规定主要分为两个 阶段：预缴及清算，房产开发企业在收到预售房款时按项目所在地税务局核定的 比例予以预缴，待房产项目销售达到土地增值税清算条件时，根据项目所在地税 务机关审核确定的应交数，扣除已经预缴的土地增值税后予以缴纳。“应交土地 增值税”的账面数为计提金额扣减预缴金额后尚未具备清算缴纳条件的余额。 本公司2012 年底应交土地增值税为 17208 万元，公司 2011 年底应交土地增 值税余额为 24040 万元，均严格执行《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的 有关规定。 特此公告。 　　上海城投控股股份有限公司 二○一三年十一月二十六日 　　招商地产：关于缴纳土地增值税的情况说明 公告日期：2013-11-27 　　证券代码：000024、200024 证券简称：招商地产、招商局 B 公告编号：【CMPD】2013－072 　　招商局地产控股股份有限公司 关于缴纳土地增值税的情况说明 　　本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性 陈述或重大遗漏。 　　近日，有关媒体报道了多家房地产公司应缴未缴土地增值税的事项，报道中 提及本公司。经本公司核实，现说明如下： 　　根据《土地增值税暂行条例》等相关规定，公司已按税法要求预缴了土地增 值税，不存在应缴未缴的情况，且对符合清算条件的项目进行了清算。 　　依据国家的要求，公司出于谨慎性考虑，对销售结转项目按配比原 则预估和计提了相应项目的土地增值税。公司计提的尚未达到清算条件的项目应 缴的土地增值税在“其他流动负债”中列示，截止2012 年 12 月 31 日，余额为 42.06 亿元。 　　特此公告 招商局地产控股股份有限公司 董事会 二〇一三年十一月二十七日 　　央视说房企欠缴3.8万亿土地增值税，房企集体否认欠缴，央视和房企的“拉锯”主要是对“拖欠”一说的概念争议。 　　最后，税务局出来讲话了： 　　深圳市地税局副局长杨龙表示：（央视报道）概念搞错了。”他说，土地增值税属于先预缴后清算的特殊税收方式，报道中提到的“应交未交的土地增值税”并不能定义为“拖欠”，而是待项目达到一定进度后进行清算。国税总局表示：近日引起社会关注的有关人员对欠税的巨额推算，方法是不正确的，对税收政策和征管方式存在误解误读。 　　央视说房企欠缴3.8万亿土地增值税，房企集体否认欠缴，国税总局：也表示土地增值税欠税巨额推算存误读，这到底是怎么回事？ 　　对于央视说房企欠缴3.8万亿土地增值税，房企集体否认欠缴。房企的理由主要是，并未拖欠税金，而这些质疑，是把会计上的“预提”，误解为“拖欠”、“欠交”。实际上，会计处理的“预提要求”，和税务上的“现时纳税义务”，是完全不同的两个概念。 　　云中飞提醒你，央视说房企欠缴3.8万亿土地增值税，房企反驳的核心观点是：我是预提，我不是欠交，是未来达到清算条件时才交的税。那么，什么是预提呢？ 　　在这里，云中飞先给大家普及一下土地增值税的三个基本概念。 　　1）预缴，按项目所在地政府规定的比例在预售时先预缴，属于实际的提前现金流出，从行业看，过去预缴比例一般为销售额的1%-3%，目前基本在2%-5%； 　　2）预提，体现在利润表，普遍充分计提土增税，08-12年地产板块上市公司计提的土增税率平均为5.7%左右； 　　3）清算，各地清算条件有所不同，如项目清盘或者销售率达85%等，税务局需要根据原房企预缴的比例进行多退少补。 　　那么，房企预提土地增值税的目的是什么呢？ 　　前面招商地产公告，代表了绝大多数房企的观点：房企依据国家会计准则的要求，出于谨慎性考虑，对销售结转项目按配比原 则预估和计提了相应项目的土地增值税。 　　从招商地产公告，云中飞明白了，房企预提土地增值税的目的是为了抵减企业所得税。 　　那么，我们的下一个重要的问题马上来了，房企预提土地增值税能抵减企业所得税吗？在讲这个问题之前，我们先来看看房企是怎么样预提土地增值税的？ 　　由于土地增值税是在转让房地产的流转环节纳税，并且是为了取得当期营业收入而支付的费用，因此，土地增值税与营业税的会计处理相同，一般来说，房企预提土地增值税是做以下分录的： 　　借：营业税金及附加 　　贷：应交税金——土地增值税 　　（相当于预提费用) 　　目的：抵减企业所得税, 　　或者赚取递延缴纳企业所得税，即时间差 　　当前房地产公司预提土地增值税的2种模式： 　　1、项目公司按总公司的要求预提 　　比如说国内著名房地产公司按总部要求，土地增值税按收入的3.96%计提，而当地税务机关规定的预征率是1.5% ，年度企业所得税汇算清缴时，如果是按3.96%进行扣除的，那就有问题了： 　　例如，收入100亿 　　预提： 　　借：营业税金及附加100* 3.96%= 3.96亿 　　贷：应交税金——土地增值税 3.96亿 　　实际缴纳： 　　借：应交税金——土地增值税 1.5亿 　　贷：银行存款 1.5亿 　　应交税金——土地增值税产生贷方余额3.96亿—1.5亿=2.46亿 　　这个2.46亿充其量也就是个或有事项，会计上可以或有事项处理，但税法上是不承认或有事项的，企业所得税法只确认实际发生的支出。 　　税务局对下一年度5月31日未缴纳土地增值税（即差额）企业所得税要纳税调增 　　思考：税务局纳税调增的依据是什么？ 　　国家税务总局 关于企业所得税若干问题的公告国家税务总局公告2011年第34号 　　六、关于企业提供有效凭证时间问题　　　企业当年度实际发生的相关成本、费用，由于各种原因未能及时取得该成本、费用的有效凭证，企业在预缴季度所得税时，可暂按账面发生金额进行核算；但在汇算清缴时，应补充提供该成本、费用的有效凭证。　云中飞提醒你，这里的有效凭证包括完税凭证。 　　另外，国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知国税发[2009]31号 　　第三十二条 除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。第三十四条 企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。 　　2、总公司的直接预提，项目公司不敢预提为什么项目公司不敢预提？ 　　怕被责令补缴土地增值税。 　　国家税务总局关于印发《进一步加强税收征管若干具体措施》的通知【国税发[2009]114号】称：“要重点加强，土地增值税提取后挂账不交税款，等关键项目的专项检查。 　　项目公司不预提土地增值税，就会造成项目公司（企业语言：虚增）利润，多交企业所得税。 　　未来，项目公司清算土地增值税时，就会造成巨额亏损，项目公司注销，然后按总局2010年29号公告申请退企业所得税。但是，目前全国各地的税务局对总局2010年29号公告执行的不积极，目前，云中飞仅看到深圳蛇口国税有相关的退税指引，云中飞还对深圳蛇口国税进行了表扬，详细情况见http://blog.sina.com.cn/s/blog_707400eb0102efwv.html 　　操作上由各项目公司测算未来要交土地增值税清算金额上报给总公司，总公司按汇总计算后按一定的比例预提。 　　总公司不是实体公司，是投资控股公司，只获取税后的投资收益。总公司是不用交企业所得税的，因此，总公司不存在税前扣除土地增值税的问题，也就没有纳税调增的问题。 　　我们来看万科是怎样预提土地增值税的： 　　万科企业股份有限公司关于土地增值税缴纳情况的公告 公告日期:2013-11-27 　　万科企业股份有限公司 关于土地增值税缴纳情况的公告 本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性陈 述或者重大遗漏。 近日，有媒体报道称多家房地产开发企业存在拖欠土地增值税的情况。 　　本公司已按照土地 增值税相关政策和有关政府规定，在销售房产时，按当地税务机关要求进行了土地增值税的预 缴； 　　在确认收入后，按照会计准则要求进行了土地增值税的计提。 　　截至 2012 年 12 月 31 日，公 司计提的土地增值税清算准备金人民币 44.35 亿元，详见公司 2012 年度报告附注“其 他应付款—土地增值税清算准备金”部分；在项目清算结论产生后，按照规定的金额、期限进 行了土地增值税的缴纳。 　　公司 2012 年度报告财务报告截至 2012 年 12 月 31 日“应交税费”中 土地增值税人民币 14.13 亿元，已在税务机关规定的期限内申报入库。 　　公司在土地增值税缴纳 与核算方面符合税法和会计准则的相关规定。 　　请投资者注意投资风险。 　　特此公告。 　　万科企业股份有限公司 董事会 二〇一三年十一月二十六日 　　云中飞再和大家一起从万科2012年的年报获取一些有用的信息。 　　万科2012年报( 七)合并项目附注( 续)披露的“递延所得税资产及负债”中，土地增值税清算准备 2012年12月31日为1,107,758,724.97元，2011 年12月31日为1,076,034,162.57元； 　　披露的“23 应交税费”中，土地增值税 2012年12月31日为1,412,974,526.29元， 2011年12月31日为1,172,070,128.06元； 　　披露的“25 其他应付款”中，土地增值税清算准备金2012年12月31日为4,434,898,885.31元， 2011 年12月31日为4,648,130,538.40元； 　　披露的“25 其他应付款 ( 续)”中，(4) 账龄超过一年的大额其他应付款主要为尚未支付的股权转让款、保证金等。本集团根据国税发 [2006] 187 号文《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》的清算条件，计提了土地增值税清算准备金计人民币4,434,898,885.31元 (2011 年为人民币4,648,130,538.40元)。本集团已对该部分土地增值税清算准备金对所得税的影响确认了递延所得税资产。土地增值税是按30% ~ 60% 的累进税率，对本集团销售房地产所获得的增值额征收的。增值额的计算通常是销售房地产所取得的收入减去可以扣除的费用，其中包括土地使用权的摊销，借款利息以及相关的房地产开发成本。考虑到土地增值税有可能受到当地税务局的影响，实际的缴纳额可能高于或低于资产负债表日估计的数额。估计额的任何增减变动都影响以后年度的。 　　从以上万科地产披露的数据中，截至2012年底该公司应交税费—应交土地增值税14.13亿元，其他应付款—土地增值税清算准备金44.35亿元，两者负债合计58.48亿元，占该企业2012年度营业收入5.67%、净利润的46.60%。虽然年报中披露“其他应付款—土地增值税清算准备金实际的缴纳额，可能高于或低于资产负债表日估计的数额”。 　　云中飞总结一下，万科计提的土地增值税分为两部分组成，一部分计入“应交税费”中 土地增值税14.13 亿元，这部分已在税务机关规定的期限内申报入库；另一部分其他应付款—土地增值税清算准备金44.35亿元，分录应该是借计递延所得税资产，贷记其他应付款—土地增值税清算准备金。万科计提的土地增值税不存在企业所得税纳税调增的问题。 　　云中飞再重复一下，房企的核心观点是：我是预提，不是现时纳税义务，我不是欠交，是未来达到清算条件时才交的土地增值税，房企是同意有未来要交的土地增值税的。央视把未来要交的土地增值税的理解为没有征收到位的土地增值税，即欠税。 　　云中飞同意房企的观点，是属于未来要交的土地增值税，这个未来要交的土地增值税规模到底有多少呢？央视里的李劲松根据国家统计局、财政部以及国家税务总局公布的房地产相关数据，对没有征收到位的土地增值税做了精心地分析测算，自2005年1月1日至2012年12月31日，这8年间，全国商品房销售总额超过31.2万亿元；而中国社科院2011住房绿皮书披露，2009年全国房地产行业平均毛利率为55.72%，这几年房地产市场非常火爆，其中没达到土地增值税清算条件的项目收入，几乎可以忽略，照此测算，全国各类房地产企业应该缴纳的土地增值税超过4.6万亿元，而实际上，8年间，国家征收到的土地增值税仅仅为0.8万亿元。记者随后请中国科学院创新发展研究中心社会发展与公务创新研究部部长、副研究员、清华大学公共管理学院博士后康小明仔细核查了李劲松分析的所有数据以及测算方法，并且做了重新核算，结果没有出入。这就意味着，全国房地产开发企业应交而未交的土地增值税总额超过3.8万亿元。 　　当时，云中飞看到全国房地产开发企业应交而未交的土地增值税总额超过3.8万亿元的时候是大吃一惊的，云中飞第一时间就觉得这个数据是有问题的，你这个3.8万亿元是怎么算出来的？如果3.8万亿元成立，我们可以算出土地增值税税负率高达14.7%，这可能吗？ 　　云中飞注意到，央视里的李劲松引用的是中国社科院2011住房绿皮书披露，2009年全国房地产行业平均毛利率为55.72% 　　而据中国房地产协会统计，2005年-2012年期间，A股房地产上市公司平均毛利率分别为：26.01%，28.71%，33.78%，36.46%，35.47%，37.79%，39.92%，37.37%。“上市公司的毛利率一般要高于非上市公司，与报道所说的55.72%的毛利率有差距，由此推算出的3.8万亿元的土地增值税也不太准确。” 　　云中飞在这里特别引用一下国泰君安的研究数据，这个数据云中飞认为比较靠谱。国泰君安虽然是一个证劵公司，但人家对数据的推理是有逻辑性的。 　　国泰君安认为，土地增值税先预提，达到清算条件再清算符合税定。行业整体未交规模预计不过几千亿，比媒体报道的3.8万亿小很多。 　　严格征收不影响利润表，对稍有影响。 　　国泰君安预计行业未缴土地增值税规模在几千亿左右，比媒体报道的“3.8万亿元”要小很多。央视11月17日报道称，专家统计全国开发商2005-12年间应交未较土地增值税超3.8万亿；但我们两种方法测算均表明，实际规模只有几千亿左右。 　　1）方法一：2005-12年全国商品房累计销售额为31万亿，乘以平均5%的税率，得到累计应缴额为1.55万亿；扣除8000亿已交额，得未交额7500亿元。 　　2）方法二：万科2012年年报中，已计提未达到清算条件即所谓“未交”增值税58亿，除以2.2%的市占率，得全国未交增值税2636亿； 　　而实际上万科项目在一二线城市居多，一二线整体毛利率高于三四线，理论上整个行业平均的土增税应该更低，所以即便考虑到万科是行业内最规范企业之一，行业整体未交增值税也可能仅是3000亿元左右的规模。 　　从国泰君安的研究结果表明，房企整体未交增值税也可能仅是3000亿元——7000亿左右的规模，当然，云中飞需要提醒你注意的是，国泰君安的研究结果仍然只是一个测算。房企整体未交土地增值税如果想搞清楚具体的数据，需要总局向各地税务局做土地增值税做税源调查。 　　写到这里，你可能会问，国家税务总局有没有能力把房地产企业整体未交土地增值税3000亿元——7000亿左右的规模征收上来呢？云中飞告诉你，总局完全有这个能力。总局对土地增值税的征管一直是从严的，我们来看一组数据：2007年，全国土地增值税收入同比增长74.3%；2008年增长33%；2009年增长33.9%；2010年增长77.6%；2011年增长61.4%；2012年增长31.8%；2013年1-10月组织收入2710.78亿元，增长22.2%。由此可见，国家税务总局对土地增值税征管力度是逐步加大的。具体到海南省，土地增值税收入增长迅速，收入规模从2005年的1.83亿元上升到2012年的41.84亿元。今年1月-10月海南省共组织收入46.7亿元，同比增收9.8亿元，增长26.7%，远高于海南省同期地方税收收入和全国的增长幅度。 　　想把房地产企业整体未交3000亿元——7000亿左右的规模的土地增值税很快的征收上来，云中飞想到了一个简单的办法，至于这个简单的方法是什么，云中飞在稍后的关于土地增值税建议再说，很简单的就可以把这3000亿元——7000亿左右收上来，很简单的。 　　二、云中飞论土地增值税之二：土地增值税管理有几个税务局知错就改。云中飞 　　联系电话18926950393 　　Zhongbi2008@vip.163.com 　　(一)广州地税局关于项目开发管理的处理知错就改。 　　穗地税函[2008]342号： 广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题的处理指引的通知 　　停止执行。 　　三、关于取得土地使用权所支付金额和房地产开发成本问题（五）房地产开发企业委托境内外公司进行项目开发管理，经审核实际发生的劳务后，实际支付的金额能够提供合法有效凭证的，允许计入相应的扣除项目。 　　例如，土地转让本来是6个亿 　　分拆成为 　　1、土地转让3个亿 　　2、房地产项目开发管理费3个亿 　　目的：转让方想少缴土地增值税？ 　　思考： 　　1、转让方分拆销售的行为属于什么行为？ 　　2、接受方的房地产项目开发管理费3个亿未来能进土地增值税的扣除项目吗？ 　　这个成立吗？ 　　穗地税函[2012]198号：土地增值税清算工作若干问题处理指引(2012年修订版) 　　十二、关于房地产开发企业的管理费用和销售费用计算扣除问题（二）房地产开发企业发生的下列费用，应作为管理费用计算扣除： 　　1．委托第三方公司进行房地产项目开发管理，支付的有关项目管理费用（工程监理费除外）； 　　2．向上级公司缴纳的管理费； 　　3．转让房地产过程中缴纳的诉讼费； 　　4．为开发项目购买的商业保险。 　　云中飞点评： 　　垃圾筹划满天飞，云中飞提醒你，即使没有穗地税函[2012]198号，转让方转让土地收入采取分拆一部分到项目开发管理的方法也是属于偷土地增值税得行为，以前广州地税局对这个筹划没有反应过来，就给接收方在计算土地增值税时扣除了项目开发管理费，后来明白了，穗地税函[2012]198号颁布后，接受方支付的项目开发管理费只能作为管理费用，不能作为土地成本。云中飞告诉你，这个筹划以前就是垃圾，以后更加垃圾。 　　（二）四川省地方税务局对纳税人既建造普通标准住宅，又建造其它商品房的，应分别计算增值额的计算方法知错就改。 　　四川省地方税务局转发《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》的通知(川地税发[2007]21号)第一条规定：对纳税人既建造普通标准住宅，又建造其它商品房的，应分别计算增值额。 　　增值额计算方法为：先按核算项目整体计算增值额和增值率，确定相应税率后，再按销售(面积)比例分别计算增值额。 　　某房地产开发公司开发商品住宅楼一幢，底层为商铺，面积1000平方米，商铺以上为普通标准住宅，面积为5000平方米，合计6000平方米。该住宅楼项目土地成本为120万元，房屋开发成本600万元，其他费用按比例扣除。该项目商铺收入为500万元，普通标准住宅收入为500万元，合计1000万元，营业税金及附加55万元。 　　按第一种方法计算：扣除项目＝土地成本＋房屋开发成本＋费用扣除10％＋加计扣除20％＋税金＝120＋600＋（120＋600）×10％＋（120＋600）×20％＋55＝991（万元）。 　　增值额＝收入－扣除项目＝（500＋500）－991＝9（万元）。 　　增值率＝增值额÷扣除项目×100％＝9÷991×100%＝0.9％。低于50%，适用30%的税率。 　　由于增值率未超过20％，因此5000平方米普通标准住宅免土地增值税。 　　商铺应纳的土地增值税＝9×1000÷6000×30％＝0.45（万元）。 　　按第二种方法计算： 　　普通标准住宅扣除项目＝120×5000÷6000＋600×5000÷6000＋（100＋500）×30%＋27.5＝807.5（万元）（除税金及附加外其他按面积分摊）。 　　普通标准住宅增值额＝500－807.5＝－307.5（万元），无增值额。 　　商铺扣除项目＝120×1000÷6000＋600×1000÷6000＋（20＋100）×30%＋27.5＝183.5（万元）； 　　商铺增值额＝500－183.5＝316.5（万元）； 　　商铺增值率＝316.5÷183.5×100%＝172%，适用50%的税率。 　　商铺应纳土地增值税＝316.5×50%－183.5×15%＝130.725（万元）。 　　由此可见，两种方法计算相差悬殊，按第一种方法应纳的土地增值税为0.45万元，按第二种方法应纳土地增值税为130.725万元。 　　四川省地方税务局转发《国家税务总局关于印发<</span>土地增值税清算管理规程>的通知》的通知[条款失效]川地税发[2009]60号废止： 　　四川省地方税务局转发《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》的通知[条款失效] 　　川地税发[2007]21号 2007-02-07 　　一、[本条款失效]对纳税人既建造普通标准住宅，又建造其它商品房的，应分别计算增值额。增值额计算方法为：先按核算项目整体计算增值额和增值率，确定相应税率后，再按销售（面积）比例分别计算增值额。 　　云中飞点评： 　　川地税发[2007]21号失效后，很多朋友不死心，有的朋友想出了按会计最基本成本核算对象的核算办法，所谓的“最基本的核算项目或核算对象”是指房地产开发企业在当地建设主管部门（例如建设委员会或建设局）报批的房地产开发项目，如果是分期建设的项目，则以分期项目为清算单位。 　　在会计成本核算对象的确定上，企业可以根据管理的需要选择以整幢建筑物作为会计成本核算对象，或是以商铺、住宅分别作为会计成本核算对象。 　　这些朋友认为，由于商铺住宅联体项目，在实践当中都是以商铺联体住宅作为一个项目在当地建设主管部门（例如建设委员会或建设局）报批的，而决不是把商铺和商铺上面的普通住宅分别向当地建设主管部门报批。因此，对于商铺住宅联体项目的土地增值税清算，应把商铺住宅联体作为一个项目清算单位，而不能把商铺和商铺上面的普通住宅分别作为一个清算项目，这样，商铺和商铺上面的普通住宅就可以合并计算，不用分开计算了。云中飞告诉你，这样的想法很傻很天真。 　　对于土地增值税的清算单位的确定，应以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。 　　本例中，会计核算上无论是以整幢建筑物作为会计成本核算对象，还是以商铺、住宅分别不同的会计成本核算对象，土地增值税的清算单位都应以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，即本例中必须以包含全部住宅和商铺的整幢建筑物作为一个土地增值税的清算单位，而且住宅和商铺必须分开核算。 　　（三）辽宁省地方税务局关于出租地下停车位问题知错就改。 　　辽宁省地方税务局转发《国家税务总局关于印发<</span>土地增值税清算管理规程>的通知》辽地税函〔2009〕188号 　　一、关于出租地下停车位问题 　　对房地产开发企业长期出租地下停车位、一次性收取的租金相当于停车位销售价值的，视同销售，征收土地增值税。 　　辽宁省地方税务局《关于明确土地增值税清算有关问题的通知》（辽地税函[2012]92号）第五条规定： 　　房地产开发企业转让有产权地下停车位取得的收入，计入土地增值税收入，地方税务机关允许其成本费用按照对应配比原则在土地增值税清算中扣除。无产权地下停车位取得的收入，不计入土地增值税收入，其成本费用地方税务机关在土地增值税清算中不允许扣除。其他无产权的建筑物等比照执行。 　　云中飞点评： 　　房地产开发企业转让有产权地下停车位取得的收入，同时不做土地增值税收入和成本是正确的做法。但是，有些地方把他视同土地增值税收入，云中飞认为这是不符合《土地增值税条例》的精神的。 　　三、云中飞论土地增值税之三：云中飞对土地增值税政策及征管的建议 　　（一）关于20%加计扣除政策，应该取消了。 　　云中飞在前面讲到，想把房地产企业整体未交3000亿元——7000亿左右的规模的土地增值税很快的征收上来，云中飞想到了一个简单的办法，至于这个简单的方法就是取消20%加计扣除政策，当然有一个过渡期，在过渡期内可以享受20%加计扣除政策，之后就不得享受20%加计扣除政策，这样房企为了最后享受20%加计扣除政策就会积极清算，这样很简单的就可以把这3000亿元——7000亿左右收上来，很简单的。这个20%加计扣除政策是以前房地产市场低迷时对房地产企业的优惠政策，这个优惠政策到了要取消的时候了。希望领导能认真考虑云中飞——一位基层税务稽查人员的意见。 　　（二）对兼有住宅和非住宅的综合开发项目在计算分配扣除项目金额的扣除问题 　　穗地税函[2013]179号广州市地方税务局关于印发2013年土地增值税清算工作有关问题的处理指引的通知 　　三、关于综合开发项目可扣除项目的分摊方法问题 对兼有住宅和非住宅的综合开发项目在计算分配扣除项目金额时，应对总可售非住宅（包括已售、未售（含出租或自用）面积整体乘以1.4系数进行分摊计算。并将《关于房地产开发企业土地增值税征收管理的补充通知》（穗地税发〔2006〕39号）的第六条第（一）项第1点的公式调整为“分摊已售比例=[（已售住宅面积+已售非住宅面积×1.4）÷（总可售住宅面积+总可售非住宅面积×1.4）]×100%”。 　　云中飞点评： 　　对兼有住宅和非住宅的综合开发项目在计算分配扣除项目金额的扣除问题，广州地税采取层高系数的方法，把非住宅的层高定为4米，住宅的层高定为2.8米，得出1.4的系数，这样非住宅就可以多扣一点成本，就可以降低增值率，是一个比较合理的分摊方法，建议全国推广。 　　（三）“红线”外公共设施配套扣除问题 　　通过“以地补路”等政府工程取得的土地，土地成本如何扣除？ 　　某房产商按政府要求，建设一水库并予以绿化和景点建设，发生的费用房产商和政府都进行了负担，湖区建设立项为水利项目。景点公众可以免费游玩，相关管理权属为房产商，房产商在湖区分期建设房产项目，请问，在企业所得税、土地增值税清算中，湖区建设费用可以摊入房产中吗 ? 　　苏地税规（2012）1号江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告的 　　二）公共配套设施成本费用的扣除 　　对项目规划范围之外的开发成本（例如对小区周边绿化、道路进行整治发生的成本费用），在计算土地增值税时一律不予扣除。 　　湖北省地方税务局关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见 鄂地税发（2013）44号 　　七、关于审批项目规划外所建设施发生支出的扣除问题 　　房地产开发企业在项目建设用地边界外（国家有关部门审批的项目规划外，即“红线”外）承诺为政府或其他单位建设公共设施或其他工程所发生的支出，能提供与本项目存在关联关系的直接依据的，可以计入本项目扣除项目金额；不能提供或所提供依据不足的（如与建设项目开发无直接关联，仅为开发产品销售提升环境品质的支出），不得计入本项目扣除金额。 　　云中飞点评：“红线”外公共设施配套扣除问题，苏地税规（2012）1号江苏采取一刀切不给扣除，云中飞认为这样过于简单粗暴，鄂地税发（2013）44号湖北采取相关性原则进行判断，比较有人情味。 　　(四)关于家具家电成本的扣除问题 　　广州市地方税务局关于印发2013年土地增值税清算工作有关问题的处理指引的通知穗地税函[2013]179号 　　二、关于家具家电成本的扣除问题　　随房屋一同出售的家具、家电，如果安装后不可移动，成为房屋的组成部分，并且拆除后影响或丧失其使用功能的，比如整体中央空调、户式小型中央空调、固定式衣柜橱柜等，计入开发成本予以扣除。其他家具、家电，比如分体式空调、电视、电冰箱等成本不予扣除。 　　云中飞点评：关于家具家电成本的扣除问题，广州地税强调不可移动原则，这个原则很好。穗地税函[2013]179号是云中飞见过的最好的土地增值税文件之一。（五）关于财务费用中的利息支出问题 　　国税函[2010]220号 　　三、房地产开发费用的扣除问题　　（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。　　（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。　　全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。 　　云中飞点评：按照上述两种扣除规定，在利息支出相同的情况下，按是否据实扣除计算出来的房地产开发费用往往存在不小的差异，这给房地产开发企业的费用分摊提供了巨大的操作空间 　　例如：某房地产企业为取得土地使用权支付的金额为1000万元，房地产开发成本为5000万元，假设该房地产企业实际发生的利息支出为200万元。 　　按第一种规定，在利息支出符合据实扣除的情况下，可扣除的房地产开发费用为500万元（200+（1000+5000）*5%）。 　　按第二种规定，在利息支出不符合据实扣除的情况下，可扣除的房地产开发费用为600万元（（1000+5000）*10%）。 　　从以上可以看出，利息支出不符合据实扣除的条件，房地产开发费用反而可以多扣除100万元。也就是说同等金额的利息支出，根据是否符合据实扣除的条件，计算得出的房地产开发费用是截然不同的。 　　如此一来，企业即使在能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的情况下，也很有可能会刻意隐瞒、制造不能据实扣除的假象，以达到多扣除房地产开发费用的目的。云中飞认为，这显然不符合国家鼓励房地产企业取得合法凭证正确分摊费用的立法本意。云中飞认为，任何税收的扣除应该都以据实扣除为基本原则，税收的扣除不应该有不确定的因素。 　　（六）关于统借统还如何在土地增值税扣除问题 　　云中飞先给大家看一个几年前中国财税浪子王骏问云中飞的问题，这个问题问得很好，说明中国财税浪子王骏对房地产的研究是很深刻的，当时，云中飞没有办法回答这个问题，这个问题云中飞一直思考着、一直珍藏着，今天，云中飞终于可以回答这个问题了。 　　飞哥：中国财税浪子 王骏 　　你好！ 　　我们现在遇到一个问题：房地产开发企业在进行土地增值税清算时，利息支出税法规定是按项目分摊并提供金融机构的贷款证明，这个金融机构的贷款证明实际操作中必须是房地产开发企业直接与金融机构的贷款吗？如果房地产公司是甲的子公司，甲公司把甲公司从金融机构贷来的款在贷给房地产公司，房地产公司支付给甲公司的利息在计算土地增值税中扣除吗？ 　　我是这样判断的，如果属于统借统还性质，应当认定其属于可以提供金融机构贷款证明并扣除。如果该贷款并非属于统借统还，只是甲公司凭借其资信取得贷款自行转贷给开发商，则按照无法提供金融机构贷款证明处理。想具体问一下，您在具体稽查或者税务机关在具体征管时是如何把握有关尺度的？多谢！ 　　广州市地方税务局关于印发2013年土地增值税清算工作有关问题的处理指引的通知穗地税函[2013]179号 　　一、关于开发费用的扣除问题　　财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。　　“能够按转让房地产项目计算分摊”按照以下顺序确定：　　(一)能够按照转让房地产项目准确分摊。准确分摊是指以该房地产项目名义取得的金融机构资金，直接全部用于该项目的开发。该部分资金从取得到归还的流向清晰，没有和自有资金、企业间拆借资金等其他资金发生混合。 　　(二)能够按照转让房地产项目合理分摊。合理分摊是指在一个独立企业法人范围内，可以合理方法对从金融机构取得并实际用于广州市范围内开发项目的项目开发贷款资金在不同开发项目之间进行分摊。合理方法是指按照不同的开发项目占用上述项目开发贷款金额和时间(即是积数)进行合理分配。　　“商业银行同类同期贷款利率”是指企业提供的在签订该开发贷款合同当时，由广东省内任何一家商业银行提供给的同类同期贷款利率情况。“同类同期贷款利率”是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同的前提下，商业银行提供贷款的利率。该利率既可以是商业银行公布的同类同期平均利率，也可以是商业银行对某些企业提供的实际贷款利率。 　　云中飞点评：前面云中飞说过，穗地税函[2013]179号是云中飞见过的最好的土地增值税文件之一，这个文件讲到统借统还如何在土地增值税扣除的把握口径是：该部分资金从取得到归还的流向清晰，没有和自有资金、企业间拆借资金等其他资金发生混合。一句话，就是资金流水很纯洁。 　　（七）云中飞对土地增值税未来的改革建议。 　　云中飞认为，土地增值税的税制过于复杂，把征纳双方都弄的筋疲力尽，过于复杂的东西改革的方向就是把它变的简单，云中飞对土地增值税未来的改革建议是，把土地增值税改为按销售收入征收，税率在5%—10%之间，仍然由地税部门征收。