自行开发房产出租业务的纳税调整

2016-4-16 0:0:0　财务小编

自行开发房产出租业务的纳税调整

　　会计制度与税法在房地产开发企业收入的确认上存在一定的差异。对于将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等方面，会计上认为是一种内部结转关系，不符合一般商品销售收入的确认原则，不作销售处理，按成本转账；税法则规定应视同销售确认相关的收入、成本和费用。下面以房地产开发企业将开发的房地产用于对外出租为例，说明视同销售业务的会计处理与纳税调整。

　　例：甲公司是一家房地产开发企业，2004年6月30日，将一栋刚刚开发完工的房产出租给乙公司，租期为2年，租金总额240000元。该房产的账面价值为800000元，市场价格为1000000元。租赁到期后，甲公司将该房产出售给丙公司，售价1100000元。假定甲公司按20年摊销该房屋的成本，不考虑残值，于每年末确认租赁收入并摊销相关费用，城建税率为7％，教育费附加为3％。

　　2004年6月，甲公司将房屋出租给乙公司：

　　借：出租开发产品-出租产品 800000

　　贷：库存商品 800000

　　2004年12月31日，甲公司确认房产租赁收入60000元（240000÷24个月×6个月）：

　　借：银行存款（或应收账款） 60000

　　贷：其他业务收入 60000

　　应缴营业税＝60000×5％＝3000（元）；

　　应缴城市维护建设税＝3000×7％＝210（元）；

　　应交教育费附加＝3000×3％＝90（元）。

　　借：其他业务支出 3300

　　贷：应交税金-应交营业税 3000

　　应交税金-应交城市维护建设税 210

　　其他应交款-应交教育费附加 90

　　同时，摊销出租房屋成本20000[800000÷（20×12）×6]：

　　借：其他业务支出20000

　　贷：出租开发产品-出租产品摊销 20000

　　2004年，甲公司将开发完工的房屋出租给乙公司，会计上确认租赁业务的收入、成本及税金。而根据相关税法规定，除确认租赁所得外，还应视同销售确认房屋销售收入1000000元、销售成本800000元，确认所得200000元。

　　另外，会计上摊销出租房屋的成本为20000元，而该房屋的计税价值为1000000元，税务上应摊销出租房屋成本25000元[1000000÷（20×12）×6].

　　可见，2004年税务处理比会计处理多计销售所得200000元，多摊销成本5000元，因此，甲公司在申报2004年企业所得税时，应调增应纳税所得额195000元。

　　2005年，会计上摊销出租房屋的成本为40000元，而税务上应摊销出租房屋的成本为50000元，会计处理比税务处理少计成本10000元。因此，甲公司在申报2005年企业所得税时，应调减应纳税所得额10000元。

　　2006年6月30日，甲公司将房屋出售给丙公司：

　　借：银行存款（或应收账款） 1100000

　　贷：主营业务收入

　　1100000

　　应缴营业税＝1100000×5％＝55000（元）；

　　应缴城市维护建设税＝55000×7％＝3850（元）；

　　应交教育费附加＝55000×3％＝1650（元）。

　　借：主营业务税金及附加　　60500

　　贷：应交税金-应交营业税 55000

　　应交税金-应交城市维护建设税 3850

　　其他应交款-应交教育费附加 1650

　　此时，“出租开发产品-出租产品摊销”科目的余额为80000元（800000÷20×2），结转房屋的销售成本，

　　借：主营业务成本　　720000

　　出租开发产品-出租产品摊销 80000

　　贷：出租开发产品-出租产品 800000

　　2006年，会计上摊销出租房屋的成本为20000元[800000÷（20×12）×6，而税务上应摊销出租房屋的成本为25000元[1000000÷（20×12）×6]，会计处理比税务处理少摊销成本5000元。

　　另外，甲公司将该房屋出售时，会计和税务上均确认销售收入1100000元、主营业务税金及附加60500元，但该房产的会计成本为72000元，计税成本为900000元（1000000－1000000÷20×2），即会计处理比税务处理少计销售成本180000元。

　　因此，甲公司在申报2006年企业所得税时，应调减应纳税所得额185000元。

　　综上所述，如果将2004年—2006年作为一个期间看，应调增应纳税所得额＝2004年调增额＋2005年调增额＋2006年调增额＝195000＋（－10000）＋（－185000）＝0.

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最新信息

通知识库
问题号:	31927
适用产品:	云产品系列
软件版本:	畅捷短信-发
软件模块:	畅捷短信-发
问题名称:	长短信
问题现象:	短信平台可以发送长短信吗？
问题原因:	为什么我编辑了90多个字，手机却收到2条分开的短信，而不是一条完整的短信。
关键字:	长短信
解决方案:	短信平台最多发送500个字，但平台会自动按66个字拆分计费。根据接收手机的不同，有的用户会收到一条长短信，有的会收到几条拆分后的短信。
行业:	通用
补丁编号:
解决状态:	临时解决方案
录入日期:	2016-03-16 15:23:45
最后更新时间:

下载最新的T6-企业管理软件无法安装，提示数据库没有安装，机器上已经安装了sqlserver2008 R2 下载最新的T6-企业管理软件无法安装，提示数据库没有安装，机器上已经安装了sqlserver2008 R2[]

安装一下2005向后兼容补丁
@畅捷服务李笑旺:SQLServer2005_BC_x64 是这个包么
@ZnU:尝试安装一下
@畅捷服务李笑旺:不行呢，急~~有其他方法么
@ZnU:下载一个05向后兼容补丁试试
@畅捷服务李笑旺:下载了向后兼容的也不行呢。急！！！！折腾了一天了
@畅捷服务李笑旺:有其他法子么？
@ZnU:安装数据库的时候不要自定义实例，使用默认实例

请问税务局返还2015年下半年个人所得税代扣代收和委托代征税款的手续费的会计分录该怎么做？

请问税务局返还2015年下半年个人所得税代扣代收和委托代征税款的手续费的会计分录该怎么做？请问税务局返还2015年下半年个人所得税代扣代收和委托代征税款的手续费的会计分录该怎么做？[]

借：营业税金及附加
贷；应交税费
您好
给您参考一下：
借：银行存款
贷：营业外收入
另外给您一个相关的法律规定的链接：http://baike.baidu.com/link%3F ... Kk9qZ
@畅捷服务_张墨:刚看到，谢谢您那么仔细的解答。另外还想请教：公司买地图赠送给客户的费用能否算在办公费里？借：管理费用—办公费贷：银行存款对吗？
@风行人:如果是赠送给客户的话，严格意义上来说，应该计入到管理费用-业务招待费科目。
@畅捷服务_张墨:但是地图不是在宴会上赠送给客户的，为什么计入到管理费用-业务招待费科目呢？请老师指导一下，谢谢。
@风行人:无论在什么场合，送的东西，应该属于礼品，所以要计入到业务招待费。

通知识库
问题号:	38346
适用产品:	T6系列
软件版本:	T6-企业管理软件V6.1
软件模块:	存货核算
问题名称:	产成品成本分配无记录
问题现象:	存货系统中，正常单据记帐后，做产成品成本分配时，查不到任何记录？
问题原因:	软件使用问题。
关键字:	产成品成本分配无记录
解决方案:	<P>产成品成本分配，是针对未记账的产成品入库单分配的，记账后肯定就看不到了。</P> <P>需要取消产成品入库单记账后，再进行产成品成本分配。<BR></P>
行业:	通用
补丁编号:
解决状态:	临时解决方案
录入日期:	2016-03-16 15:23:45
最后更新时间: